摘要：房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資控制關(guān)鍵在于決策階段和設(shè)計(jì)階段，但是在項(xiàng)目正式開(kāi)工后，由于受施工各方人員和施工環(huán)境之間不斷變化且相互制約的影響，此時(shí)的投資控制難度最大。要解決這些問(wèn)題，就要進(jìn)行開(kāi)發(fā)的成本和質(zhì)量控制，總結(jié)一套具有科學(xué)性的管理辦法和相應(yīng)政策，把企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本和質(zhì)量控制推向一個(gè)先進(jìn)水平。
　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；造價(jià)控制；利潤(rùn)；工程質(zhì)量
　　1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的造價(jià)控制
　　1.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本控制與管理
　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本是指開(kāi)發(fā)企業(yè)為開(kāi)發(fā)商品房所支出的全部費(fèi)用，就其用途來(lái)講，大致可以分為八項(xiàng)費(fèi)用：土地費(fèi)用、前期費(fèi)用、建安費(fèi)用、配套費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、服務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用。同時(shí)，成本的發(fā)生是一個(gè)過(guò)程，以上八項(xiàng)費(fèi)用的支出又涉及到了策劃、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、銷(xiāo)售和物業(yè)管理六個(gè)過(guò)程的環(huán)節(jié)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理，就是要在項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，對(duì)上述全部成本構(gòu)成進(jìn)行規(guī)劃和控制，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)的利潤(rùn)最大化目標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施成本管理可采取以下措施：
　　（1）制定“成本戰(zhàn)略”。所謂成本戰(zhàn)略，它可以使企業(yè)獲到更大利潤(rùn)，提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，同時(shí)成本戰(zhàn)略常常使其他想要進(jìn)入本行業(yè)的企業(yè)在規(guī)模經(jīng)濟(jì)或成本優(yōu)勢(shì)方面形成障礙。在競(jìng)爭(zhēng)時(shí)，低成本企業(yè)往往比本行業(yè)中的其他企業(yè)處于更有利的地位。
　　(2)建立完善成本管理制度。要想較好的降低生產(chǎn)的成本，就要進(jìn)行嚴(yán)格的成本管理，制定科學(xué)的管理程序和方法，努力提高企業(yè)的整體管理水平。
　　(3)重視前期市場(chǎng)研究。如果不做市場(chǎng)研究，單憑拍腦袋做項(xiàng)目已經(jīng)行不通了，同一個(gè)項(xiàng)目，在不同時(shí)期、不同公司運(yùn)作、不同產(chǎn)品定位都會(huì)產(chǎn)生不同的利潤(rùn)結(jié)果。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、流程多，前期的市場(chǎng)研究與規(guī)劃是控制成本的關(guān)鍵。
　　(4)嚴(yán)格施工管理，加強(qiáng)施工過(guò)程成本控制。在二三線城市，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)費(fèi)用約占總成本的30%到40%，施工中的設(shè)計(jì)變更、材料采購(gòu)、施工質(zhì)量等諸多方面對(duì)產(chǎn)品銷(xiāo)售影響較大，同時(shí)管理的復(fù)雜性給成本控制帶來(lái)很大困難，公開(kāi)招標(biāo)、統(tǒng)一采購(gòu)等辦法是成本控制的有效措施。
