摘要：研究了預(yù)售制度的優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)，以及取消預(yù)售制度可能帶來(lái)的弊端。取消預(yù)售制度的有可能帶來(lái)諸多的不利條件，預(yù)售制度的缺點(diǎn)是發(fā)展中的缺點(diǎn)，和政府行政部門(mén)管理不利有很大關(guān)系。因此預(yù)售制度還是有長(zhǎng)期存在的必要。
　　關(guān)鍵詞：預(yù)售制度;優(yōu)點(diǎn);缺陷
　　
　　當(dāng)前，對(duì)房屋預(yù)售制度的爭(zhēng)論可以分為正反兩方意見(jiàn)。反對(duì)取消的人主要是開(kāi)發(fā)商，支持取消的人主要是購(gòu)房者和眾多的學(xué)者。下面重點(diǎn)分析房地產(chǎn)預(yù)售制度的優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)。
　　1.1預(yù)售制度的優(yōu)點(diǎn)
　　1.1.1緩解資金壓力、加快開(kāi)發(fā)進(jìn)度。
　　房屋預(yù)售降低房地產(chǎn)企業(yè)的門(mén)檻。國(guó)家準(zhǔn)許商品房預(yù)售，有利于房地產(chǎn)商及時(shí)籌集資金投入到商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)中去，以彌補(bǔ)建設(shè)資金不足，降低房地產(chǎn)企業(yè)的門(mén)檻，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。
　　眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)的投資大、建設(shè)周期長(zhǎng)。開(kāi)發(fā)商的房地產(chǎn)項(xiàng)目的全部投資如果依靠自有資金來(lái)解決，勢(shì)必大大減緩建設(shè)的進(jìn)度和開(kāi)發(fā)的難度。特別是2004年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金由20％提高到了35％，對(duì)開(kāi)發(fā)商資金要求更高了。有了預(yù)售資金的支持，開(kāi)發(fā)商就可以加大項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)進(jìn)度。
　　1.1.2刺激消費(fèi)需求、拉動(dòng)內(nèi)需增長(zhǎng)
　　98年以來(lái)，我國(guó)堅(jiān)持實(shí)行以來(lái)動(dòng)內(nèi)需為主的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)政策，房地產(chǎn)是國(guó)民的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)熱點(diǎn)。刺激居民的住房消費(fèi)，有利于保持房地產(chǎn)行業(yè)增長(zhǎng)。房地產(chǎn)作為大宗不動(dòng)產(chǎn)來(lái)說(shuō)，其保值增值效果較好。房屋預(yù)售的特點(diǎn)是預(yù)售合同和房屋的實(shí)際交工有一段的時(shí)間差，房屋預(yù)售合同價(jià)格和最后實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格有一定的差值，一般的有5％左右的差額，對(duì)于采取低開(kāi)高走的銷(xiāo)售策略的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司更是如此。居民受到優(yōu)惠條件的影響，往往愿意在房屋的預(yù)售階段就購(gòu)買(mǎi)房屋。
　　1.1.3增加供給總量、滿(mǎn)足購(gòu)買(mǎi)需求
　　預(yù)售制度能夠在同等時(shí)間內(nèi)增加房地產(chǎn)市場(chǎng)商品房的供給量。由于期房能夠參與房地產(chǎn)產(chǎn)品的流通領(lǐng)域，增加了房地產(chǎn)商品的供給，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)起到了調(diào)劑作用。更好的滿(mǎn)足消費(fèi)者的需求。當(dāng)然，這種供給總量是相對(duì)增加，是同時(shí)期內(nèi)可供應(yīng)的總量增加。
　　2.1預(yù)售制度的缺陷
　　2.1．1消費(fèi)者負(fù)擔(dān)
　　（1）消費(fèi)者利益得不到保護(hù)
　　在商品房預(yù)售中，購(gòu)房人往往是先支付一筆不小的購(gòu)房款給開(kāi)發(fā)商，而開(kāi)發(fā)商僅承擔(dān)工程完成后將現(xiàn)房交付購(gòu)房人的義務(wù)，購(gòu)房人事先支付的購(gòu)房款項(xiàng)因缺少有效的監(jiān)管制度而得不到保護(hù)。
