摘要：近年來，一方面我國存在商品房大量空置的現象，另一方面又存在有效供給不足的問題。從我國房地產市場發展的歷程看，在總量非均衡的同時，在全國或部分地區也存在結構非均衡問題。基于此，文章從各類房地產商品的投資結構與各類房地產商品的供求結構兩個角度統計分析了市場產品結構非均衡問題，并進一步分析了市場層次結構非均衡問題。
　　關鍵詞：房地產；非均衡；產品結構；層次結構；
　　當下，房地產業已經成為我國經濟的支柱產業，但它的發展并不是一帆風順的，一直處在非均衡發展狀態中。從全國情況來看，在產品結構上，形成了以住宅為主的房地產產品的供應體系，但在有些年份和部分地區，產品的結構仍需優化。從市場層次結構狀況來看，全國房地產二、三級市場發展結構不合理、比例不協調，還沒有形成聯運效應，二、三級市場存在嚴重的非均衡問題。
　　一、市場產品結構非均衡分析
　　從我國房地產市場發展的歷程看，在總量非均衡的同時，在全國或部分地區也存在結構非均衡問題。當前，房地產產品結構的均衡與非均衡狀況可以從以下幾個方面來分析：
　　（一）各類房地產商品的投資結構
　　從2000--2008年全國房地產投資按開發類型劃分的各類房地產商品的投資比例，大致可了解我國房地產投資的結構情況，如下表1所示。2000年以來在投資總額中，住宅一直是投資的主體，它的投資占比逐年增加，到2008年其比例己達到68.27%。而辦公樓的投資所占比例逐年減少，而商業用房和工業廠房的比例趨于穩定。
　　表1：2000--2008年全國房地產投資結構(%)
　　

       （二）各類房地產商品的供求結構
　　依據表2數據，從房地產商品主要供求指標的面積及比例上，我們也可以看出房地產產品結構情況。數字上可以看出商品住宅的銷售面積和新開工面積基本都在80%以上，商品住宅一直是我國房地產開發的主體。辦公樓和商業用房的新開工面積超過市場上的銷售面積。從住宅的內部結構來看，別墅和高檔公寓的供求比例總體相當，而經濟適用住房的新開工面積和銷售面積大體相當，有逐年增加的趨勢。需要說明的是，雖然全國房地產供求結構的總體情況基本趨于合理，但不能排除部分地區產品結構存在供求矛盾和不合理的地方。目前全國房地產市場空置商品房居高不下，主要表現為結構性問題。目前全國仍有不少地區存在市場供求的結構矛盾，適合高、中、低不同收入階層消費者購買的房屋比例不夠合理，中低價位房屋供應量偏小。一方面經濟適用房供不應求，另一方面房屋空置量增加。住房二級市場狀況也影響著住房供應結構。“二手房”與經濟適用房價格相近，二者有相互替代作用。如住房一二級市場缺乏聯動，既造成商品房空置，又不能形成合理的供應結構，還引起房價上漲。因此，調整房地產市場的供應結構勢在必行。隨著經濟的發展和舊城改造力度的加大，在房價高的大城市，住房供應應實行商品房和經濟適用房雙軌制，使中低收入家庭都能享受經濟適用房的優惠政策。要根據各城市房地產市場的發展狀況，不斷調整房地產產品結構，從而便供應結構與需求結構相適應，使房地產產品更加適應各種消費者的購買能力。
　　表2：2000--2008年全國商品房屋銷售面積比例(%)
　　

　　二、市場層次結構非均衡分析
　　通常，一個完整的市場結構應該是多方位的。在這里，本文以房地產的二、三級市場結構的非均衡為例，探討房地產市場層次結構的問題。在一個健康成熟的房地產市場中，房地產的存量市場和增量市場是密不可分的一個整體，存量市場占據非常大的比例，市場才能活躍。有資料表明，經濟發達國家和地區上市交易銷售的住房中一手房與二手房的比例是1:3，交易對象大部分是二手房。當經濟發展和城市化水平達到一定階段后，人均擁有的住房面積飽和，新建量減少，住宅由外延式拓展為主，逐漸讓位于內涵式的更新、改造和保護為主。于是，一手房銷售下降，交易便集中到二手房市場上來。而我國，目前情況是，一手房是絕對的交易主體，一、二手房的比例是倒掛的，在全國平均為9:1。目前，我國大多數城市已經開放了二手房市場，但是，其交易不甚理想。相對于非常活躍的一手房市場，全國二手房交易量偏低，與國際水平相比差距較大。住宅二手房市場不活躍制約了我國住宅市場上的消費需求，壓抑了居民實現消費升級的愿望。據有關調查表明，我國有67%己購公房的居民打算近幾年換房，如果住宅二手房市場不能立即完善，將會嚴重影響到潛在的消費需求向實際需求的轉變，這在一定程度上會影響我國整個房地產市場的正常運行。
　　我國房地產二、三級市場發展不平衡的原因在于:第一，公有住房出售后，房主遲遲拿不到房產證，舊房無法進入市場流通;第二，有些城市程序比較繁瑣，審查環節過多;第三，收益分配不合理。多數城市以10%征收土地出讓金，不但缺乏計取依據，而且各地情況不一樣，難以操作;第四，市場渠道不暢通，關鍵是中介跟不上，二級市場要賣掉舊房買新房，一賣一買同時進行，所以一定要有中介機構幫房主把舊房賣掉以后幫它買到合適新房，二手房市場在有些城市開放程度、效果不好，中介跟不上是重要原因;第五，房地產金融配套服務跟不上，現在是一手房市場個人住房貸款發展得非常迅猛，但二級市場的金融服務還不完善，怎么樣把金融服務進度跟上去，是促進二手房市場進一步開放的重要因素。
　　總之，與總量均衡相對應，房地產市場結構均衡也是房地產市場持續穩定發展的重要條件。近年來，一方面我國存在商品房大量空置的現象，另一方面又存在有效供給不足的問題。從我國房地產市場發展的歷程看，在總量非均衡的同時，在全國或部分地區也存在結構非均衡問題，因此，對房地產結構非均衡問題的研究有著積極和現實意義。
　　參考文獻
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