　　(5)提高開(kāi)發(fā)規(guī)模、降低單位產(chǎn)品成本。房地產(chǎn)企業(yè)在選擇項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)根據(jù)自身情況盡量選擇較大的地塊，增加開(kāi)發(fā)規(guī)模，在材料、設(shè)備采購(gòu)時(shí)，盡量采用大宗材料，降低單位成本，必要時(shí)可多家企業(yè)形成采購(gòu)聯(lián)盟，形成戰(zhàn)略合作伙伴，以降低建筑成本。
　　(6)實(shí)現(xiàn)快速銷(xiāo)售，降低財(cái)務(wù)費(fèi)用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)占用資金較大，多數(shù)企業(yè)都采用自籌與貸款兩種方式進(jìn)行融資。隨著貸款利率的不斷提高，財(cái)務(wù)成本進(jìn)一步加大。只有實(shí)現(xiàn)快速銷(xiāo)售、快速回收，才是唯一降低財(cái)務(wù)成本的最佳方法。否則，產(chǎn)量增大時(shí)，出現(xiàn)產(chǎn)品積壓風(fēng)險(xiǎn)，就會(huì)使企業(yè)資金鏈承受更大壓力。
　　1.2對(duì)施工階段造價(jià)管理若干問(wèn)題的認(rèn)識(shí)
　　工程造價(jià)管理是一種在擬定的規(guī)劃、設(shè)計(jì)方案下，預(yù)測(cè)、計(jì)算、確定和監(jiān)控工程造價(jià)及其變動(dòng)，最終達(dá)到預(yù)期目標(biāo)的系統(tǒng)活動(dòng)，它包含了工程造價(jià)合理確定和有效控制的兩層含義。一般情況下，房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資控制關(guān)鍵在于決策階段和設(shè)計(jì)階段，但是在項(xiàng)目正式開(kāi)工后，由于受施工各方人員、材料設(shè)備、施工機(jī)械、施工工藝和施工環(huán)境之間不斷變化且相互制約的影響，施工階段的造價(jià)管理極易出現(xiàn)偏差，動(dòng)態(tài)的投資控制難度最大。因此，就房地產(chǎn)公司在施工階段影響造價(jià)控制的若干問(wèn)題談?wù)勛约旱南敕ā?br /> 　　(1)圖紙會(huì)審是有效控制工程變更的起點(diǎn)。這里所說(shuō)的圖紙會(huì)審，是在招標(biāo)完成并確定總包方后，由開(kāi)發(fā)商牽頭，承包商、設(shè)計(jì)公司、監(jiān)理等單位參加的一次最大范圍的設(shè)計(jì)交底及圖紙審查會(huì)議，大多數(shù)問(wèn)題能夠在正式施工前解決，可以減少簽證，減少返工費(fèi)用及承包商的施工索賠，而且隨著承包商和監(jiān)理公司的介入，可以從施工及監(jiān)理的角度審核圖紙，發(fā)現(xiàn)錯(cuò)誤和不合理因素。
　　作為開(kāi)發(fā)商的施工管理人員應(yīng)以圖紙會(huì)審為起點(diǎn)，在施工階段不斷地對(duì)照施工圖紙與施工實(shí)際，控制工程變更，使造價(jià)控制的主動(dòng)性掌握在開(kāi)發(fā)商手中，為造價(jià)控制的穩(wěn)定性提供保證。
　　(2)施工階段的造價(jià)控制必須兼顧工程進(jìn)度。工程項(xiàng)目建設(shè)的目標(biāo)系統(tǒng)是一個(gè)由質(zhì)量、造價(jià)、進(jìn)度三大要素組成的統(tǒng)一矛盾體，其中任何一個(gè)要素的變化，都會(huì)引起另外兩個(gè)要素的相應(yīng)變化。在工程質(zhì)量必須符合國(guó)家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的前提下，開(kāi)發(fā)商可以調(diào)整的只有造價(jià)和進(jìn)度。施工階段的造價(jià)控制，必須做到將造價(jià)與進(jìn)度掛起鉤來(lái)，因?yàn)椋�工期�?zé)任會(huì)因施工實(shí)際情況而轉(zhuǎn)化為價(jià)款責(zé)任。一味的追求進(jìn)度，勢(shì)必增加投資，而工期的拖延，不僅會(huì)增加投資，更會(huì)影響開(kāi)發(fā)商對(duì)業(yè)主的承諾，并帶來(lái)延期交房的罰款。
