摘要：本文結合商業地產開發經驗，總結了國內商業地產規劃設計存在的誤區，揭示商業地產規劃設計核心。并結合國、內外領先的商業規劃設計理念，從開發、銷售、招商、經營等商業地產開發的各個角度分析商業地產設計，最終提出有關商業地產規劃設計的要素。
　　
　　關鍵詞：商業地產、商業規劃、人本關懷、均好性
　　
　　隨著市場經濟的發展及城市化進程的加快，商業地產已經成為當今中國的熱點。然而，商業地產的發展歷史較短，人們對它的認識還不夠深刻，開發與運營面臨著很多問題。因為商業地產項目和住宅地產項目不同，不僅是要作建筑規劃與設計，還應進行商業業態的規劃設計。旨在以商業需求和市場需求為導向的，保障商業項目后期的經營管理、提升項目的商業價值和商場競爭力的。目前，國內很多商業地產項目在后期的商業經營中普遍存在這樣或那樣的問題，一個重要的原因，就是由于在前期規劃設計過程中，存在著很多誤區。
　　
　　一、商業地產規劃設計存在誤區
　　（一）誤區一：用建筑設計代替商業設計
　　開發商常常認為與國內仍到國際上頂級的商業建筑設計公司合作，商業項目的開發風險就會很小。其實還遠遠不夠。因為建筑設計更多考慮的是如何體現建筑藝術，保障建筑功能和技術需求，滿足消防規范。而商業規劃設計正是以商業需求為導向，依據市場需求、業態定位和商業經營需要而進行的包涵各項商業實用功能的設計。這種設計體現在層高、柱距、荷載、空間結構上，還體現在功能分區、能源配置、設備配套等專業細節上。
　　（二）誤區二：重硬件投入，輕人文關懷
　　對于商業項目來講，裝修標準、外觀形象、電梯、空調、中庭等硬件設施固然重要，但并不能代表商業經營的全部內涵。現代商業競爭,是細節的競爭，一個人性化設計，一處人文關懷都可以提升商業項目競爭力。我們在作商業設計時，多在經營的角度，想想商戶的需求；多在顧客的角度，想想顧客的需求。通道應該設計多寬？指示標識應該掛在什么地方？收銀臺放在什么地方？顧客的車輛怎么停放安全方便？甚至廁所的坑位設置、顧客的休息位置、都要統一納入商業的整體設計范圍內統籌考慮。
　　（三）誤區三：過分強調招商先行
　　商業地產的開發有人提出要“招商先行”即全部確定商家，再進行建筑規劃設計，實際操作過程中是有問題的。因為其一，商業業態與商家是隨城市化進程、周邊人口的變遷及宏觀經濟形勢等眾多因素的影響而變化；其二，中國目前的眾多商家還處于成長期，有明確的選址方案的商家并不多見。所以非主力商家在項目沒有出現整體形象時很難明確強烈進駐意向。即便是以“訂單地產”著稱的萬達集團也只是確定一些主力店。也做不到全部商家確定再開發。
　　
　　二、商業地產規劃設計的核心
　　從商業地產自身來看，其整個生命周期是一個開發、投資、經營、管理和消費等多方客體共同交互參與的過程，因此其價值的體現是長期的。最終的目的是達到可持續的投資、經營、管理和消費多方共贏。商業地產首先要符合市場需求的主題和業態分布。其次要規劃人流動線、物流、車流組織，功能配套、設備配備等方面，以實現均好的通達性、可視性和人性化設計。最后通過建筑立面、小品、景觀等設計營造出一種新穎的、有特色的、有吸引力的消費氛圍，使消費者在消費過程中感受到愉悅的精神享受。
　　
　　三、商業地產規劃設計要素
　　（一）商業業態的規劃
　　商業地產開發的核心就是商業業態的規劃。在商業業態規劃中，業態分布與比例是關鍵。這是根據自身項目區位特點，目標消費人群的特征，商家需求確定哪些業態，需要規劃什么樣的業種，比例多少。對于大型購物中心來說，購物、娛樂、餐飲的比例為52：18：30的業態分配，被稱之為商業業態設置的“黃金分割”。但實際操作中，隨著商業市場發展的新特點，這個業態設置比例也不是絕對的。商業業態發展趨勢是：餐飲、娛樂在原來的基礎上逐步加大比重，有些商業項目自身定位為主題娛樂、主題休閑商場。并且目前的SHOPPINGMALL，已經開始逐步向“城市生活休閑中心”步入。
