摘要：筆者參加了天津市城市副中心之一——天津西客站基礎設施項目投融資方案的測算工作，對此項目引入的“利用土地資源，實現(xiàn)項目建設資金平衡”的融資模式產(chǎn)生了濃厚的興趣，希望能夠以此文章給大家?guī)�來一些借鑒。
　　關(guān)鍵詞：城鎮(zhèn)基礎設施，土地資源，項目建設資金平衡；
　　一、前言
　　隨著近年經(jīng)濟的飛速發(fā)展，城鎮(zhèn)基礎設施投資逐年增長，形成了巨大的城鎮(zhèn)基礎設施建設資金缺口。綜觀各國政府在城鎮(zhèn)基礎設施建設中的地位，可以得出一個規(guī)律性的結(jié)論：在城鎮(zhèn)基礎設施建設中，政府起著主導作用。無論是像美國、英國、日本、法國等發(fā)達國家，還是巴西、印度等發(fā)展中國家，城市的總體規(guī)劃，主要城鎮(zhèn)基礎設施建設和維護管理，都是中央以及地方政府主要的工作內(nèi)容之一，中國也不例外。但是，中國地方政府的融資能力非常有限，法律規(guī)定地方政府不得融資欠債，沒有債券發(fā)行權(quán)，融資渠道基本依靠財政資金。在這種背景下，孕育而生了以政府出資和資源為基礎，以市場化方式運作，承擔城鎮(zhèn)和經(jīng)濟功能區(qū)基礎設施開發(fā)建設的政府型任務公司。以這種政府型任務公司為主體或平臺，完成重大基礎設施或特定區(qū)域范圍內(nèi)的基礎設施投融資及建設任務。
　　二、天津市政府以土地資源為基礎，實現(xiàn)基礎設施建設資金平衡的融資模式
　　隨著天津市下發(fā)的《關(guān)于進一步完善中心城區(qū)“兩級政府、三級管理”體制的意見》〈津黨發(fā)【2008】6號〉文件，天津市各區(qū)及重大項目競先成立了政府型任務公司，擔負著全市大部分的重大基礎設施和特定區(qū)域范圍內(nèi)的基礎設施投融資及建設任務。此類公司主要特點是以開發(fā)利用政府向其注入的土地資源為己任，實現(xiàn)基礎設施建設資金平衡，促進城市建設發(fā)展。在開發(fā)利用土地資源，實現(xiàn)建設資金平衡方面，應主要從以下三個方面進行考量：
　　（一）、用規(guī)劃引導投入-產(chǎn)出平衡
　　規(guī)劃是各項工作的先導。在推進城市建設方面，要通過科學的規(guī)劃，進一步優(yōu)化城市空間布局，引導城市基礎設施建設和土地開發(fā)利用有序開展。在實際中，必須堅持先規(guī)劃，后建設，確保土地利用科學合理，建設出精品；扎實推進規(guī)劃的全覆蓋，確保每一塊土地開發(fā)利用都有規(guī)劃可循。因此，堅持高起點規(guī)劃，始終把規(guī)劃作為開發(fā)建設的先導和前提，作為能否實現(xiàn)投入-產(chǎn)出平衡的關(guān)鍵。
　　（二）、通過規(guī)劃引領(lǐng)，實現(xiàn)項目平衡
　　在城市建設中，各項規(guī)劃編制在起始階段，就要充分考慮建設資金投入-產(chǎn)出的平衡。在做項目前期中，要根據(jù)平衡需要，搞好規(guī)劃策劃、城市設計，策劃引導規(guī)劃，提出科學合理的規(guī)劃經(jīng)濟指標，用規(guī)劃找準投入-產(chǎn)出的平衡點，通過適度提高容積率、增加土地政府凈收益的比例等辦法，真正做到項目平衡。
　　（三）、在項目實施中，要把握先打造環(huán)境再出讓土地的時序
　　在土地開發(fā)時序上，要對所有擬出讓的土地，提前實施道路、綠化環(huán)境、學校等非經(jīng)營性配套項目建設，營造提升區(qū)域的整理環(huán)境，促使地塊盡快升值，實現(xiàn)項目最大的效益，實現(xiàn)項目平衡。具體講，把握好項目的開發(fā)時序，仿照新加坡的模式，將生地通過土地整理、投資建設基礎設施、投資建設公益性設施、改善周邊環(huán)境等辦法變?yōu)槭斓兀�提高土地價格。科學合理的安排供地順序、開發(fā)周期，營造良好的房地產(chǎn)銷售氣氛，吸引開發(fā)投資人，實現(xiàn)項目收益的最大值。
　　三、以天津西客站為例，簡單介紹土地整理平衡項目融資模式
　　（一）、項目基本情況
　　根據(jù)天津市城市總體規(guī)劃，西站地區(qū)規(guī)劃定位為天津市城市兩大副中心之一。四至范圍為：東至南口路，西至勤儉道和紅旗北路，南至南運河和新開河，北至勤儉道、普濟河道，占地面積約10平方公里，其中紅橋區(qū)規(guī)劃占地662公頃，河北區(qū)規(guī)劃占地347公頃。規(guī)劃總建筑面積約1500萬平方米，業(yè)態(tài)主要為高端商業(yè)金融、辦公及住宅。
