【摘要】近年來，在全國多個行業受金融危機影響出現下滑的大環境下，房地產市場卻出現一枝獨秀的火暴局面，房產價格大幅上漲，如今已經超過了2007年的價位。本文對未來影響中國房價走勢的因素進行了正反兩方面的闡述。
　　【關鍵詞】我國房地產;價格;未來走勢;因素
　　今年以來，在全國多個行業受金融危機影響出現下滑的大環境下，房地產市場卻出現一枝獨秀的火暴局面，房產價格一路飄紅，大幅上漲，如今已經超過了2007年的價位。
　　一、影響房地產價格上漲因素
　　房價居高不下的原因并非簡單，那就是房地產開發商所一味強調的“地荒”。而是多種因素綜合產生的結果。引起房地產價格變動的因素主要包括：
　　第一，我國經濟快速發展，人民生活水平不斷提高消費者對住房的需求從沒有房住，到有房住，到住好房，再到住的舒心，住的愉悅和幸福，真正達到安居樂業，所以，居民消費結構不斷在發生變化，對住宅綜合品質的要求也越來越高。既然有需求，當然也就會有供應。所以，供應的房屋品種增加，房屋配套更完善，這些方面也促使房地產開發成本增加、房價上漲。
　　第二，開發成本越來越高。土地、建材價格的上漲，促使房地產開發成本增加，推動了房價的上漲。因土地是不可再生資源,特別是市區可供住宅用地日漸減少，導致城區房價只升不降。開發稅金的上漲，開發綜合稅金已經由原來的5.5%漲至9.8%，在一定程度上又相對提高了開發成本。目前，人力成本、項目的期間費及其他相關費用都難以明顯下降。由于工資的剛性特征，房地產開發企業的人力成本將會持續上漲；項目期間的費用多是由政府部門征收的，也都是經過相關部門批準的，這部分成本短期內也不可能下降。
　　第三，市場炒作。持續的房地產熱，使得人們對商品房價格的上升預期變得愈來愈強烈，買漲不買跌的心理占有主導地位。而有些房產公司、中介公司、投資者進行人為炒作，加劇了樓價上漲。
　　第四，消費者購房投資意識不斷增強。近年來，銀行存款利率較低、股市低迷、債市盤小，在這種情況下，消費者開始在轉變投資渠道，尤其是地產人員對房屋保值升值大肆渲染，使大批消費者購房投資意識不斷增強，認為房地產是很有前景的投資渠道，從而使大量的資金涌入房地產市場，轉變成房地產開發資金，成為企業最主要的資金來源。
　　第五，銀行信貸擴張。中國外匯儲備快速增長，基礎貨幣增加。進而貨幣供給增加，貨幣供給的增加，主要通過商業銀行發放出去。由于對房地產貸款風險相對較小，收益較大，商業銀行通過各種優惠措施把多余的貨幣貸給房地產投資者和居民，導致商品房價格不斷上漲，出現房地產虛假繁榮。又由于我國目前實際上還屬于固定匯率制度，在此制度下，外匯儲備不斷增長將使本國貨幣出現升值或升值預期吸引大量外資流入，為了保持幣值穩定，貨幣當局將不得不被動買進外幣同時放出本國貨幣，即大幅度增加了流動性。銀行信貸資金大量進入房地產領域，致使房地產價格上漲和出現泡沫。
　　第六，人口的增加。隨著人口的增加，對房地產需求必然增加，從而促使房地產價格上升。反映人口數量的相對指標是人口密度，人口密度從兩方面影響房地產價格；一方面，人口密度提高有可能刺激商業、服務業等產業的發展，提高房地產價格；另一方面，人口密度過高，人口、車輛劇增、城市人流洶涌、交通阻塞、空氣污染越發嚴重，生活環境有惡化趨勢，這就有可能對房地產發展產生負作用，房地產價格就有可能降低。
　　第七，復合型樓盤興起拉升房價。所謂復合型樓盤，就是由商鋪、住宅、寫字樓、產權式酒店、公寓等多物業形態中的兩種或兩種以上的物業形態組合成的樓盤。近年來，復合型樓盤日益增多。復合型樓盤在一定程度上可以看作是一座濃縮的“城市”，由此可以想見其功能的齊全與生活的便利。但是，綜合價位與普通樓盤相比要高出許多。房價上漲與復合型樓盤的興起也有著緊密相連的關系。
　　二、影響未來房價下跌的因素
