【內(nèi)容摘要】本文從何為房地產(chǎn)代理及其重要性出發(fā)，在分析我國(guó)房地產(chǎn)代理業(yè)當(dāng)前所存在問(wèn)題的基礎(chǔ)上，在完善法規(guī)體系、加強(qiáng)企業(yè)文化建設(shè)、人力資源管理和企業(yè)品牌建設(shè)方面給出了一定的建議。
　　【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);代理;建議;
　　一、房地產(chǎn)代理
　　房地產(chǎn)代理是指房地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)交易的過(guò)程中，為委托人提供交易信息和居間代理業(yè)務(wù)等服務(wù)并收取一定傭金的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。在我國(guó)，目前可具體到代理機(jī)構(gòu)為開(kāi)發(fā)商代理樓盤(pán)以及為個(gè)人業(yè)主代理物業(yè)的轉(zhuǎn)售與租賃等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。
　　房地產(chǎn)代理業(yè)是房地產(chǎn)供給與需求達(dá)成交易的橋梁與紐帶，起著承上啟下的作用。從開(kāi)發(fā)商的角度，他們需要房地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)的合作來(lái)消除與消費(fèi)者的交通、時(shí)間、信息等制約因素，同時(shí)，他們也更需要通過(guò)房地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)來(lái)獲取更深入的市場(chǎng)信息；而對(duì)于普通的消費(fèi)者，由于房地產(chǎn)屬于大宗商品，其交易的完成涉及到眾多的合同、備案、信貸、評(píng)估等專業(yè)性強(qiáng)的手續(xù)，而代理機(jī)構(gòu)正能給消費(fèi)者提供這樣便利的服務(wù)。更為重要的是，房地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)中的一個(gè)環(huán)節(jié)，它的存在優(yōu)化與穩(wěn)定了房地產(chǎn)市場(chǎng)的體系，規(guī)范了房地產(chǎn)的交易，提高了其運(yùn)作的效率。
　　二、當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)代理業(yè)存在的問(wèn)題
　　1、行業(yè)法規(guī)體系不健全，管理缺乏規(guī)范性
　　房地產(chǎn)代理業(yè)在我國(guó)只有二十幾年左右的歷史，相對(duì)發(fā)達(dá)國(guó)家或地區(qū)來(lái)說(shuō)，我國(guó)房地產(chǎn)代理業(yè)還只是處于初級(jí)階段。相關(guān)法律法規(guī)尚待建設(shè)和完善。目前，代理業(yè)市場(chǎng)活動(dòng)和行業(yè)管理缺乏統(tǒng)一、嚴(yán)密的法律依據(jù)，有些法律法規(guī)操作性差，無(wú)法真正起到指導(dǎo)和監(jiān)督市場(chǎng)行為的作用。
　　2、忽視人力資源管理，缺乏專業(yè)人才
　　大部分房地產(chǎn)代理企業(yè)前期策劃能力有限，專業(yè)素質(zhì)提高緩慢。這種狀況已造成業(yè)內(nèi)多數(shù)企業(yè)間服務(wù)同質(zhì)化現(xiàn)象，各代理商為獲得代理權(quán)，只能通過(guò)降低傭金來(lái)實(shí)現(xiàn)，這已在房地產(chǎn)代理業(yè)造成惡性競(jìng)爭(zhēng)的后果。
　　3、品牌意識(shí)薄弱
　　現(xiàn)代社會(huì)是一個(gè)品牌社會(huì)，品牌往往是⋯個(gè)優(yōu)秀企業(yè)的標(biāo)志：同時(shí)，品牌為一個(gè)企業(yè)進(jìn)一步做大做強(qiáng)、走向卓越提供了更多的機(jī)會(huì)。但是目前，我國(guó)房地產(chǎn)代理業(yè)由于受傳統(tǒng)的思維方式和管理體制的慣性影響，企業(yè)品牌意識(shí)淡漠。對(duì)專業(yè)性和誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，對(duì)品牌建立和維護(hù)的重要作用也沒(méi)有足夠的認(rèn)識(shí)。大多代理商目光短淺，常常為爭(zhēng)取顧客盲目壓低成本預(yù)算，而過(guò)低的成本限制又導(dǎo)致低劣的服務(wù)，對(duì)開(kāi)發(fā)商和顧客都造成巨火的損失，往往只會(huì)自毀門(mén)戶，更談不上品牌建設(shè)。
　　4、“以顧客為中心”的理念未落到實(shí)處