　　首先，工程招標(biāo)時(shí)開(kāi)發(fā)商要科學(xué)決策，確定合理的工期，如果工期確定不合理，反而會(huì)造成進(jìn)度失控，欲速則不達(dá)。其次，開(kāi)發(fā)商應(yīng)盡量減少施工中的工程變更，特別是承包內(nèi)容、建筑功能和材料標(biāo)準(zhǔn)的變更。工程施工是一種有計(jì)劃的連續(xù)行為，發(fā)生了工程變更，必然會(huì)迫使承包商改變既定的進(jìn)度計(jì)劃，重新安排勞動(dòng)力、材料、設(shè)備等，同樣，接二連三的變更聯(lián)系單也會(huì)使開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)場(chǎng)管理人員喪失對(duì)施工問(wèn)題的預(yù)見(jiàn)性，喪失對(duì)工期、造價(jià)控制的主動(dòng)性，從而被承包商拖著鼻子走，疲于應(yīng)付工期及費(fèi)用的索賠。所以，開(kāi)發(fā)商在加強(qiáng)設(shè)計(jì)管理的同時(shí)，也應(yīng)該嚴(yán)格工程變更的管理制度。
　　(3)指定分包商將增加施工階段造價(jià)控制的難度。指定分包的產(chǎn)生，主要有以下幾方面的原因：一是專(zhuān)業(yè)技術(shù)的要求；二是節(jié)省投資；三是施工圖紙的不完善，以至于總包招標(biāo)時(shí)無(wú)法并入施工承包范圍；四是與開(kāi)發(fā)商有業(yè)務(wù)往來(lái)的關(guān)系戶的推薦，迫于壓力，人為地分割施工內(nèi)容。從質(zhì)量控制和造價(jià)控制的角度來(lái)著，只有前兩種情況才是開(kāi)發(fā)商指定分包的理由。圖紙的不完善明顯是相關(guān)工作沒(méi)有做到位；而關(guān)系戶的推薦，不但不能節(jié)省工程的投資，還人為地增加了協(xié)調(diào)和管理的工作量，不利于造價(jià)控制。
　　作為開(kāi)發(fā)商，在專(zhuān)業(yè)技術(shù)允許的情況下，應(yīng)盡量把項(xiàng)目的建設(shè)內(nèi)容都交由總承包商施工，而最重要的是在指定分包商時(shí)，必須明確“納入總包管理”的合同條款，給予總包方充分的權(quán)力實(shí)施工程管理，比如進(jìn)場(chǎng)后施工進(jìn)度必須報(bào)總包批準(zhǔn)，進(jìn)度款的支持必須由總包方簽字。另外，總分包施工內(nèi)容的劃分必須明確，且要易于操作在項(xiàng)目建設(shè)中。
　　(4)甲供材料的價(jià)格控制是施工階段造價(jià)管理的重要環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)公司為了追求利益的最大化，會(huì)把一些材料設(shè)備確定為甲方供應(yīng)。首先，設(shè)備材料的采購(gòu)必須經(jīng)過(guò)招標(biāo)，只有競(jìng)爭(zhēng)才能得到性價(jià)比高的產(chǎn)品。其次，編制招標(biāo)文件時(shí)要制定完整的技術(shù)規(guī)格，合理的付款方式，明確的服務(wù)內(nèi)容，因?yàn)檎袠?biāo)文件既是供應(yīng)商投標(biāo)和招標(biāo)方評(píng)標(biāo)的依據(jù)，更是合同簽定的依據(jù)，只有這樣，才能切實(shí)做到為公司采購(gòu)到價(jià)格實(shí)惠、質(zhì)量可靠的設(shè)備材料。第三，開(kāi)發(fā)商應(yīng)督促承包商及時(shí)反饋施工進(jìn)度，及早作出設(shè)備材料的采購(gòu)計(jì)劃。總之，開(kāi)發(fā)商要保證采購(gòu)信息的公開(kāi)順通，讓承包商、監(jiān)理方及項(xiàng)目的其他參與者都知道設(shè)備材料的供應(yīng)計(jì)劃、實(shí)施狀況，這樣才能調(diào)動(dòng)起大家的積極性和主動(dòng)性，避免帶來(lái)額外的費(fèi)用開(kāi)支。
　　(5)施工階段造價(jià)控制的關(guān)鍵。開(kāi)發(fā)商的造價(jià)管理人員必須充分理解和熟悉合同條款，
　　不管是總包合同還是分包合同，合同形式的確立極大地影響著施工階段的造價(jià)管理。一般情況下合同形式可分為總價(jià)合同、單價(jià)合同及成本加酬金合同。總價(jià)合同對(duì)發(fā)包方最有利，而成本加酬金合同最利于承包方。有些開(kāi)發(fā)商喜歡采用費(fèi)率招標(biāo)，先談好管理費(fèi)用率，再進(jìn)行走過(guò)場(chǎng)的招標(biāo)程序，這樣確立的合同形式一般都是成本加酬金合同，導(dǎo)致發(fā)包方需要承擔(dān)更多的風(fēng)險(xiǎn)，且無(wú)法去主動(dòng)地控制工程造價(jià)。因此，開(kāi)發(fā)商應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況權(quán)衡利弊，作出最佳的合同決策，以利于確定和控制造價(jià)。