　　1、房地產市場終究屬于經濟行為，經濟行為就必須要有消費者參與，房價的高低終究要有消費者的消費能力去承接。如此之高的房價，如此之快的上漲速度，不但嚴重超出了有消費需求的消費者的承載能力，也必然會嚴重透支房價的未來上漲空間，透支房地產市場的未來需求當房價超過市場上屬于有效需求對象的主要消費群的承載能力之后，房價必然會在市場自身規律的主導下逆行而降。
　　2、迪拜危機對我國房地產經濟的影響
　　迪拜堪稱是世界“經濟發動機”，走的是一條大舉借債投資開發房地產和旅游業的路子。美國在2007年爆發房地產次貸危機，2008年引發金融危機。再往前追溯，日本神話的破滅以及香港地區經濟幾次起伏都是房地產泡沫的原因。迪拜危機給中國經濟最大警示就是，決不能重蹈其他國家過分依賴房地產拉動經濟的覆轍。在我國應對金融危機的過程當中，房地產投資無形中扮演了主導角色。
　　3、政策因素
　　溫家寶總理2009年11月28日在上海考察時指出要抑制投資性購房，釋放出中央政府將展開新一輪房地產調控信號。12月5-7日召開的中央經濟工作會議上，房地產多年來第一次不再被當做支柱產業來描述。12月9日，國務院常務會議決定將二手房營業稅免征期限由兩年改為五年，意味著2008年10月以來所出臺的房地產刺激政策到期退出。緊接著，12月14日，國務院再次召開常務會議，出臺“新國四條”，決定要抑制投資投機性購房，明確要遏制房價過快上漲，拉開新一輪房地產調控的大幕。12月17日，作為國務院常務會議明確要遏制房價過快上漲之后出臺的第一個調控政策，財政部、國土資源部等五部委聯合發文，規定土地出讓金首付最少五成，聯手打擊開發商囤地。在繼續支持居民自住和改善性住房消費的同時，更加嚴格二套房信貸管理，嚴格二套房認定標準，抑制投資和投機性購房。12月22日，政部和國家稅務總局下發通知，明確了二手房營業稅征收細則，決定自2010年1月1日起，個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業稅；個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅；個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的，免征營業稅。12月23日，為加強對中國房地產市場的宏觀調控，嚴厲打擊房地產開發企業囤地、炒地行為，國土資源部通報了九省區十八宗掛牌督辦的房地產開發土地閑置情況。國土資源部表示，必須認真落實最嚴格的耕地保護制度和最嚴格的節約用地制度，嚴格土地供應和開發利用的監管。對于已閑置滿一年不滿兩年的，要按照出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費；土地閑置滿兩年、依法應當無償收回的，堅決無償收回，重新安排使用。
　　不難看出，或受迪拜危機爆發、迪拜房地產泡沫破滅的警示，中央政府已經決定向高房價開刀，陸續密集地祭出系列房地產調控招數，強力打擊房地產市場中猖獗的投資投機性購房行為，以遏制房價非正常上漲。
　　總之，房地產業既是國民經濟發展的重要產業，更是支持民生的重要產業；房地產安全直接關系著金融安全和宏觀經濟的安全。文章分析了影響對我國未來房地產價格的各種因素。希望政府切實采取措施穩定房價保障房價穩定，也保證社會穩定，實現居者有其屋。
　　【參考文獻】
　　【1】肖劍《房地產泡沫:現象、特征及危害》D].上海社會科學院世界經濟研究所,2007.
　　【2】騰訊財經《房地產行業土地囤積的規模和結構》[EB/OL].http://finance.QQ.com，2007-12-20.
　　【3】朱中一汪利娜《地產調控如何打破僵局》[N].經濟觀察報,2007-08-27.