　　按照市政府的要求，由城投集團與紅橋區(qū)共同出資組建政府型任務公司（簡稱項目公司），負責西站樞紐配套工程建設及西站城市副中心的土地整理及綜合開發(fā)。
　　（二）、資金平衡及融資方案
　　1、項目總投資
　　項目計劃總投資約548億元，其中配套基礎設施建設投資約115億元（不包括河北區(qū)和紅橋區(qū)子牙河以北市政基礎設施建設投資），土地整理投資約433億元，其中包括財務成本和其他費用約97億元（按年利率5.89%測算）。
　　2、項目總收入
　　擬2009年該地區(qū)平均出讓樓面地價每平方米3750元，計劃土地出讓周期為10年，按土地價格年均增長12%計算，平均樓面地價每平方米7300元，10年共計土地出讓金收入約612億元[1]，其中政府凈收益121億元，土地整理可回收成本417億元。土地整理資金缺口16億元。
　　平衡方法：將此項目的政府凈收益全部返還，用于基礎設施的投資建設。土地整理資金缺口擬采用，通過提高規(guī)劃策劃水平，高定位、高起點、高要求建有特色的精品，培養(yǎng)環(huán)境，吸引有實力的投資人；適度調(diào)整容積率，加大出讓周期等辦法，實現(xiàn)項目整體平衡。
　　（三）、西站樞紐配套工程及起步區(qū)土地整理資金平衡融資方案
　　1、西站樞紐配套工程建設資金籌措方案
　　西站樞紐配套工程總投資約92億元，其中項目資本金約32億元（35%），由市財政連續(xù)6年每年撥付6億元給項目公司；剩余建設資金納入政府采購項目，即由市建委代表市政府與項目公司簽署政府采購協(xié)議，政府以此項目平衡區(qū)域土地出讓金政府收益作為還款來源，達到項目自身平衡的目的。
　　2、起步區(qū)土地整理平衡方案
　　西站城市副中心起步區(qū)：東起新紅橋，西至紅旗北路，北起子牙河，南至南運河，總占地面積2.24平方公里。可出讓土地約79公頃，規(guī)劃新建建筑面積230萬平方米，預計土地整理成本約134億元，可實現(xiàn)土地出讓金收入141億元，其中非平房片的政府凈收益14億元，土地整理可回收成本111億元[2]，土地整理成本缺口23億元。
　　資金平衡方案：為解決起步區(qū)土地整理資金缺口，實現(xiàn)配套基礎設施建設資金平衡，通過起步區(qū)以外西站城市副中心范圍內(nèi)紅橋區(qū)其他地塊土地整理出讓實現(xiàn)整體平衡。紅橋區(qū)起步區(qū)以外預計土地整理成本約119億元，可實現(xiàn)土地出讓金339億元，其中非平房片的政府凈收益24億元，土地整理可回收282億元[3]。土地整理成本結(jié)余資金83億元。起步區(qū)資金缺口總額115億元，包括樞紐配套工程建設資金92億元，起步區(qū)土地整理成本缺口23億元，實際缺口32億元。
　　平衡方法：此項目紅橋區(qū)范圍內(nèi)非平房片政府凈收益約38億元，其中起步區(qū)14億元，其他區(qū)域24億元，全部返還，此項目基本平衡，即政府收益全部用于此項目區(qū)域內(nèi)的基礎設施配套建設。
　　作者簡介：程德云，1993-1997年就讀于河北工業(yè)大學土木工程系，獲得交通土建學士學位；2001-2003年就讀于德國斯圖加特大學基礎設施規(guī)劃中心，獲得基礎設施規(guī)劃專業(yè)碩士學位。先后在天津市公路管理局、新工工程（上海）咨詢工程公司、天津城投集團就職。主要從事項目管理、交通規(guī)劃、土地整理置業(yè)等工作。
　　參考文獻
　　１天津市經(jīng)營土地出讓成本及政府凈收益管理辦法（津財棕［２００６］１８號）及（津財
　　綜［２００８］２７號），土地出讓金由三部分組成：政府凈收益、大配套費用、土地整理綜合成本（包括土地整理可回收成本及四增列建設資金）
　　２天津市經(jīng)營土地出讓成本及政府凈收益管理辦法｛津財綜［２００６］１８號｝和《關(guān)于進一步完善中心城區(qū)“兩級政府、三級管理”體制的意見［津黨發(fā)（２００８）６號文件的規(guī)定。土地出讓金中剛性支出：增列建設資金約１４億元、大配套費用約２億元及非平房片政府收益約１４億元。
　　3土地出讓金中的剛性支出：增列建設資金約２３億元，大配套費用約１０億元，非平房片政府收益約２４億元