隨著整個社會進入“微利時代”，國家對房地產業(yè)的宏觀調控政策的出臺以及國際金融危機的影響，房地產行業(yè)進入“寒冬”階段。許多房地產企業(yè)都深刻地感受到，在產品的質量達到一定的水平后，企業(yè)面臨的競爭就是價格競爭，實質上也就是一場成本競爭。如何降低成本：首先要抓住成本控制的源頭，設計階段是成本控制的源頭所在。根據有關資料顯示，設計階段影響建設項目投資的程度在70%以上。設計階段的成本控制應該是房地產開發(fā)項目成本控制的重點。房地產開發(fā)項目的工程設計是否合理、經濟，直接影響到整個項目總投資的控制及項目的利潤。因此，房地產開發(fā)企業(yè)一方面要使設計滿足建筑物的建筑效果、使用功能和安全功能；另一方面也要使設計更加合理、經濟，減少建安工程的投資，以降低成本，取得最大的經濟效益。
　　當前房地產開發(fā)企業(yè)對于住宅項目設計階段成本控制的實際應用還不夠深入，主要存在以下幾點問題。首先，因設計工期緊張等原因導致設計深度不夠，過多的設計變更對成本控制產生不利的影響；其次，由于各種各樣的現實條件制約，設計方案的技術經濟分析比選落實不到位也是設計階段成本控制面臨的一個問題。再次，由于目前大部分設計費的計取與項目成本控制關聯不大，導致的設計單位成本控制積極性不高。造成這些的主要原因就是缺乏對設計階段的有效管理和控制。針對這一現象，提出以下思路在設計階段進行成本控制。
　　1、推行設計招標，擇優(yōu)選擇設計單位
　　設計單位的選定就是初步的確定了項目的風格與主題。每一家設計單位都有自己獨特的設計風格。設計單位的能力不僅要求在建筑學、結構力學及各專業(yè)的較高設計水平，還要有相關的法律法規(guī)知識，更要求有設計經驗，甚至是施工經驗。同一個項目，同樣的設計要求，同樣的設計規(guī)范，不同設計單位來設計，其鋼材用量，混凝土標號，墻柱、梁及開間幾何尺寸等都會有很大差異，這也直接影響了主體結構的建安成本和建筑功能布局。而對暖衛(wèi)通風空調等系統的選擇和互相搭配及建筑裝飾設計更會因為設計人員的水平差異而影響建安成本和使用功能。
　　在市場經濟的今天,房地產開發(fā)企業(yè)在委托設計單位進行設計時應大力引進競爭機制,加強管理工作。通過設計招標來選擇合適易管、態(tài)度重視、項目業(yè)績好、服務意識強、市場口碑好的優(yōu)秀設計單位從而保證設計的先進性、合理性、準確性,避免因設計質量問題出現的設計變更及工程洽商。
　　在設計單位確定之前，可以邀請幾家有實力的設計單位或資深設計師通過設計方案競賽等方式來優(yōu)選設計單位和建筑方案，避免因建筑產品設計落后,影響銷售,造成資金長期得不到回收,經濟效益無法保證的事情發(fā)生。也有利于控制項目建設投資——中標方案一般所作出的投資估算能控制或接近招標文件中規(guī)定的投資范圍,同時也有利于縮短設計周期,降低設計費。
　　2.開展限額設計，有效控制造價
　　推行限額設計是控制工程造價的重要手段。在設計中以控制工程量為主要內容,抓住了控制工程造價的核心,從而能有效地克服和防止成本失控的現象。使建設單位的投資獲得盡可能大的經濟效益。有利于處理好技術與經濟的關系。技術與經濟其實是密不可分的,它們既相互獨立又相互影響,技術的先進性必須要有經濟的支持,經濟的合理性必將影響技術先進性的應用。通過精心設計,促進設計方案的優(yōu)化,從而提高設計質量。推行限額設計有利于增強設計單位的責任感,在實施限額設計的過程中,通過獎罰管理制度,促使設計人員增強經濟觀念和責任感,使其既負技術責任也要負經濟責任。