　　（2）預(yù)售合同標(biāo)的物和實(shí)物不配
　　在一般情況下，在訂立合同時(shí)，購(gòu)房人只能依據(jù)開(kāi)發(fā)商提供的圖紙、模型或部分建好的樣品房。對(duì)房屋的實(shí)際面積、建材、質(zhì)量、配套公共設(shè)施等情況，購(gòu)房人卻因是預(yù)購(gòu)而對(duì)將來(lái)的事物無(wú)法實(shí)地了解。這為開(kāi)發(fā)商預(yù)售中以廣告和宣傳資料誤導(dǎo)甚至欺騙消費(fèi)者或事后擅自變更設(shè)計(jì)、規(guī)劃、用料創(chuàng)造了機(jī)會(huì)。以上諸多原因?qū)е铝俗》繉?shí)物和預(yù)售的標(biāo)底不匹配，而消費(fèi)者在此類(lèi)合同爭(zhēng)議中往往得不到有效的保護(hù)，即使采取訴訟的方式追回部分權(quán)益損失，但對(duì)消費(fèi)者來(lái)說(shuō)負(fù)擔(dān)了較多的風(fēng)險(xiǎn)。
　　（3）交付期限過(guò)長(zhǎng)
　　房屋的建造期間，一旦開(kāi)發(fā)商的履約能力發(fā)生變化，使工程竣工期延長(zhǎng)或無(wú)法竣工，由于購(gòu)買(mǎi)人已經(jīng)簽訂了購(gòu)房合同，往往讓購(gòu)買(mǎi)方蒙受損失。我國(guó)建筑工程中各種不可制約因素多，開(kāi)發(fā)商能夠按期交房的并不多見(jiàn)。
　　2.1.2樓市泡沫
　　在商品房預(yù)售制度下，由于房地產(chǎn)企業(yè)的良莠不齊，一些不講誠(chéng)信的開(kāi)發(fā)商利用來(lái)電來(lái)訪(fǎng)登記、排號(hào)吸籌、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)到簽約之間的時(shí)間差制造樓市的虛假緊缺氣氛，人為操控期房的供求關(guān)系，借機(jī)囤積居奇抬高價(jià)格，對(duì)外造成樓市熱銷(xiāo)的假相，刺激了投機(jī)者的投機(jī)心態(tài)，給社會(huì)以行情看漲的局面，某種程度上促進(jìn)了樓市泡沫的出現(xiàn)。
　　2.1.3金融風(fēng)險(xiǎn)
　　房屋預(yù)售制度為開(kāi)發(fā)商“以小博大”提供了便利，在資金缺乏的時(shí)候，他們首先想到的是通過(guò)“假按揭”從銀行那里把錢(qián)套出來(lái)，一旦事情超過(guò)他們所能控制的范圍，他們往往會(huì)攜款潛逃。以工商銀行為例，其個(gè)人住房按揭貸款不良資產(chǎn)中的80％是“假按揭”造成的。
　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商依靠銀行和承建商為其墊付大部分成本，而且房屋建筑剛一開(kāi)始，就通過(guò)銀行向購(gòu)房者提供房屋預(yù)售貸款，令自己資金回籠。在房屋預(yù)售制度下，如果沒(méi)有一套好的法律制度、信用體系及房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管制度，那么房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商就可能借助這種制度把它經(jīng)營(yíng)過(guò)程本應(yīng)其自負(fù)的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，轉(zhuǎn)移到消費(fèi)者與銀行身上。
　　3.1.取消預(yù)售制度可能帶來(lái)的影響
　　3.1.1對(duì)行業(yè)的影響。取消商品房預(yù)售，首當(dāng)其沖影響的是房地產(chǎn)企業(yè)。取消商品房預(yù)售，對(duì)開(kāi)發(fā)商自有資金要求大大提高，開(kāi)發(fā)商將面臨新的整合。一些資金實(shí)力弱靠銀行貸款支撐的小企業(yè)或項(xiàng)目公司將被淘汰出局或者投靠有實(shí)力的發(fā)展商；中等開(kāi)發(fā)商也將發(fā)生整合。最終的結(jié)果導(dǎo)致了資金和土地會(huì)更加集中在少數(shù)開(kāi)發(fā)商手中，就會(huì)造成行業(yè)壟斷局面的出現(xiàn)。如香港，80%的份額由六家大型開(kāi)發(fā)商如：和記黃浦、新鴻基、恒隆、新世界等所掌控的局面，它所產(chǎn)生的后果是，在香港只有少數(shù)人擁有自己的房子，而更加只有極少數(shù)人的房子超過(guò)100平方米。因?yàn)?家開(kāi)發(fā)商碰頭就可以決定明天的房?jī)r(jià)是漲或跌，托拉斯式的產(chǎn)品與價(jià)格的壟斷，既無(wú)優(yōu)勝劣敗可言，開(kāi)發(fā)商本身也缺乏改善品質(zhì)的動(dòng)力與誘因。
