摘要：本文結合工程實例，對房產測量中的房屋面積測算過程經常遇到的問題進行了探討，并提出了一些解決方法和建議。供同行參考。
　　關鍵詞：房產測量，建筑面積，測算，問題分析
　　1、引言
　　我國房產測繪是一項政策性相對較強、技術性相對簡單的法定測繪工作，其成果質量關系到房屋權利人的切身利益。房產測繪丁作起步較晚，其發展尚處在專業化和規范化建設的起步階段。自GB／T17986((房產測量規范》頒布實施以來，由于《房產測量規范》還不夠很完善，個別條文解釋不明晰，尤其是現代建筑物已不是單純的火柴盒形式，而《規范》對特殊建筑等問題沒有觸及到，使得測量人員對《規范》中的某些條款還不是很理解，從而在房屋面積測算過程中對某些問題的認識和理解往往與《房產測量規范》存在一定的偏差。在實際測算中往往難以掌握，從而引起房產糾紛。目前，房屋面積測算中存在的難題較多，有些問題已經成為消費者的投訴熱點。
　　2、房屋建筑面積的實測
　　《規范》規定房屋面積測算必須以實際測繪數據為準，而目前的普遍做法不是按實地量測尺寸計算房屋面積，而是實地校核相關邊長。邊長在一定誤差范圍內按設計圖紙或竣工圖紙尺寸進行面積計算與分攤。與《規范》規定的按實測數據進行測算有嚴重的出入。造成這個問題的原因主要是：
　　(1)房產測量工作是由觀測者使用測繪儀器(手持測距儀、全站儀等)、工具(鋼尺等)、按照規定的操作方法，在一定的外界條件下進行的，不論觀測者多么熟練。使用的儀器多么精密。觀測方法多么合理。對同一個量進行多次觀測，其結果總是有差異的。在房屋面積測算過程中，按實測尺寸計算面積，其中不僅含有儀器測量誤差、人為觀測誤差，而且因為房屋施工是粗線條的，墻面的平整度，垂直度，軸線定位的偏差，模板支護的位移都是不可避免的，在圖紙中完全平行的兩面墻。在實量時不同的位置就有不同的平距。所以實量數據的唯一性是不存在的。
　　(2)實測中受墻體位置偏移及抹灰層厚度等因素的影響，完全相同的兩戶，其實測數據總會有差別，使得同一戶型的套內建筑面積千差萬別。這樣的結果，無論是開發商還是業主都不能理解和接受．甚至是管理部門也不能夠理解和接受。
　　(3)實地校核相應邊長，差值在一定的較差內按圖紙尺寸計算，測繪實施過程簡單；而按實測尺寸計算，實施過程較復雜。測繪單位普遍認為：實測為準在目前是行不通的，實測的目的是求得測量現狀與竣工圖紙相“符合”而不是相“一致”，也就是實量部位的長度差不大于5cm，就認為竣工圖是可信的，可以作為最后測繪報告的數據依據，測繪單位對竣工圖的面積負法律責任。竣工圖紙可以用數碼照像的辦法保存在測繪單位的資料檔案中。
　　(4)面積數值由測量單位負主要責任，而房屋在開發商或業主手中，他們有改變房屋現狀的可能，一旦現狀改變了，改變后的現狀面積必定與測量時的面積不同。
　　(5)在實測時所有的部位都測量到是比較困難的，首先實測的部位多種多樣，有的不是直角而是帶有一定的弧度給丈量帶來困難；其次實地需測量的部位已被周邊新增加的建筑物、構筑物遮擋而無法實測：再有產權人不在家或已裝修而無法實測的。一棟樓有一處實測不了，應不能算作實測。
　　3、外墻中共有面積部位的確認
　　《房產測量規范》規定：外墻(包括山墻)水平投影面積一半的建筑面積作為共用面積進行分攤。此條款適合南方地區，因南方地區的建筑物外墻和內墻的厚度一般情況下是相同的，外墻的一半作為共用面積進行分攤是合理的。
　　而東北地區一般情況下外墻和內墻的厚度都不是相同的，往往內墻是24cm或18cm，而外墻卻是490mm或370mm。
　　我們以370mm外墻、240mm內墻、房長20m、房寬10m、共6層為例，做一下探討。該棟樓外墻軸線的位置為：軸線外250mm，軸線內120mm。
　　按《房產測量規范》執行，外墻公攤以中線為準，則：
　　S公1=0．185m×樓房周長×層數
　　=0．185m×(20×2+(10—0．185×2)×2)×6
　　=65．7786m2
　　按軸線論執行．則：
　　S公2，=0．25m×樓房周長×層數
　　=0．25m×(20×2+(10—0．25×2)×2)×6
　　=88．5m2
　　二者的差值：
　　同時按中線分攤外墻時,把山墻的戶型比不把山墻的相同戶型的套內面積大，而且按套內面積分攤共用面積，則其分攤到的共用面積比不把山的相同戶型分攤到的共用面積要大,靠山墻的房間面積一般都增加0．7m2以上。這兩部分面積的增加，顯然是不合理的。雖然購買房屋時價格上可以得到優惠，但日后的物業管理費、取暖費等都是根據產權證上的建筑面積繳納的。把山戶型的面積不公正是永久性的。
　　4、陽臺面積的計算
　　陽臺是供人們活動、休憩及晾曬衣物或其他用途的房屋附屬設施，是戶內與戶外的過渡空間，一般有永久性上蓋、有圍護結構、有臺面與房屋相連．根據其外圍情況分為全封閉陽臺和半封閉陽臺。《規范》根據其圍護將陽臺分為全封閉和半封閉。
　　上述陽臺的概念是標準陽臺的概念，近幾年，在實際測量中發現有陽臺的頂蓋與陽臺底板、圍護結構的投影不完全一致的現象。陽臺的頂蓋形式多種多樣，當陽臺的頂蓋與圍護結構不完全覆蓋時，例如：隔層有頂蓋、與陽臺底板和圍護結構不在一個豎直面上、隔二層以上的有頂蓋、利用其它構件作為頂蓋的，這些特殊情況下的陽臺如何計算建筑面積?
　　4．1部份覆蓋的頂蓋(見圖1)
　　(1)沒有完全覆蓋的那部分算為沒有頂蓋，不算面積：
　　(2)投影下來的面積的一半作為是否計算面積的標準：
　　(3)投影下來的面積大于圍護結構的1／2，則計算面積：不大于1／2的不算面積。
　　
　　圖1陽臺頂蓋與圍護結構不完全覆蓋情況的面積計算
　　4．2隔層的頂蓋
　　隔層頂蓋的陽臺視為無頂蓋，不計算面積，理由有兩個：
　　(1)隔一層情況下，頂蓋的作用不明顯，起不到保護的作用。
　　(2)如果隔一層算有頂蓋而計算面積，那么隔2、3、4、5層計算不計算?標準難掌握，因此就統一為隔層不認為是頂蓋。是否為隔層是依據所依附的主體結構的結構層為準。

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