摘要：隨著社會主義市場經濟體系的不斷發展，怎樣通過提高施工管理水平,從而取得最大的經濟效益,已成為房地產開發企業面臨的一個關系到自身生存和發展的重要課題。作為一個集房地產開發、建設、裝飾、物業于一體的房地產企業,實施建筑施工管理是一個十分重要的工作。本文主要從工程質量、招標管理以及合同管理等方面論述了如何提高房地產企業施工項目管理的水平。
　　關鍵詞：房地產施工管理；工程質量；合同管理
　　
　　近幾年,我國房地產行業發展迅速,房地產業的發展現已逐步成為拉動我國經濟發展的重要因素。但從房地產行業發展的規律看,我國房地產行業的發展還處于起步階段,期間存在著許多制度和管理方面的問題。施工階段是房地產開發經營的重要環節,如何有效的全面提高房地產企業施工項目管理的質量已成為房地產企業亟待解決的問題。
　　1.嚴把工程質量關
　　本著質量第一、控制造價、縮短工期、提高投資效益、鼓勵先進、鞭策后進、經濟效益與施工管理掛鉤的原則,在工程施工階段有效地對施工單位和監理單位進行檢查和監督,使管理手段制度化、科學化。加強質量管理,控制返工率,采取防范措施,消除質量通病,避免造成不必要的人、財、物的浪費而加大工程投資。
　　1.1要管理好施工質量,首要的任務是按圖施工
　　業主代表應隨時抽查施工方是否嚴格按照設計圖紙進行施工。若發現問題,及時處理,該返工則返工,由此造成的損失由施工方負責。但需注意,不可繞過監理單位而直接與施工方進行交涉。其次應檢查是否存在偷工減料、以次充好的問題。建筑施工企業在施工中偷工減料的,使用不合格的建筑材料、建筑構配件和設備的,應責令其改正、處以罰款;情節嚴重的,責令停業整頓,降低資質等級或者吊銷資質證書;造成建設工程質量不符合規定的質量標準的,施工方應負責返工、修理,并賠償因此造成的損失;構成犯罪的,依法追究刑事責任。
　　1.2加大對隱蔽工程和中間部位的檢查和驗收
　　房地產工程具備覆蓋、掩蓋條件或達到協議條款約定的中間驗收部位,施工方要進行自檢,并在48小時前通知甲方代表。通知內容包括施工方自檢記錄,隱蔽工程和中問部位驗收的內容、時問和地點,并且請求甲方進行驗收。若驗收合格,甲方代表要在驗收記錄上簽字后方可繼續施工,倘若甲方代表查驗不合格,施工方要在限定的時間內修改并重新驗收。隱蔽工程未經驗收,甲方代表有權對已經隱蔽的工程進行檢驗,乙方要按要求進行剝露,并配合檢查。檢查不合格的,甲方代表不能在隱蔽工程記錄單上簽字,并要求其拆除返工。
　　2.加強招投標管理
　　通過項目招投標引進競爭機制,從而降低工程建設成本。通過招投標開發商擇優選擇施工單位或材料、設備供應商,這對工程項目投資乃至質量、進度的控制都有至關重要的作用。招投標工作要注意以下幾點：
　　2.1嚴格審查施工企業資質
　　防止施工質量低劣、財務狀況差、信譽差的施工單位混入投標單位之列。
　　2.2嚴格制定工程招標條件,做好評標定標工作
　　工程招標應采取公開招標或邀請招標,認真編制工程標底和標書,招標書條款應嚴謹、準確和全面。工程造價及相關費用應盡量包死,少留或不留活口。要編制好標底,有條件的單位應盡量自行編制,工程標底要保證質量,把工程標底控制在合理造價的下限。應反復審查造價水平的合理性。
　　2.3確定合理低價中標
　　業主方對項目的“合理低價”應做到心中有數。避免投標單位以低于成本價惡意競標。中標后合同條款的簽訂應嚴謹、細致。工期應合理,盡量減少甲乙雙方責任不清日后扯皮的現象。以中標價為基礎通過談判、協商確定合同及合理工期。有關的責任人都要求熟悉建設工程施工合同條款,了解建筑行業的一般慣例和有關規范,各盡其責。同時,正確預測在施工過程中可能引起索賠的因素。
