摘要：近年來，隨著我國城鎮住房制度改革不斷深化，房地產價格呈現出連續上漲趨勢，引發了人們對房價的調控和對住房制度、土地管理制度等的更大關注。房地產開發具有投資額度大、生產周期長、資金周轉慢、產品體量大、生產環節多、經濟風險、社會環境影響大等特點,因此對房地產開發項目進行可行性研究就顯得尤為重要。本文就房地產開發項目可行性研究的含義、特點、內容及現狀等方面的內容進行了分析，并就其存在的問題及對策進行了相關方面的闡述。
　　
　　關鍵詞：房地產，開發，可行性研究
　　
　　
　　1引言
　　房地產業和房地產市場，是當今中國社會各階層最關注的領域之一。尤其是近年我國房地產價格呈現出的連續上漲趨勢，引發了人們對房價的調控和對住房制度、土地管理制度等的更大關注。房地產開發是較復雜的綜合性行業，它除了具備一般行業所具有的生產、流通、消費和服務等特征外，還具有投資額度大、生產周期長、資金周轉慢、產品體量大、生產環節多、經濟風險、社會環境影響大等特點,為了進一步促進我國房地產業和房地產市場的發展，有必要對房地產開發項目進行可行性的研究。
　　2可行性研究的含義及原則
　　2.1可行性研究的含義
　　可行性研究這種方法最早出現于美國。20世紀30年代初期美國為開發田納西流域，開始采用這種方法，把可行性研究列入流域開發程序，作為開發規劃的必要程序，保證了工程的順利進行，取得了較好的經濟效益。通過幾十年的不斷充實和完善，擴大到很多領域，范圍十分廣泛。目前已形成一整套系統、科學的研究方法。雖然各國對可行性研究的內容、作用、階段劃分有所不同，但作為一門科學，已被各國所公認。
　　可行性研究是關于項目是否可行的研究，是項目投資決策前進行技術經濟論證的一門科學。它的任務是綜合論證擬建項目在市場發展的前景，技術上的先進性和適用性，實施上的可能性和風險性，經濟上的合理性和盈利性。
　　2.2可行性研究的基本原則
　　2.2.1科學性原則
　　即要求按客觀規律辦事，這是可行性研究工作必須遵循的最基本的原則。具體地說，有以下幾點：
　　（1）要用科學的方法和認真的態度來收集、分析和處理原始的數據和資料，以確保它們的真實和可靠；
　　（2）要求每一項技術與經濟的決定，都有科學的依據，是經過認真地分析、計算得出的；
　　（3）可行性研究報告和結論必須是分析研究過程的合乎邏輯的結果，而不是主觀意思的表達。
　　2.2.2客觀性原則
　　也就是堅持從實際出發、實事求是的原則。房地產開發項目的可行性研究，是根據擬開發項目的具體情況進行分析和論證，而得出可行或不可行的結論。
　　（1）要求編制人正確認識各種客觀存在的規劃要求、建設條件和經濟能力，研究工作要求排除主觀臆想，要從實際出發；
　　（2）要實事求是地運用客觀的資料做出符合科學和實際的決定和結論。
　　2.2.3公正性原則
　　就是站在公正的立場上，不偏不倚。堅持科學性與客觀性原則，不為任何單位或個人而生偏私之心，不為任何利益或壓力所動。
　　3房地產開發可行性研究的特點和現狀
　　3.1可行性研究的特點
　　一般來說，房地產可行性研究的特點可以歸納為以下五個方面：
　　3.1.1獨立性
　　房地產開發可行性研究的獨立性是指進行可行性研究工作時，不受委托方業已形成的項目評價意見約束，而是按實際情況進行研究。這是確保可行性研究成果的客觀、公正、可信的重要前提。如果可行性研究中的論證和評價，只是為委托方已經定下的開發模式、產品和功能定位、租售價格、經濟指標等提供形式上的書面報告，而非評價和論證。其可行性研究多半是失敗的，不能稱之為“可行性研究”。堅持獨立性，真正按房地產開發的內在規律和客觀情況分析、研究，是確保經濟評價和技術論證的結論正確性的重要條件，也是對可行性研究人員的基本要求。
　　3.1.2系統性
　　可行性研究的系統性主要體現在全面和系統分析的方法上。前者是指可行性研究的評價和論證必須以房地產開發項目的整體最優為目標，這是可行性研究不同于其它任何局部或單方面研究的重要特點；后者則指可行性研究是在一個系統范圍內反復進行的綜合平衡。作為房地產項目開發可行性研究重要內容的市場調查與預測、規劃設計方案、市場定位、經營方式、租售價格的確定等之間，既相互聯系又相互影響和制約。
　　3.1.3客觀性
　　房地產可行性研究的客觀性，就是一切論證和評價都要以客觀的數據、資料為基礎，定性的分析來之于定量的分析。只要依據定量指標體系和定性評價標準，確保取得的資料是真實的和可靠的，采用的數據（如開發成本、取費標準和市場供求水平等）是符合實際的，分析過程是科學的、合理的，一般便能保證論證和評價結論的客觀性。
　　3.1.4預測性
　　嚴格地說，可行性研究中對擬開發項目的一切評價結論都是建立在科學預測的基礎之上的。這些預測包括以下內容：
　　（1）市場分析。主要是對未來房地產市場同類產品的供給和需求的預測，消費群體的分析和判斷，市場發展前景的預測等；
　　（2）成本費用。成本費用包括擬開發項目的土地取得成本、開發成本、管理費用、財務費用和其它費用等；
　　（3）總收益。可行性研究過程中采用的租售價格和租售時間是通過一定的方法預測的，這種預測方法無論多幺科學，與實際情況肯定是有差距的。未來的實際發生的數值不可能也無法和可行性研究時的數值相同，僅僅是偏差的大小，但肯定會影響到現金流量的估算，從而影響評價和論證。
　　3.1.5選優性（多方案比較）
　　房地產開發可行性研究應該根據委托方提供的基本資料，在項目策劃方案（或開發思路）的基礎上，設計多種可供選擇的實施方案，如不同的功能定位、產品檔次、分期開發方案等，逐個加以分析和比較，從中選出最優方案或進行排序。多方案比較的方法是可行性研究的最大特點，尤其適用于房地產開發項目。房地產可行性研究應該根據可能發生的幾種方案提供研究結論供決策者評價和判斷，但實際上，目前相當一部分的房地產開發可行性研究報告只是按確定的意向，從技術經濟分析的角度去補充論證其可行而已。

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