[摘要]：長久以來，房地產行業是個投訴和爭議較多的領域，焦點集中于質量和計量兩種，其中計量問題最為突出，原因有二：1.雖然國家相繼出臺各種測量規劃，但存在著房地產測量管理工作政出多門的情況；2.由于相關法規不夠詳盡，只是綱領性的指導，實際問題復雜得多，導致近年來房屋產權面積糾紛層出不窮。應用相關法規的精神并結合工程建設實際來探討公共建筑面積在產權計算中所涉及的幾個問題，對今后類似的產權面積糾紛提供了重要的依據。
　　關鍵詞：房屋公共建筑面積；公攤；計算規則
　　房屋產權面積是指產權主依法擁有房屋所有權的房屋建筑面積。房屋產權面積由直轄市、縣房地產行政主管部門登記確權認定，為產權產籍管理、房地產開發利用、交易、征收稅費以及規劃建設提供基礎性數據和資料[1]。房產面積計算是一種比較復雜的應用型實踐工作，對政策性要求較高而對技術性要求相對較低[2]。近年來，隨著我國住宅建設與房地產業的迅速發展和房地產市場的日趨完善，房地產測量及房屋面積計算管理工作逐步得到加強，國家出臺的一系列關于房地產測量及房屋面積計算管理工作的規章、規范和文件，有效地維護了房地產市場秩序和權利人的合法權益，促進了房地產權屬登記、交易、租賃、評估、抵押、拆遷等各項工作的順利進行。但是，目前也存在著一些不容忽視的問題，有些地方在房地產測量及房屋面積計算管理工作中政出多門，有的房地產測量單位服務質量、測量質量低劣，損害了權利人的合法權益。房產測量是房屋產權產籍管理中的一項重要的前期工作。國家發布的《房產測量規范》[3]主要考慮其通用性和概括性，在某些規定中的說明還不是很清楚，個別解釋還欠明晰；對某些具體細節以及實際工作中遇到的一些特殊新情況并沒有詳細規范和具體說明；有的條款還需要商榷，對新問題一些特殊問題還沒有觸及[4]。同時，工程實踐中新材料、新做法層出不窮，具體情況不易把握，存在著不同地區、不同部門，理解與解釋均不相同等問題。為使房屋產權面積的計算更加客觀、公正、合理、合法[5]，使房產測繪工作人員在工作中有章可依、按章執行，違章必究，本文僅就目前在房地產測量中爭議較大的共有公用建筑面積的問題進行詳盡解讀，希望為解決類似的產權面積糾紛提供借鑒。
　　1. 房屋共有建筑面積計算的相關依據
　　1.1房屋共有建筑面積的定義
　　房屋共有建筑面積及其分攤是房產測繪中比較重要且比較復雜的一項工作，設及面廣、需要明確的問題多。房屋共有建筑面積指各產權主共同占有或共同使用的建筑面積。共有建筑面積一般由兩部分構成：即應分攤的共有建筑面積和不應分攤的共有建筑面積。
　　從商品房銷售面積來講，大部分住宅用套內建筑面積來衡量，有幾個關系要搞清楚：
　　（1）商品房銷售面積=套內建筑面積+應分攤的公用建筑面積；
　　（2）套內建筑面積=套內墻體面積+套內陽臺建筑面積+套內使用面積。
　　1.2房屋共有建筑面積相關問題的依據
　　（1）《房產測量規范》（GB/T17986.1——2000，國家質量技術監督局2002年2月發布，以下簡稱《規范》）。
　　（2）建設部房地產司《關于房屋建筑面積計算與房屋權屬登記有關問題的通知》（建住房[2002]74號，簡稱74號文件）。
　　（3）各地《房屋建筑面積測算實施細則》等（名稱不一，以下簡稱《細則》）。
　　（4）《中華人民共和國物權法》（全國人大2007年3月發布，以下簡稱《物權法》）。
　　1.3《規范》中關于房屋共有建筑面積的規定
　　1.3.1.房屋共有建筑面積為什么要分攤
　　由于房地產市場交易、抵押貸款等適應社會發展的各種經濟活動形式的存在，對應分攤的共有建筑面積進行分攤時必須符合有關法律、法規的要求，嚴格按技術規程的要求進行計算。如某權利人在房地產市場上樓房的某一層或某一間或某一套（在第i層，i＞2）的房地產時，在其合約上只有使用面積而無共有面積說明，則在法律上，這個權利人就無法利用他所擁有的樓層，因為他不能通過他那層以下樓層的樓梯或電梯（共有面積），這些樓梯都是作為共有面積各自計入本層的使用面積。對于房地產抵押貸款也是如此。當某權利人用其擁有的房地產作不動產抵押貸款時，出現以上情形，在無力償還貸款時，銀行把房地產拿到市場交易后所帶來的后果仍如前述一樣。因此共有建筑面積分攤有它的法律基礎和實際價值。
　　1.3.2共有建筑面積的分攤理念