　　由于短期利益的驅(qū)動(dòng)，代理商通常傾向于不注重前期策劃，而是冒著道德風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)華而不實(shí)的營(yíng)銷(xiāo)方案，追求快速銷(xiāo)售和高額銷(xiāo)售。這是因?yàn)椋�代理商不必為眾多好看而不可能�?shí)現(xiàn)的承諾賣(mài)點(diǎn)而承擔(dān)任何責(zé)任，而只以定金的收取和代理費(fèi)的結(jié)算作為其實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)利益的終結(jié)點(diǎn)，因而將房地產(chǎn)產(chǎn)品盡早盡量高價(jià)地賣(mài)出成為其運(yùn)作的重點(diǎn)。這種忽視客戶導(dǎo)向理念的做法對(duì)置業(yè)者和開(kāi)發(fā)商造成了損害，也不利于代理商本身以及代理行業(yè)的發(fā)展。
　　5、企業(yè)管理落后，缺乏企業(yè)文化
　　極高的人才流動(dòng)率在房地產(chǎn)代理業(yè)已不鮮見(jiàn)。歸根結(jié)底，這是由公司落后的管理體制所造成的。大部分企業(yè)只將精力投到項(xiàng)目操作，而缺乏規(guī)范的組織制度和明確的組織文化建設(shè)。沒(méi)有明確系統(tǒng)的戰(zhàn)略與計(jì)劃實(shí)施體系，管理很不規(guī)范，通常是有業(yè)務(wù)就開(kāi)展沒(méi)業(yè)務(wù)就束手無(wú)策。職員大多缺乏團(tuán)隊(duì)合作精神，凝聚力不強(qiáng)。加上較低的物質(zhì)和精神激勵(lì)，大量人才流失現(xiàn)象的產(chǎn)生也就不足為奇。
　　三、我國(guó)房地產(chǎn)代理業(yè)發(fā)展建議
　　1、借鑒國(guó)外成熟經(jīng)驗(yàn)、完善法規(guī)體系，細(xì)化和規(guī)范行業(yè)管理，加強(qiáng)行業(yè)誠(chéng)信建設(shè)
　　目前我國(guó)房地產(chǎn)代理業(yè)的法規(guī)建設(shè)不夠完善和成熟。國(guó)外成熟的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)為我國(guó)房地產(chǎn)代理業(yè)的發(fā)展提供豐富的思路。以美國(guó)為例，其每年開(kāi)發(fā)的房屋有95％以上是通過(guò)房地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)銷(xiāo)售的，房地產(chǎn)代理人有250萬(wàn)人之眾。美國(guó)的房地產(chǎn)有在聯(lián)邦層面上的全國(guó)統(tǒng)一的法規(guī)，也有各州結(jié)合自身特點(diǎn)頒布的相關(guān)法規(guī)，還有行業(yè)協(xié)會(huì)頒布的規(guī)則，可謂多位一體。具體的法規(guī)有《聯(lián)邦法》、《執(zhí)照法》、合同法規(guī)》、《一般代理人法規(guī)》、《專業(yè)倫理法》等等。我國(guó)應(yīng)借鑒國(guó)外成熟經(jīng)驗(yàn)，對(duì)當(dāng)前不符合規(guī)則要求的法律、法規(guī)、政策的相關(guān)部分進(jìn)行修改：對(duì)缺門(mén)的法律法規(guī)，應(yīng)逐步補(bǔ)齊，并結(jié)合我國(guó)實(shí)際狀況進(jìn)行進(jìn)一步調(diào)整和充實(shí)。其次，應(yīng)建立嚴(yán)格規(guī)范的市場(chǎng)準(zhǔn)入和退出制度，加強(qiáng)、細(xì)化和規(guī)范行業(yè)管理。同時(shí)，強(qiáng)化行業(yè)協(xié)會(huì)的管理職能，建立和完善行業(yè)協(xié)會(huì)的評(píng)級(jí)和資質(zhì)管理體系，加強(qiáng)行業(yè)協(xié)會(huì)對(duì)代理商違規(guī)行為的制約，通過(guò)行業(yè)協(xié)會(huì)加強(qiáng)代理業(yè)的誠(chéng)信建設(shè)。
　　2、改變企業(yè)落后的管理體制，加強(qiáng)企業(yè)文化建設(shè)，促企業(yè)向規(guī)模化、標(biāo)準(zhǔn)化方向發(fā)展
　　良好的企業(yè)制度和企業(yè)文化是降低人才流失率的根本辦法。管理體制的轉(zhuǎn)變應(yīng)從包括組織結(jié)構(gòu)、流程管理、用人機(jī)制、薪酬管理等方面著手，同時(shí)需要文化建設(shè)來(lái)加以鞏固，使新制度更加深入人心。
