【摘要】隨著我國宏觀調控政策的出臺和受到全球金融危機的沖擊，房地產經營環境急劇惡化，如果房地產開發商再不注意項目的成本管理等問題，部分實力較差的企業將可能會被市場淹沒，認識和加強房地項目開發過程中的成本控制已成為房地產企業急切需要關注的問題。本文對房地產開發項目投資決策階段、規劃設計階段、招投標階段，項目實施階段、銷售階段等五個階段成本控制進行分析，并提出相應的控制措施。
　　【關鍵詞】房地產;項目;成本控制;
　　0、引言
　　近來，隨著國家對房地產行業的一系列宏觀調控政策的出臺和受到全球金融危機的沖擊，房地產經營環境急劇惡化，房地產行業已經難于維持數年來的高利潤率，僅靠短平快運作，粗放式管理已經無法適應目前的房地產市場狀況。另外，消費者已經從關注樓盤的地理位置、戶型設計、小區環境、配套設施、交通條件、銷售價格等因素，上升到對休閑舒適、企業品牌、文化內涵等多方面的綜合需求，對房地產企業提出了更高的要求。
　　針對房地產市場的這些情況，如何使房地產企業求得生存、求得發展是當前擺在房地產企業面前一個急需解決的重要問題！在相同的開發環境下，除了開發適銷對路的產品外；誰能在工程項目建設中，既能確保工程質量與進度，又能控制和把握好項目開發成本，從而以最低的項目成本獲取最大的社會效益和經濟效益，誰就能在這激烈的市場競爭中獲取主動，從而走向成功。本文將房地產開發項目的成本控制分為開發項目投資決策階段、規劃設計階段、招投標階段，項目實施階段、銷售階段等五個階段，以下從這五個方面談談如何做好各階段的成本控制。
　　1、投資決策階段的成本控制
　　投資決策階段主要取決于企業領導的從業經驗與戰略眼光，相關職能部門所能起的作用相對有限。但相關職能部門應盡可能準確地計算出包括土地成本、前期規費、工程概算、資金成本及管理費用(含建設單位管理費、設計費、監理費等)等可能發生于工程建設項目全過程中的費用，主動發揮“經濟參謀”的作用，讓決策層事先了解完成該項目所需的資金規模、估算投入、產出及經濟效益，為決策層做好正確的投資決策服務。
　　2、規劃設計階段的成本控制
　　我國長期以來普遍忽視工程建設項目前期工作階段的造價控制，而往往是把工程造價控制的主要精力放在項目的實施階段，這樣做盡管也能起到一定的效果，但其結果可能是撿了芝麻丟掉西瓜，不能從源頭上進行控制。要有效地進行項目開發成本控制，就必須堅決地把控制的重點轉移到前期工作階段上來，尤其要抓好設計這個關鍵步驟，盡可能的考慮全面，做到未雨綢繆，以取得事半功倍的結果。
　　規劃設計階段對工程造價的影響可達75%以上，但在工程設計中卻有不少設計人員重技術、輕經濟，任意提高安全系數或設計標準，而對經濟上的合理性考慮得較少，從根本上影響了項目成本的有效控制。因此房地產企業的工程造價控制要以設計階段為重點，這是最直接、有效控制建設項目投資的根本所在。在房地產開發項目中，可以采取以下措施對規劃階段的成本進行控制：
　　2.1根據項目定位確定合理的容積率對規劃設計方案進行招標優選。
　　項目容積率的大小將直接關系到項目的銷售收入和建造成本。盡可能確定一個基本控制區間，充分利用好土地資源，并結合項目地形特點建造環境景觀，提高土地利用率。
　　2.2做好設計方案的評審，加強設計方案優化
　　房地產企業管理人員應對設計方案的結構體系、基礎造型、平面布置進行成本分析，向建筑師提出建議，使設計方案不斷優化。同時，對設計方案的計算過程進行評審，杜絕人為因素的保守擴大，尤其在設計系數的取值上。。
　　2.3實行限額設計，明確獎懲辦法。
　　房地產企業管理人員依據開發經驗和投資估算的要求，必須有效地確定設計限額（造價、三大材消耗指標等），并建立獎懲考核激勵機制。對哪個專業或哪一階段突破了造價指標，必須分析原因，并加以改進�？朔�那種只顧畫圖、不顧算賬的傾向，變“畫了算”為“邊算邊畫”。并利用同類建筑工程的技術指標進行科學分析、比較，優化設計，降低工程造價。
　　2.4加強設計圖紙質量檢查，減少設計變更費用
　　要加強對設計單位的設計圖紙進行復核與審查，對各專業圖紙間的矛盾盡早向設計單位提出修改，以免出現返工現象，造成不必要的資金浪費。對圖紙技術上的合理性、施工上的可行性、造價上的經濟性進行審核，以求提高設計質量，避免因設計考慮不周或失誤而帶來的經濟損失。
　　
　　3、招投標與合同洽商階段的成本控制
　　項目招投標與合同的洽商階段是項目成本控制工作中的重要環節，很多相關法律文本均在此階段完成，許多隱患和難點也是在此階段留下的，這個階段的工作質量將直接影響項目運作期間的成本管理和結算工作。因此，房地產企業管理人員在此階段，應根據項目總體進度計劃使工程招投標清晰、有條理，使工程合同符合項目要求。房地產開發企業在招投標過程中所采取的控制成本的措施有：