　　3.加強合同及索賠管理
　　房地產開發企業在施工階段要著重加強合同管理與工程索賠的管理。在工程施工階段成本控制的關鍵是對工程變更實行有效控制。針對目前施工單位采取“低價中標,索賠贏利”的工程承攬方式。作為業主方就要做到事前把關、主動監控、嚴格審核工程變更。另外,對施工單位及材料供應商不履行合同義務及時提出反索賠,使工程項目成本得到有效控制。加強工程施工現場的動態管理。杜絕投資浪費。應注意以下幾個方面：
　　3.1盡量減少設計變更
　　嚴禁通過設計變更擴大建設規模,提高設計標準,增加建設內容。其次,認真處理必須發生的設計變更,對于涉及到費用增減的設計變更,必須經設計單位代表、業主方代表、總監理工程師共同簽字方為有效。
　　3.2嚴格現場簽證管理
　　開發商應建立工程簽證管理制度。明確工程、預算等有關部門、有關人員的職權、分工。確保簽證的質量。杜絕不實及虛假簽證的發生。為了確保工程簽證的客觀、準確。我們首先強調辦理工程簽證的及時性。其次,對簽證的描述要求客觀、準確,要求隱蔽簽證要以圖紙為依據,標明被隱蔽部位、項目和工藝、質量完成情況,如果被隱蔽部位的工程量在圖紙上不確定。還要求標明幾何尺寸,并附上簡圖。施工圖以外的現場簽證,必須寫明時間、地點、事由、幾何尺寸或原始數據,不能籠統地簽注工程量和工程造價。簽證發生后應根據合同規定及時處理,審核應嚴格執行國家定額及有關規定,經辦人員不得隨意變通。要加強預見性,盡量減少簽證發生。把工程管理與造價控制觀念滲透到各項設計和施工技術措施中去,保證項目管理目標的實現,提高工程項目的投資效益。
　　4.做好建設項目竣工驗收和后評估工作
　　做好竣工驗收工作的基礎除了保證各專業工程順利完成,質量合格外,還必須在工程建造后期做好竣工驗收計劃,計劃中明確工程竣工備案時間和要件要求,明細產品主體、電梯、消防、人防、環境、規劃等驗收和取證時間.明細由建設單位牽頭,參建各方參加的工程驗收小組.施工單位驗收整改人員的安排等。
　　在項目竣工結算審核的基礎上,將項目的有關造價資料及其分析結果匯總并建立成數據庫,為后續工程項目提供項目管理和工程造價控制作參考,也可作為公司考核項目部績效的依據。會同項目各管理部門總結并找出本項目管理與工程造價控制過程中存在的經驗、教訓,提出今后工作中的改進方案,便于今后在項目管理與工程造價控制中。
　　5.提高項目管理人員素質,科學實施項目管理
　　要使項目管理現代化,其管理人員一定要具備現代化管理的素質。對于規模較大的項目,項目經理必須要掌握和善于運用電腦等工具,進行全方位的網絡管理。同時,要求項目里每一位管理人員,要隨著社會的不斷進步,科學管理技術的不斷發展,不斷對自身充電,接受上崗培訓。通過培訓,提高管理隊伍素質。可以說,項目經理的素質,決定了能否帶出一支合格的項目管理隊伍。具備了一支高素質的項目管理隊伍,才能使項目體的各項工作在健康、有序的環境下開展。
　　6.結語
　　在建筑施工過程中,房地產甲方的施工管理工作是一個系統工程。它必須緊密圍繞著建筑所包含的施工內容的多樣性和繁復性進行管理。對工程中涉及到的各項專業內容從了解認識到熟悉掌握。系統合理地控制施工中各項工作的實施。及時會同設計、監理、施工及各專業施工隊伍,理順施工中出現的各類矛盾,督促參與工程項目實施的各方協調工作。從而保證技術管理、質量管理、進度管理和合同管理的根本落實。從根本上保證整體工程項目的具體落實。
　　
　　參考文獻：
　　[1]譚術魁著.房地產項目管理.機械工業出版社,2004.01.
　　[2]戚振強.建設工程項目質量管理.機械工業出版社,2004.09.