　　3.1.2對(duì)消費(fèi)者的影響。房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量減少，房地產(chǎn)行業(yè)甚至出現(xiàn)壟斷，房地產(chǎn)投資也會(huì)有所下降。期房不能進(jìn)入流通領(lǐng)域，房地產(chǎn)市場(chǎng)上流通的全是現(xiàn)房。商品房即期供給會(huì)延遲，遠(yuǎn)期供給可能會(huì)減少，供求可能會(huì)趨緊，在一定時(shí)間內(nèi)可能會(huì)出現(xiàn)供小于求的局面，影響真正的需求者的消費(fèi)。
　　3.1.3對(duì)價(jià)格的影響。預(yù)售制度被取消之后，期房改為現(xiàn)房，對(duì)市場(chǎng)的最直接的影響就是房?jī)r(jià)將會(huì)上漲。樓盤(pán)從土地開(kāi)發(fā)到封頂，都有個(gè)周期，如果預(yù)售期沒(méi)有，市場(chǎng)就會(huì)面臨一個(gè)房屋空檔期，在供給不足的情況下，帶來(lái)的直接后果就是房?jī)r(jià)上漲。不僅如此，在這種情況之下，某些開(kāi)發(fā)商也會(huì)故意囤積樓盤(pán)，導(dǎo)致供小于求的局面的出現(xiàn)，從而造成房?jī)r(jià)的上升。
　　3.1.4對(duì)金融的影響。取消商品房預(yù)售對(duì)銀行自身來(lái)說(shuō)也是柄雙刃劍。盡管取消預(yù)售制度之后，銀行開(kāi)發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)有所降低，但與此同時(shí)，銀行個(gè)人信貸的數(shù)量恐怕也將不斷減少。因?yàn)閺哪壳皝?lái)看，銀行在支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時(shí)，也在靠房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)貸款和個(gè)人按揭貸款為其增添業(yè)務(wù)量，其中按揭貸款還是銀行公認(rèn)的好資產(chǎn)。一旦真的廢除預(yù)售制度之后，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)而言，無(wú)異于釜底抽薪、斷炊斷糧，并且還有可能助推房?jī)r(jià)猛漲。而針對(duì)預(yù)售制度容易導(dǎo)致房產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的說(shuō)法，專(zhuān)家們認(rèn)為其根本原因在于投機(jī)性需求過(guò)旺，對(duì)房屋預(yù)售制度下手是根本解決不了這問(wèn)題的，相反，還有可能影響房地產(chǎn)的供給并使需求發(fā)生非理性變化，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)大起大落的局面，影響宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定。再者，由于長(zhǎng)期以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)都是境外熱錢(qián)進(jìn)入中國(guó)的最主要途徑。因此預(yù)售制度被取消之后，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)在無(wú)法獲得國(guó)內(nèi)銀行資金支持的情況下，很有可能選擇以和境外資金合作的方式籌得建設(shè)資金，而境外熱錢(qián)也會(huì)趁機(jī)涌入中國(guó)，從而導(dǎo)致新的金融風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。
　　分析預(yù)售制度的去留，主要是看他符不符合消費(fèi)者的利益、符不符合國(guó)家的行業(yè)發(fā)展政策。通過(guò)以上分析，認(rèn)為目前不應(yīng)取消房屋預(yù)售制度。借鑒國(guó)外以及香港等地的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)表明，房屋預(yù)售本身是沒(méi)有問(wèn)題的，關(guān)鍵在于監(jiān)管力度和誠(chéng)信體系的建設(shè)。對(duì)于我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，只有在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展相當(dāng)成熟，開(kāi)發(fā)商有足夠開(kāi)發(fā)實(shí)力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力的情況下，才可以完全取消商品房預(yù)售制度，或者只有房地產(chǎn)市場(chǎng)為供給相對(duì)充足時(shí)才可考慮取消預(yù)售制度。鑒于預(yù)售制度仍然能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展做出貢獻(xiàn)，當(dāng)務(wù)之急的是優(yōu)化房地產(chǎn)預(yù)售制度。