摘要：根據作者近年在承擔開發商不同階段商住樓盤房產面積測量過程中，采用坐標解析和實地測量兩種方法計算面積，所得到的數據相差較大，從依據的數學模式，產生誤差來源入手展開有關這兩種方法的初步討論，基本得出采用實地測量計算面積的方法是目前測算房產面積比較可靠方法的結論。
　　關鍵詞：房產面積，測量，坐標解析，實際測邊，精度
　　 1．引言 
　　 房產測繪目的是采集、表達房屋及其用地的有關信息，為房產權籍管理、房地產開發利用、交易以及城鎮規劃建設提供數據和資料。可分為房產平面控制測量、房產調查、房產要素測量、房產圖測繪、房產面積計算、變更測量等。這里討論的只是房產面積測量，房屋面積測量包括房屋建筑面積、共有建筑面積、產權面積、使用面積等，其面積指的是水平投影面積測量，該項工作根據不同階段具有不同含義和不同方法和精度要求，一般分為預售測算和實際房產面積測算。所謂預售測算實際上只是根據房產設計圖結合建筑施工圖、結構圖，進行房產面積的近似計算，用以初步確定每幢房產的總建筑面積以及每單元建筑面積。房產面積測量是在商住樓盤建設完成后的現實測量，根據要求量測的內容，采用不同的測量儀器(如全站儀、手持測距儀、鋼卷尺等)，對房產產權邊界的長度、位置和單元進行實地測量和計算房產總面積以及分戶面積。
　　 從福建省的房產管理體制看，實行的是由政府有關部門發布準入標準，審核、確認測繪單位資質，房產開發商采取招標委托符合規定資質的測繪單位承擔房產測量任務。測量工作是在沒有消費者參與下進行的，任務完成后，開發商負責成果驗收，政府房產管理部門負責上交成果的審核。作為測繪單位的測量人員是介于買賣之間的第三者，嚴格按照國家、地方規范和法律法規、不偏不倚不受任何利益驅使或影響，公平、公正、客觀準確提供房產面積測量數據，是必須恪守的原則。
　　從城市經濟的快速發展、人口的不斷增長以及城市房地產的價格上漲的形勢看，房產問題已成為社會大眾廣泛關注的問題。目前一些大中城市商品房房價普通每平米都在5000元以上，有些高檔房屋或繁華地段房價大于每平米萬元以上。若按現行規范規定的面積限差，僅按二級精度，每百平米房產可以達到0.6m2的誤差，對于5000元／m2的房產每100m2就有3000元的誤差，這顯然是消費者難以承受的，因此對于目前規范規定的標準，如何根據具體情況采用更精確量測儀器、科學的計算方法，提高量測精度這是一個值得討論的問題。
　　 2．主要依據及技術標準
　　 2．1技術標準
　　 （1）中華人民共和國國家標準《房產測量規范》(GB/T17986•1—2000)；
　　 （2）各地結合所在城市的現實情況，制定的相關細則。
　　2．2《房產測量規范》（GB/T17986•1-2000）中面積精度指標：
　　房產面積的精度規定分為三級，各級面積的限差和中誤差應不超過下表規定。
　　房產面積的精度要求
　　房產面積的精度等級 限差 中誤差
　　一級 0.002+0.0006
　　0.001+0.0003S
　　
　　二級 0.04+0.002×S
　　0.02+0.001×S
　　
　　三級 0.08+0.006×S
　　0.04+0.003×S
　　
　　注：S為房產面積。我省多數只采用到二級精度。

　　房產面積均為水平投影面積，面積精度以中誤差作為評定精度的標準，以兩倍中誤差作為極限誤差。
　　 3．房產測量程序
　　 3．1房產資料接收與分析
　　 測量單位接受委托后，則派員到委托方接收集相關圖紙數據資料等，接下來通過資料分析編制相應的技術方案和整個測量工作的計劃安排，商同委托方后進行實施。
　　 3．2測量實施
　　 本文所說的測量主要指的是項目竣工完成后進行的真實房產面積測量，至于預售房面積測量只是配合開發商做一些售前的準備工作。根據實施方案，房產面積測量工作主要內容包括以下兩個方面：
　　 （1）實地測量，明確房產邊界，繪制宗地圖和房屋分戶平面圖。
　　 （2）計算房產分戶套內面積和公共分攤面積。
　　 4．誤差來源分析
　　 4．1預售房面積測量精度分析
　　 預售房產面積測量，可以說是一種近似的房產面積測量。因為此時房產還在設計圖紙上，實地并沒有形成房產，所謂房產面積測量也就是滿足開發商房產銷售需要進行的測量，方法上采取根據開發商提供的房產設計圖紙極其電子圖，按房產面積測量規定要求在AUTOCAD平臺上，采用坐標解析法（即不管套內或套外面積均按捕捉的圖形輪廓點坐標計算）進行量算。對于這種計算的面積精度也只是圖紙精度，
　　某一單元面積幾何累加可以下式表示：
　　
　　或（4-1）
　　 式中：—為面積，單位平方米以表示；—圖形角點縱坐標，單位米以表示；—圖形角點橫坐標，單位米以表示；—圖形角點數；—圖形角點序號，按順時針方向流水確定。
　　 面積中誤差計算如下：
　　（4-2）
　　式中：——為面積中誤差單位平方米，以表示；——房角點位置中誤差單位米，以表示（根據《房產測量規范》一級點精度為±0.02；二級點精度為±0.05；三級點精度為±0.10）；——多邊形對角線長度單位米，以表示。以矩形為例，根據勾股定量可知，則可以推得面積誤差；
　　（4-3）即
　　
　　（4-4）
　　
　　由此，根據相應等級點位誤差，可求得100相應面積誤差如下：
　　一級房面積精度為±0.4；二級房面積精度為±1.0；三級房面積精度為±2.0。對于預售房面積我們一般只是根據設計的電子圖，獨立進行計算兩次，各等級房屋的兩次面積較差不超過按（4-3）式要求，則取平均數使用。

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