　　3.1選擇合適的施工單位。
　　招標工作應遵循公平、公開、公正、誠信的原則。招標前，應嚴格審查施工單位資質，必要時進行實地考察，避免“一級企業投標，二級企業轉包，三級企業進場”等不正常現象，這對項目成本控制非常不利。
　　3.2做好招標文件的編制工作。
　　房地產企業管理人員應收集、積累、篩選、分析和總結各類有價值的數據、資料，對影響工程造價的各種因素進行鑒別、預測、分析、評價，然后編制招標文件。招標書條款應嚴謹、準確和全面，對招標文件中涉及費用的條款要反復推敲，盡量做到“知己知彼”，以利于日后的造價控制。
　　3.3合理低價中標。
　　房地產企業對項目的“合理低價”應做到心中有數，避免投標單位以低于成本價惡意競標。目前，正推行的建筑安裝工程“無標底招投標”，對于房地產企業來說，并不能把它理解為真正的“沒有標底”，房地產企業對項目建安工程造價成本應隨時掌握好。
　　3.4做好合同洽談、合同簽訂工作
　　中標后合同條款的簽訂應嚴謹、細致，對合同中涉及費用的條款（如工期、價款的結算方式、違約爭議處理等），都應有明確的約定，同時，正確預測在施工過程中可能引起索賠的因素，對索賠要有前瞻性、有效避免過多索賠事件的發生。此外，應爭取工程保險、工程擔保等風險控制措施，使風險得到適當轉移、有效分散和合理規避，提高工程造價的控制效果。
　　4、項目實施階段的成本控制
　　房地產開發項目的實施階段是依據設計圖紙，利用原材料、半成品和各種設備建設房屋的過程，是招投標工作的延伸，是合同的具體化。是整個項目建設過程中資金投入最大，占據時間也相對較長的階段，因此項目實施階段的成本控制是非常復雜的。具體可以從以下幾個方面進行成本控制：
　　4.1抓好合同管理，減少工程索賠
　　在施工階段成本控制的關鍵是對工程變更實行有效控制。針對目前工程量清單報價，施工單位往往采取“低價中標，索賠贏利”的方式承攬工程。作為房地產企業管理人員要做到事前把關，主動監控，嚴格審核工程變更，計算各項變更對總投資的影響，從使用功能、經濟美觀等角度確定是否需要進行工程變更，減少不必要的工程費用支出，避免投資失控；另外，對施工單位及材料供應商不履行約定義務及時提出反索賠，使成本得到有效控制。
　　4.2加強現場簽證管理，杜絕不合理現象的產生。施工階段，現場可變因素多，現場簽證不可避免。因此必須嚴格現場簽證管理：簽證應盡量做到有據可依，簽證的范圍應準確，簽證的內容必須與實際相符，且內容要清晰、準確，做到既合理公正，又堵塞“漏洞”，控制了投資，降低了工程成本。
　　4.3加強對工程竣工結算的審核
　　工程結算工作的突出特點是："大量性、集中性、復雜性"。應根據合同、規范、預算及定額、竣工資料、國家或地方的有關法規，對送審的竣工決算進行認真審核，使審核后的結算真正體現工程實際造價。
　　5、銷售階段的成本控制
　　房地產項目的銷售過程是房地產項目從產品轉向商品的過程，是房地產項目面向市場，接受市場檢閱的重要環節。如何合理有效地控制銷售費用，樹立項目形象，提升市場影響力，從而取得良好的銷售業績，是這一過程中控制成本的基本原則。銷售費用指用于和銷售推廣有關的銷售中心、樣板房、現場包裝、廣告宣傳、銷售資料、推廣活動等的所有費用。使用好銷售費用非常重要，因為這不但關系到花錢的多少，項目成本的高低，還影響樓盤的銷售。弄得不好，錢花了，預期效果沒達到，還得花錢繼續做廣告，使成本上升，資金回籠又不理想，形成惡性循環；而銷售費用使用得好時，則會起到一兩撥千斤的作用。所以要充分研究市場，講究銷售策略，讓所花的銷售費用產生最佳效果。在銷售階段，我們應該做好：
　　5.1做好營銷策劃方案。通過正確運用市場營銷的理念，在可控制的范圍內，配合長期戰略制定短期戰術，以便將短期內的房地產銷售工作做得最好。
　　5.2選擇優秀的營銷代理公司。優秀的營銷代理公司熟悉市場環境、具備豐富銷售知識和經驗的專業人員，他們對所擅長的市場領域有充分的認識，能夠使項目很快融入市場并取得領先的地位。
　　6、作好項目開發完畢的后評價工作
　　一個項目開發完畢后，應作好項目的后評價工作，主要包括項目整體財務成本分析，收益分析，建安成本分析，前期費用成本分析，策劃銷售成本分析等。這樣一方面可以總結項目的成敗得失，吸取經驗教訓；一方面可以得到一些經驗數據和技術經濟指標，為今后其他項目開發前期成本預測和成本控制提供參考依據。
　　7、結束語
　　房地產開發的成本控制應貫穿于項目開發的全過程，其控制的重點在于前期的決策、設計階段的預控、招投標與合同洽商中的精確布控以及施工與結算階段的嚴控。尤其是在宏觀調控和全球金融風暴肆虐的情況下，更應以嚴謹務實的態度做好每一個環節，這樣才能使公司贏得最大的利潤。