　　若在設計階段不能對工程項目的投資、質量、進度進行有效地控制,將勢必影響工程項目總目標的實現。實踐證明,限額設計是控制工程造價,合理使用人力、物力、財力,提高投資效益行之有效的手段。
　　限額設計的控制過程是合理確定項目投資限額，科學分解投資目標，進行分目標的設計實施，設計實施的跟蹤檢查，檢查信息反饋用于再控制的循環(huán)過程。實施限額設計的首要條件是合理確定限額設計總值。提高項目可行性研究報告中投資估算的科學性、準確性、可信性，是合理確定項目投資限額的重要環(huán)節(jié)。
　　因未經審批的設計任務書中的項目總投資額，即為進行限額設計控制項目造價的主要依據，而設計任務書中的項目總投資額又是根據審批通過的項目可行性研究報告中的投資估算額下達的。為適應推行限額設計的要求，應適當加深項目可行性研究報告的深度，并維護項目投資估算的嚴肅性；使投資估算真正起到控制項目造價的作用。為此，在編制項目投資估算時，既要避免故意提高項目造價，又要避免有意壓低項目造價和漏項，而使項目資金不足，真正做到科學地實事求是地編制項目投資估算，使項目的投資限額與單項工程的數量、建筑標準、功能水平相協調。
　　其次是科學分配初步設計的投資限額。設計單位在進行設計以前，項目總設計師應將項目設計任務書中規(guī)定的建設方針、設計原則、各項技術經濟指標等向設計人員交底，并將設計任務與規(guī)定的投資限額按照工程和專業(yè)下達到設計人員，亦即將設計任務書中規(guī)定的投資限額分配到各單項工程和單位工程，作為進行初步設計的造價控制目標或稱投資限額，并要求各專業(yè)設計人員認真研究實現投資限額的可行性，對項目的總圖方案、工藝流程、關鍵設備、主要建筑和各種費用指標提出方案比選，作出投資限額決定。
　　再次，根據投資限額進行初步設計。初步設計開始時，項目總設計師應將可行性研究報告的設計原則、建設方針和各項控制經濟指標向設計人員交底，對關鍵設備、工藝流程、主要建筑和各種費用指標提出技術方案比較，研究實現可行性研究報告中投資限額的可行性，將設計任務和投資限額分專業(yè)下達，促使設計人員進行多方案比選。并以單位工程為考核單元，事先做好專業(yè)內部的平衡調整，提出節(jié)約投資的措施，力求將工程造價和工程量控制在限額內。對由于初步設計階段的主要設計方案與可行性研究階段的工程設想方案相比較發(fā)生重要變化所增加的投資，應本著節(jié)約的原則，在概算靜態(tài)投資不大于同年度估算投資的110％的前提下，經方案優(yōu)化，報總工程師和主管院長批準后，才可列入工程概算。初步設計階段控制概算不超過投資估算，主要是對工程量和設備、材質的控制。為此，初步設計階段的限額設計工程量應以可行性研究階段審定的設計工程量和設計工作牽涉到技術、經濟、生態(tài)乃至美學等自然科學和社會科學許多方面的問題。人們在運用這些科學技術知識進行設計時,必然會出現不同的設計構想和設計方案，進行住宅房地產開發(fā)項目成本控制首先要對整個設計階段進行成本策劃。
　　3.采用合同措施，有效控制造價
