市場經濟的發展離不開中介服務，而作為社會經濟活動中的一種中介服務行為——房地產經紀，是指以收取傭金為目的，為促成他人房地產交易而從事居間、代理等活動的經營行為。隨著我國房地產業的發展，房地產中介服務機構如雨后春筍般布滿了城市的大街小巷。而各類房地產經紀公司，在維護正常的社會經濟秩序，保證房地產市場競爭的公正和公平，降低整個社會的交易成本，適應政府職能轉變，聯接、溝通房地產開發和市場消費等方面發揮了重要橋梁紐帶作用。在安丘市區，大約有80%的新建商品房銷售和90%多的二手房買賣是通過房地產經紀機構實現的。因此信譽良好，業績優秀的房地產經紀機構，可以更好地滿足人們買賣房屋、租賃房屋的需要，有利于促進房地產業的良性循環和健康發展。但是，我國的房地產經紀行業的發展起步較晚，隊伍素質、服務意識、執業質量和技術水平與國外同行相比差距較大，就算在國內，不同地域、不同城市之間差距較大，很不適應房地產整體行業的發展要求。因此，積極適應市場經濟發展的新形勢，抓住機遇，深入研究我國房地產經紀行業發展面臨的問題，對于加快我國房地產這一經濟支柱行業的快速發展，具有非常重要的意義。而房地產經紀行業現有的問題，主要有以下幾個方面：
　　一、房地產經紀行業的法律、法規不健全。現有的法規的廣泛和深度不能滿足實際需要。目前，房地產經紀行業缺乏相應的比較完整的上位法規和行政法規，只有在《城市房地產管理法》、《合同法》中對房地產經紀的法律地位、收取報酬的條件、經紀人的法定權利和義務作了原則性的規定，但對于如何規范其經紀活動等內容幾乎沒有。有些城市雖然制定了一些地方性規章，但總的來說還不成體系，可操作性差，對具體問題難以操作，許多問題難以涵蓋。
　　二、政府部門管理的不統一，行業監管行不成合力。市場和行業監管體系尚未形成，在對行業實施管理中，政府管理部門多，而且職能不清，各相關部門之間協調不暢，不同部門各自為政，職能和規定缺乏統一性，存在多頭管理的問題。目前，雖然山東省、濰坊市等有關部門多次通知，要嚴格監管、加大查處房地產中介市場的力度，我局也組織專門人員，到市區的各個路段，對房地產中介機構進行挨家挨戶的摸底檢查，責令其整改、并規定了整改期限。但由于法律法規的滯后和部分監管職能的重疊和空白，使得房地產經紀監督管理部門不能很好的依法監管和及時有力地懲處違法、違規行為，從而助長了行業的不正之風。
　　三、房地產經紀機構市場準入機制不健全。按照有關法律規定，設立房地產經紀服務機構，僅需向工商行政管理部門申請設立登記，領取營業執照后就可開業。這種不需要前置專業行政許可的市場準入制度，對于加速發展房地產經紀行業有一定的推動作用，但由于專業化管理環節的缺失，也在一定程度上導致了上述問題的發生。例如在安丘市區，大大小小的房地產經紀機構有二十多家，成規模的也有四五家，但都是僅有營業執照就開始營業而已，這種無資質前置的規定，使得房地產經紀機構無資質、無證書，甚至無執照經營、非法異地經營。根據建設部《城市房地產中介服務管理規定》，房地產經紀人必須是經過考試、注冊并取得《房地產經紀人資格證》的人員，而未取得《房地產經紀人資格證》的人員不得從事房地產經紀業務。設立房地產經紀機構，除應符合《合同法》、《合伙企業法》、《城市房地產管理法》等法律法規及其實施細則和工商登記管理規定之外，還應當具備足夠的專業人員——房地產經紀人，應當符合擬設立的房地產經紀機構所在地政府有關部門的規定。雖然，上級業務主管部門對經紀機構的準入制度和從業人員的上崗都放低了門檻，只要經過省級有關部門的業務培訓，有三名取得崗位合格證書的人員，即可辦理資質證書，但還是有很多房地產經紀機構無法達到要求，致使許多房地產經紀機構只有“一部電話、兩三張桌子、三五個人”就開張營業，沒有完整的內部組織體系，缺乏必要的臺賬記錄和會計記錄等，擾亂了市場秩序。
　　四、房地產經紀機構從業人員的職業資格管理制度執行不力。目前我國已基本建立起房地產經紀人職業資格制度，但是由于缺乏對房地產經紀人的懲治機制，對房地產從業人員資格管理制度執行不力，導致有關規定在現實工作中沒有很好的貫徹執行。執業資格注冊制度只是執業資格管理的開始，目前還缺乏切實可行的房地產經紀從業人員經營過程管理制度和退出機制。根據《暫行規定》的規定，房地產經紀人員職業資格包括房地產經紀人執業資格和房地產經紀人協理從業資格。前者實行全國統一大綱、統一命題、統一組織的考試制度，由人事部、建設部共同組織實施，自2002年12月首次組織考試以來，每年舉行一次，已正常化。而后者實行全國統一大綱、各省、自治區、直轄市命題并組織考試制度。自2003年以來，只有少數省陸續開始舉行當地的房地產經紀人協理從業資格考試，多數省份未啟動。再就是按照有關規定，取的房地產經紀人或協理職業資格證的人員受聘時，應當申請辦理注冊手續；在注冊有效期內，變更執業或從業機構者，應當及時辦理變更手續；再次注冊者，須提供接受繼續教育和參加業務培訓的證明。每三年中，必須完成全國和省組織的規定學時的培訓。但現實情況是：許多取得資格證的人員受聘時未及時辦理注冊手續，未取得《注冊證》而從事經紀業務；變更執業或從業機構者未及時辦理變更手續；繼續教育和業務培訓工作不規范，參加培訓的人數少，尤其是協理級的繼續教育工作在多數地方還未開展起來。而房地產經紀機構的迅速擴張，并爭相開設分店、連鎖店，產生了對經紀人員職業資格證書的大量需求，又由于每年只舉行一次考試，且對參加考試人員的要求相對較高，需具有較高的房地產經紀專業理論水平，從而出現了出租、轉借房地產經紀人員職業資格證書的交易市場，導致了從業人員整體素質參差不齊，高素質的專業人員匱乏。從業人員缺乏必要的理論知識和實踐經驗，而又沒有經過專門的職業道德和專業技能培訓，加上從業人員流動性較大，使得從業人員之間無論在專業素質還是道德素質及服務意識等方面都有較大差距。
　　五、房地產經紀機構在經營中存在誠信缺失、信譽差的現象。在日趨激烈的市場競爭中，受經濟利益驅動，房地產經紀機構經營行為不規范，業務流程混亂，超標收費甚至賺取差價、隱瞞重要交易信息、不當承諾與誘導、不當代理、同業間低價競爭等執業不規范行為時有發生。更有甚者，代辦二手房貸款就收取2000-3000元不等的代理費，損害了消費者的利益。這種犧牲誠信而獲取利益是一種短期行為，由此將失去消費者的信任，有損房地產經紀機構的信譽、有損房地產經紀人的品性，將使企業失去后續業務，使企業無法發展壯大，這無異于殺雞取卵。

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