　　（二）商業地產建筑規劃設計
　　1、商業空間設計體現人本關懷
　　無論是大型單體商業，還是街區式商業，隨著商業發展，體現人本關懷的商業空間設計越發突出。首先，表現在商業設計的“有效長度”的界定。從一些統計數據看，日本的商業步行街平均長度為540M左右，美國為670M，歐洲為820M。中國的商業步行街一般認為長度在500M左右為宜，最好不要超過800M。并且考慮設置足夠的休憩、娛樂、遮蔽場所，以緩解步行者的疲勞感。有效長度決定了節點（廣場、中庭、休憩點等）位置的排布，及主、輔動線的設計。其次，人的活動具有平面性，商場隨著層數的增加，商業價值也隨之下降。為解決顧客的層高疲勞，跳躍性的垂直交通就顯得很有意義。例如，1層直接上到3層。在東京的很多高層商業中，8層以上的商業也能做活，目的明確的跳躍性垂直交通，是一個制勝法寶。登頂交通，是另一種情形。電梯或扶梯直接將客流從一層送到頂層，使顧客可以從頂層往下一層層逛。有的從上往下逛，有的從下往上逛，上下客流交叉，加強了不同樓層的商業均好性。再次，配套設計要符合客戶購物舒適度、便利性的要求。空中連廊的數量與位置，垂直電梯、手扶電梯、步梯的數量與位置、大小與寬度，休閑長椅的數量與位置、甚至一個指示牌的大小等細節設計，都會影響客戶的消費體驗與心情。
　　2、建筑設計要符合商業業態規劃布局要求
　　商業地產的建筑設計要符合商業業態規劃布局要求。例如，通常一個大賣場需求一般要預留1.0-1.5萬平方米，車位不少于350個基本要求；各品牌店的大小都會因品牌而不同各異，位置上也有特別的要求；不同商業業態對層高的要求也不同。同時還要按經營業態合理分區，注意各業態之間互補性，以達到有效銜接。
　　3、人流、物流、車流組織
　　人流、物流及車流的考慮同樣是商業設計的要素。水平與垂直動線的設計常常考慮客流動線，保證鋪鋪無死角、處處可連通、線線上下皆方便。但往往忽略了員工通道或物流，例如垃圾通道、餐飲的輸送通道等。更重要的是還要考慮交通組織，例如客戶與貨物的交通線路等等。有序組織人流、物流、車流是商業經營的必要條件。更是商業規劃設計的專業體現。
　　3、建筑立面烘托商業氣氛
　　商業立面設計要調動一切藝術的、技術的手段，并著重于空間尺度、空間氛圍的表現。在建筑設計手法上已不再是傳統的建筑立面設計，而是更加綜合考慮建筑立面、燈光照明、表演、廣告、展示、發布、多媒體等現代化綜合表現手段的應用。做到立面風格多元化和立面結合的多樣化營造出與眾不同的體驗式消費空間。對于商業建筑，其立面形象的構成元素除了基本的層頂、門窗、陽臺、露臺、墻體之外，還有許多其它元素的運用。如室外餐飲座、涼亭等功能設施，花臺、噴泉、雕塑等小品，燈具、指示牌、電話亭等器材，燈籠、古董、道具等裝飾，鋪地、面磚、欄桿等面材。加之景觀、園林的深化設計，使得這一界面更加“友善”。實際上，這些非建筑本身固有的元素，恰恰是形成建筑親切感和人性化特點不可或缺的組成部分。
　　總之，商業地產的規劃設計不僅是建筑師發揮想象力和創造力的載體，更是要滿足商業可持續經營的基本條件，只有依托商業需求，服務于商業運營，體現人性化的建筑規劃與設計，才是商業地產成功的關鍵。
　　
　　參考文獻：
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