　　在合同簽訂之前，房地產開發(fā)企業(yè)應根據項目總工期要求及項目特點，與設計單位協商確定合理的設計周期。要注意設計周期的合理取值，重視設計周期對總成本的影響。首先設計周期過長，會相應順延項目竣工日期，會降低資金的時間價值，導致貸款利息的增加即住宅房地產開發(fā)項目的期間費用的上漲；另外設計周期過長，導致工期的增加，使得市場風險變化可能越大，畢竟住宅房地產開發(fā)項目受到政策及市場的影響相當大，而且會對產品的實際價值產生影響。但設計周期如果過短，會導致設計人員忙于趕工，不僅設計方案的經濟性考慮不周，甚至本身設計質量就得不到保證。
　　考慮如何在保證質量，不增加成本的前提下縮短設計周期成為重要問題。需要做到以下兩點：
　　首先，房地產開發(fā)企業(yè)組織管理的重視。房地產開發(fā)企業(yè)應針對項目特征指派熟悉設計流程、施工工藝及成本控制的專人負責與設計單位的溝通與聯系，最好能夠做到設計現場辦公。對于設計過程中存在的問題可以盡快解決，避免將時間浪費在各單位部門的工作交接傳達的過程中。房地產開發(fā)企業(yè)還需重視工序的前置和搭接，住宅房地產開發(fā)項目的設計涉及專業(yè)較多，而一家設計單位往往有同時進行這不止一個項目的設計的工作，因此應注意各專業(yè)人員的工序前置和搭接，避免窩工浪費。
　　其次，推廣標準化設計。工程標準設計通常指工程設計中，可在一定范圍內通用的標準圖、通用圖和復用圖，一般統稱為標準圖。在工程設計中采用標準設計可促進工業(yè)化水平、加快工程進度、節(jié)約材料、降低建設投資；工程建設標準規(guī)范和標準設計,來源于工程實踐經驗和科研成果,是工程建設必須遵循的科學依據。大量加以實施,能在工程建設活動中得到最普遍有效的推廣使用,這是科學技術轉化為生產力的一條重要途徑。抓設計質量,設計標準規(guī)范必須先行。據統計，采用標準設計一般可加快設計進度1～2倍，節(jié)約建設投資10%左右。
　　目前設計費的取費標準一般按建筑面積或投資額計取，這樣就不利于設計單位加強成本控制，造成設計保守、不合理、浪費大等現象的產生。如果實行設計質量獎優(yōu)罰劣的制度，設計單位就會在批準的項目投資限額內，認真的進行多個方案的技術經濟分析和比較,在保證安全和不降低功能的前提下，采用新方案、新技術、新材料、新工藝。節(jié)約了工程投資，應按節(jié)約的投資限額給予一定比例的獎勵；反之對超過投資額的設計單位給予一定的罰款,做到獎罰分明。
　　由于設計文件的“錯、漏、碰、缺”難以從根本上杜絕,這些往往使房地產開發(fā)企業(yè)十分被動,使設計師的執(zhí)業(yè)水平與職業(yè)道德成為影響工程項目成敗的主要風險因素。因此可以嘗試在設計合同中列入一些限制條款。
　　對于因設計單位設計錯誤、設計延誤時、施工過程中的設計配合不到位導致的房地產開發(fā)企業(yè)的損失，均在設計合同中進行約定，明確雙方應承擔的風險，提高工程設計質量。針對設計人員經濟觀念淡薄、設計變更隨意性大的傾向,在選定設計單位簽訂設計合同時,還應增設關于設計變更及修改的費用額度限制等條款。
　　4、加強圖紙審核工作
　　加強設計出圖前的審核工作。在設計圖紙出圖前，嚴格質量審核。對設計單位設計的圖紙質量進行仔細復核與審查，對各專業(yè)間圖紙的矛盾盡早向設計單位提出修改，以免出現返工現象，造成不必要的資金浪費。對圖紙技術上的合理性、施工上的可行性、工程造價上的最經濟性進行審核，以求提高設計質量，避免因設計考慮不周或失誤而帶來的經濟損失。提高設計概算和施工圖預算的準確性，防止“三超”(概算超估算，預算超概算，結算超預算)，具有重要的實際意義。具體而言,就是充分認識施工圖審核、設計交底、圖紙會審工作的重要性，積極采取事前控制方法，將問題消除在萌芽狀態(tài)，或提前擬定好補救措施，以求在實施過程中盡可能減少返工量或危害帶來的損失，合理控制成本。由于施工圖是多專業(yè)多人員協作的結果，其中難免有錯、漏、碰、缺之處，如果不及時發(fā)現并改正,就會給建設單位和業(yè)主帶來重大經濟損失。