　　具體來(lái)講，可以采用項(xiàng)目管理的方法以提高管理效率。因?yàn)椋瑥闹笇?dǎo)思想上看，項(xiàng)目管理堅(jiān)持系統(tǒng)論觀點(diǎn)，從系統(tǒng)的整體出發(fā)，充分協(xié)調(diào)內(nèi)部各要素、各了系統(tǒng)之間，以及系統(tǒng)內(nèi)部與外部環(huán)境之間的關(guān)系：從管理手段上看，項(xiàng)目管理以網(wǎng)絡(luò)技術(shù)為支持平臺(tái)，在數(shù)量模型定量分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合管理者的智慧與經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行決策，實(shí)現(xiàn)定量分析和定性分析的高度融合，確保管理決策的科學(xué)、合理和有效；從組織設(shè)計(jì)與管理方面看，由于有網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)支持及時(shí)有效的信息傳遞，適合采用扁平松散組織管理，柔性化組織管理因而有助于實(shí)現(xiàn)管理的高效性。
　　3、實(shí)施“制度化”人力資源管理，留住核心員工，完善企業(yè)教育培訓(xùn)制度
　　隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的全面展開(kāi)，我國(guó)房地產(chǎn)代理企業(yè)核心員工作為一種維系企業(yè)發(fā)展命運(yùn)的流動(dòng)要素，其競(jìng)爭(zhēng)必然日趨激烈。企業(yè)作為雇傭方應(yīng)該加強(qiáng)在核心員工的吸引、使用、培養(yǎng)、留任、激勵(lì)等方面強(qiáng)化管理制度的建設(shè)及實(shí)施。具體來(lái)說(shuō)，在人才選聘中，應(yīng)采取更嚴(yán)格的錄用制度，加強(qiáng)相關(guān)專業(yè)優(yōu)秀人才的引入；在培訓(xùn)體系建設(shè)方面，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)各層級(jí)人員的培訓(xùn)，除了內(nèi)部培訓(xùn)也可考慮外部咨詢公司的培訓(xùn)；在激勵(lì)機(jī)制方面，要特別嘉獎(jiǎng)具有創(chuàng)新能力的個(gè)人和團(tuán)隊(duì)，加強(qiáng)個(gè)人與團(tuán)隊(duì)的榮譽(yù)感與責(zé)任感，在公司內(nèi)部形成創(chuàng)新的氖圍。從各個(gè)環(huán)節(jié)培養(yǎng)企業(yè)的專業(yè)服務(wù)能力。
　　5、加強(qiáng)品牌建設(shè)
　　品牌的建設(shè)將為房地產(chǎn)代理商帶來(lái)家族品牌傘效應(yīng)、品牌活力的創(chuàng)新效應(yīng)和品牌投資的集約效應(yīng)等諸多良性效應(yīng)，為代理商快速獲取大項(xiàng)目代理權(quán)提供了強(qiáng)有力的信用支持，有利于其進(jìn)一步積累經(jīng)驗(yàn)，并進(jìn)行低成本擴(kuò)張。因此，品牌經(jīng)營(yíng)對(duì)代理商來(lái)說(shuō)非常重要。如金豐易居等目前房產(chǎn)市場(chǎng)上的一些知名品牌代理商誠(chéng)然擁有豐富的資源和經(jīng)驗(yàn)，然而繹凱博才房地產(chǎn)代理公司卻以自己獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)在市場(chǎng)的狂風(fēng)驟雨下接受了市場(chǎng)優(yōu)勝劣汰的洗禮。依托一站式全程專業(yè)的地產(chǎn)服務(wù)理念，繹凱博才在市場(chǎng)研發(fā)、營(yíng)銷(xiāo)策劃與客戶資源管理上有著不容小覷的優(yōu)勢(shì)。
　　房地產(chǎn)代理企業(yè)在品牌化實(shí)施過(guò)程中，要注意兩點(diǎn)：
　　(1)對(duì)宏觀政治、經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)、技術(shù)和市場(chǎng)走勢(shì)具有深刻的洞察力。依照市場(chǎng)趨勢(shì)，提供滿足消費(fèi)者需求的產(chǎn)品和服務(wù)，以達(dá)到顧客的認(rèn)同，從而為成功打造品牌奠定基礎(chǔ)。
　　(2)房地產(chǎn)代理企業(yè)應(yīng)將專業(yè)化貫穿到市場(chǎng)調(diào)查、產(chǎn)品定位、設(shè)計(jì)策劃、營(yíng)銷(xiāo)推廣、銷(xiāo)售代理、物業(yè)管理等全程策劃的每個(gè)細(xì)節(jié)中，特別是前期策劃過(guò)程中，為消費(fèi)者提供差異化優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)，只有這樣才能樹(shù)立良好的品牌形象。
　　總之，實(shí)現(xiàn)商業(yè)模式和資源系統(tǒng)的完美結(jié)合，在法律法規(guī)和行業(yè)道德的指引下，建立一套高效的企業(yè)運(yùn)行體系，提高企業(yè)的專業(yè)化水平，重視人力資源的發(fā)展，并通過(guò)項(xiàng)目的成功運(yùn)作獲取建立品牌的保障，將是房地產(chǎn)代理業(yè)贏取生存空間的努力方向。