　　以幢為單位：不是本幢的共有建筑面積不會分攤到本幢樓，本幢樓的共有建筑面積不會分攤到其他幢。誰使用誰分攤的原則（只限多功能房屋）：產權各方有合法權屬分割文件或協議，按文件或協議規定執行；無產權分割文件或協議的，可按相關房屋建筑面積比例進行分攤[6]。參加分攤后產權各方建筑面積之和應等于相應的棟、區域、層的權屬建筑面積。
　　1.3.3.應分攤的共有建筑面積構成
　　應分攤的共有建筑面積從組成部分來講，應有兩部分組成：
　　1.電梯井、樓梯間、室外樓梯、樓梯懸挑平臺、垃圾道、變電室、設備間、有維護結構的水箱間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛室以及其它功能上為整棟建筑服務的公共用房和管理用房建筑面積等。
　　2.套（單元）公用建筑空間之間的分隔墻及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。
　　從這兩個組成部分可以看出，我們的基礎是建立在幢上的，在一般的意義上來說，不屬于本幢的房子一般不予考慮。至于墻體面積，作為公共部分來講肯定是共有的無非有的是與建筑空間共有，有的是與幢外空間共有。
　　1.3.4.不應分攤的共有建筑面積構成
　　獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢樓、小區服務的警衛室，管理用房和設備用房，以及作為人防工程的地下室的建筑面積不計入共有建筑面積。此外，建筑報建時未計入容積率的共有面積和有關文件規定不進行分攤的共有建筑面積，如機動車庫、非機動車庫、消防避難所、梁底標高不符要求的架空結構轉換層和架空作為社會公眾休息或交通的場所。
　　2. 產權面積計算中共有建筑面積分攤的原則
　　2.1分幢原則：
　　在分攤計算之前，首先應該建筑物是一幢還是多幢，依據以下四點判斷（以多塔樓的建筑物為例）：
　　（1）建筑規劃許可證中該建筑物是否同期規劃、同期建設；
　　（2）該建筑物的施工圖紙是否為一整套圖紙；
　　（3）該建筑物的基礎、結構是否為一個整體；
　　（4）該建筑物的各塔樓是否沒有完全獨立的共有共用設備。
　　2.2消防優先原則：
　　在確認共有公用建筑面積之前，首先應分析共有公用部位是否滿足消防要求。
　　2.3套內面積參與分攤原則
　　在共有公用建筑面積分攤過程中，“套內面積”是相對的，一種是真正意義上的成套房屋套內建筑面積，參與分攤時，始終以其套內建筑面積為基數；另一種是共有公用建筑面積在被分攤之前作為名義上的“套內面積”，參與分攤時，始終以其“套內面積”為基數。
　　2.4分攤系數定級原則
　　跨H（H小于N）層的共有公用建筑面積分攤系數表示為K31-K39等。以此類推，地下室共有公用建筑面積分攤系數表示為：K101等（應以三位數表示）；
　　注：K1為全樓服務；K21為住宅服務；
　　K31為本樓層服務；K101為地下室服務；
　　2.5分攤從高級到低級原則
　　在進行共有公用建筑面積分攤時，應該照分攤級別的高低依次進行分攤；低級別的其有共用建筑面積應參與高級別的共有公用建筑面積的分攤；分攤過的共有公用建筑面積不再參與分攤。
　　2.6平級不分攤原則
　　共有公用部位服務對象不完全相同，并且無法區分服務范圍誰大誰小，分攤這幾部分共有公用建筑面積時，互不參與對方的分攤。
　　2.7分攤系數疊加原則
　　即該套內建筑面積參與過的所有級別的共有公用面積分攤系數相加即為該套內的共有公用建筑面積分攤系數。
　　2.8高層建筑核心筒能從±0.000斷開進行分攤原則
　　首先地下室和±0.000以上的功能不同，其次對于大型建筑物，尤其是多塔樓，其地下室層面積比±0.000以上的層面積大得多，如不斷開會造成地下室分攤太多共有公用建筑面積，不合理。因此地下室與±0.000以上應分開計算，這樣不但直觀上容易理解，而且可以簡化計算，即地下室只分攤地下室的垂直通道，±0.000以上部分分攤±0.000以上部分的垂直道。
　　2.9高層建筑核心筒與地下室能夠合并分攤原則
　　地下室全部為設備層時，地下室與地面上核心筒合并分攤計算。
　　3.共有建筑面積是相對的，并不是絕對的，這是應分攤共有建筑面積的一個顯著特點[7]。
　　3.1共有建筑面積的分類和確認