　　因此,設計單位提交施工圖設計文件后，房地產開發(fā)企業(yè)應組織各方面的技術業(yè)務人員，甚至聘請外部專家如施工圖審查公司，對這些文件進行審核。應重點審查以下幾方面的內容：設計文件內容是否準確完整，設計深度是否滿足施工階段的要求，并符合國家及地方規(guī)定的要求；使用功能及質量要求是否滿足國家及合同規(guī)定的要求；經濟合理性是否有保障，是否滿足項目成本控制目標的要求。只有審核合格的施工圖設計文件，建設單位才允許其進入下一道工作程序。如果審核不合格，則應堅決要求設計單位予以修改后再進行審核驗收,直至通過為止。另外就是在選擇施工圖審查公司時應當注意，選擇易于溝通的施工圖審查公司，在施工圖繪制前期介入，在施工圖繪制過程中，對規(guī)范的邊界或有爭議處如超限的判斷、裂縫寬度、短肢墻體系的定義、配筋等進行多方協商溝通。施工圖到達施工現場后，在正式開工前,房地產開發(fā)企業(yè)應及時要求監(jiān)理單位組織施工單位進行圖紙會審，其目的主要在于:使施工單位和各參建單位熟悉圖紙,了解工程特點和設計意圖，找出需要解決的技術難題,并制定解決方案；為了解決圖紙中存在的問題,減少圖紙的差錯,將圖紙中的各種隱患及時消滅。圖紙會審結束后,房地產開發(fā)企業(yè)督促監(jiān)理單位形成會審問題清單,并及時遞交設計單位做出相應調整。
　　5、引入設計第三方機構
　　對于一些設計管理人才比較缺乏的中小型房地產企業(yè)，進行設計階段成本控制難度較大。這時可以通過引入第三方參與進行管理，如引進設計監(jiān)理機構，設計咨詢公司進行設計階段成本控制。
　　首先，從審查技術經濟指標和搞多方案的技術經濟比較入手,幫助房地產開發(fā)企業(yè)和設計單位選擇經濟性好的設計方案來提高項目的經濟性。如設計任務書的制定，設計合同的簽訂以及設計方案的比選等。
　　其次，從審查設計浪費和挖潛入手,幫助設計單位優(yōu)化設計方案來提高工程項目的經濟性。杜絕設計造成的材料或設備設施浪費不僅僅體現在數量上的節(jié)約，還應從其材質、規(guī)格、型號等的選擇入手，在設計階段選擇經濟性能好的材料或設備設施。
　　再次，對結構設計計算等諸如此類影響安全可靠性的重要問題需要嚴格把關,確保住宅項目的整體安全性。設計質量是影響工程質量的重要環(huán)節(jié)，對于可能影響建筑安全性的重要方面必須嚴把質量關，防止因為施工過程中的拆除返工或設計變更等增加工程成本。
　　最后，應該注重對設計過程進行優(yōu)化，而不是對設計結果。拿結構設計優(yōu)化來說，設計過程的優(yōu)化對結構成本的控制最為有效，也最為徹底，可以做到從建筑方案開始就對項目成本進行有效控制；另外就是設計過程中進行優(yōu)化，與設計單位溝通更容易，設計單位對設計優(yōu)化意見更易接受；而且可對結構體系、基礎類型以及其它結構問題進行細致深入的技術、成本等方面的專題分析；另外可對設計上的每一個技術細節(jié)進行成本控制，做到項目在土建成本方面不存在浪費的地方；還不耽誤項目的總體進度，可做到與設計同步進行。