　　不同類型的建筑，共有建筑面積的分攤是不一樣的。根據共有建筑面積的使用功能，共有建筑面積主要的可分為三類：
　　3.1.1全幢共有公用的建筑面積：指為整幢服務的共有公用的建筑面積，此類共有建筑面積由全幢進行分攤。
　　3.1.2功能區共有公用建筑面積：指專為某一功能區服務的共有公用建筑面積，例如某幢樓內，專為某一商業區，功辦公區服務的警衛值班室、衛生間、管理用房等。這一類專為某一功能區服務的共有建筑面積，應由該功能區內分攤。
　　3.1.3層共有建筑面積：由于功能設計不同，共有建筑面積有時也不相同，各層的共有建筑不同時，則應區分各層的共有建筑面積，由各層各自進行分攤。例如各層的衛生間、公共走道等各不相同時，可分層各自分別進行分攤。
　　如果一幢樓各層的大型一致，共有建筑面積也相同，例如普通的住宅樓，則沒有必要對共有建筑進行分數，可以以幢為單位，按幢進行一次共有建筑面積的分攤，直接求得各套的分攤面積。
　　對于多功能的綜合樓或商住樓，共有建筑面積的分攤比較復雜，一般要進行二級或三級，甚至更多級的分攤。因此在對共有建筑面積分攤之前，應首先對本幢樓的共有建筑面積進行認定，決定其分攤層次和歸屬。
　　3.2共有建筑面積計算方法
　　目前國內房地產市場住宅部分，多以多層純住宅為主，在對這類戶型計算公攤時，也是有規律可循的，共有公用面積按比例分攤的計算公式按相關建筑面積進行共有或共用面積分攤，按下式計算：
　　δSi=K•Si∑δSiK=∑Si
　　式中：
　　K——為面積的分攤系數；
　　Si——為各單元參加分攤的建筑面積，㎡；
　　δSi——為各單元參加分攤所得的分攤面積，㎡；
　　∑δSi——為需要分攤的分攤面積總和，㎡；
　　∑Si——為參加分攤的各單元建筑面積總和，㎡；
　　3.3共有建筑面積的分攤方法
　　3.3.1住宅樓共有建筑面積的分攤方法住宅樓以幢為單元，依照B2的方法和計算公式，根據各套房屋的套內建筑面積，求得各套房屋分攤所得的共有建筑分攤面積。
　　3.3.2商住樓共有建筑面積的分攤方法首先根據住宅和商業等的不同使用功能按各自的建筑面積將全幢的共有建筑面積分攤成住宅和商業兩部分，即住宅部分分攤得到的全幢共有建筑面積和商業部分分攤得到的全幢共有建筑面積。然后住宅和商業部分將所得的分攤面積再各自進行分攤。住宅部分：將分攤得到的幢共有建筑面積，加上住宅部分本身的共有建筑面積，按各套的建筑面積分攤計算各套房屋的分攤面積。商業部分：將分攤得到的幢共有建筑面積，加上本身的共有建筑面積，按各層套內的建筑面積依比例分攤至各層，作為各層共有建筑面積的一部分，加至各層的共有建筑面積中，得到各層總的共有建筑面積，然后再根據層內各套房屋的套內建筑面積按比例分攤至各套，求出各套房屋分攤得到的共有建筑面積。
　　3.3.3多功能綜合樓共有建筑面積的分攤方法多功能綜合樓共有建筑面積按照各自的功能，參照商住樓的分攤計算方法進行分攤。
　　4．結語
　　房產測繪是涉及到民生的大事，稍有不當，勢必影響到房產測繪部門的聲譽，甚至產生法律上的糾紛，因此，作為房地產中介行業的房產測繪需要在日常工作中，與時俱進，結合房地產市場實際狀況，隨時掌握新方向，找到新對策，逐步走向規范和開放。房地產測繪部門要貫徹《規范》主要精神，合理應對建筑形式的不斷變化，正確計算房屋的產權面積，為房產產權、產籍管理、房地產開發利用、交易、征收稅費，以及為城鎮規劃建設提供數據和資料。
　　參考文獻：
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　　[2]李香娥，房產測量中面積測算問題探討[J]，北京測繪，2006（2）：42-45。
　　[3]國家質量技術監督局。GB/T17896-2000房產測量規范[S]。北京：中國建筑工業出版社，2000。
　　[4]張紅英，楊斌，胡友健。關于房屋建筑面積計算中幾個問題的探討[J]，測繪科學，2007（1）：145-146。
　　[5]石小民，房屋面積測量及其共有建筑面積分攤計算的研究[J]。焦作大學學報，2003（4）：83-85。
　　[6]張永貴，關于外墻在房屋產權面積計算中有關問題的探討[J]。寧夏工程技術，2008（3）：70-71。
　　[7]住房和城鄉建設部。房產測量從業人員職業技能鑒定培訓教材，第七章：房產測繪數據處理。