　　合同條款的訂立是合同管理中的又一個(gè)重要環(huán)節(jié)，增強(qiáng)合同的法律意識(shí)，制定條理清晰的合同，是實(shí)現(xiàn)工程造價(jià)有效控制的保證。特別需要指出的是合同中對(duì)于承包商自行采購(gòu)的材料價(jià)格的約定必須合理、無(wú)歧義，開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)對(duì)建筑行業(yè)一般慣例和有關(guān)規(guī)范的了解，掌握材料的市場(chǎng)行情，再簽定內(nèi)容縝密、措辭嚴(yán)謹(jǐn)?shù)暮贤瑮l款，避免結(jié)算糾紛。控制了材料費(fèi)的支出，很大程度上，也就控制住了工程造價(jià)。
　　施工階段的合同管理，就是合同的跟蹤。首先，開(kāi)發(fā)商應(yīng)把所有與工程有關(guān)的合同分門(mén)別類(lèi)，統(tǒng)一存檔，便于查找。然后，應(yīng)隨時(shí)派員檢查合同的執(zhí)行情況，一旦發(fā)現(xiàn)工程承包商或材料設(shè)備供應(yīng)商沒(méi)有履行合同文件，根據(jù)合同規(guī)定，及時(shí)行使甲方的權(quán)力。最后，開(kāi)發(fā)商應(yīng)建立自己的支付報(bào)表，專(zhuān)人管理工程費(fèi)用的支付情況，及時(shí)扣回預(yù)付款或甲供材料款，避免發(fā)生延期付款或超額支付的情況。
　　(6)重視施工階段總包范圍以外的其他費(fèi)用的管理。工程施工期間，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商除了要支付給各承包商的工程進(jìn)度款及甲供設(shè)備材料款外，還要支付與項(xiàng)目施工緊密關(guān)聯(lián)的其他費(fèi)用，如：臨時(shí)排污費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、室外市政配套工程費(fèi)、驗(yàn)收費(fèi)等。雖然，這些費(fèi)用占整個(gè)項(xiàng)目投資的比例不大，但絕對(duì)數(shù)并不小，若管理不當(dāng)，就會(huì)影響施工的正常進(jìn)行。此時(shí)就要求現(xiàn)場(chǎng)管理人員處事果斷，責(zé)任分清，避免不必要的費(fèi)用補(bǔ)償或重復(fù)簽證。施工階段的造價(jià)管理是個(gè)動(dòng)態(tài)過(guò)程，它所包含的內(nèi)容也不僅僅只是以上六點(diǎn)，房地產(chǎn)公司只有采取全員、全過(guò)程、全方位的管理原則，才能使工程造價(jià)始終置于有效的控制之下。
　　2工程造價(jià)對(duì)工程質(zhì)量的影響
　　所謂建設(shè)工程的質(zhì)量，是建筑產(chǎn)品的質(zhì)量，是指建筑產(chǎn)品滿足一定用途與需要的品質(zhì)與性質(zhì)，它包含堅(jiān)固、耐久、適用、經(jīng)濟(jì)、美觀等特性。建設(shè)工程的造價(jià)從廣義上講是指建設(shè)一項(xiàng)工程預(yù)期開(kāi)支或?qū)嶋H開(kāi)支的全部固定資產(chǎn)投資費(fèi)用，即項(xiàng)目建設(shè)全過(guò)程中發(fā)生費(fèi)用的總和，包括建安費(fèi)用及其他相關(guān)費(fèi)用。
　　質(zhì)量成本是指工程中為保證和提高產(chǎn)品質(zhì)量而支出的一切費(fèi)用，也就是工程造價(jià)。從理論上來(lái)講，應(yīng)當(dāng)是投資者想達(dá)到什么樣的工程質(zhì)量，就需要什么樣的工程造價(jià)。即投入的費(fèi)用多，形成的建筑產(chǎn)品的價(jià)值就高，相應(yīng)地工程造價(jià)也就隨之升高。
　　但實(shí)際上在當(dāng)前的建筑市場(chǎng)中，施工企業(yè)多而任務(wù)不飽滿。由于供需不平衡，就形成了買(mǎi)方市場(chǎng)。這樣使業(yè)主處于明顯的主動(dòng)支配地位，就出現(xiàn)了一些業(yè)主既對(duì)工程質(zhì)量和工期有著嚴(yán)格的要求，又對(duì)工程盲目壓價(jià)，即所謂“又要馬兒跑的好，又要馬兒少吃草”，甚至要求承包商無(wú)條件墊資施工。特別是近年來(lái)，在建設(shè)工程招標(biāo)投標(biāo)中壓級(jí)壓價(jià)現(xiàn)象越來(lái)越嚴(yán)重，招標(biāo)投標(biāo)中的中標(biāo)確定過(guò)程，成了投標(biāo)方讓利壓費(fèi)用的數(shù)字游戲，一種讓利的競(jìng)爭(zhēng)和造價(jià)的扭曲，施工企業(yè)為了尋求生存，占有市場(chǎng)，不惜壓低價(jià)格，微利甚至虧損來(lái)獲得承包。低價(jià)承包的后果是造成有些施工企業(yè)不規(guī)范施工。
　　施工質(zhì)量隱患重重，沒(méi)有保證。有些企業(yè)為保證質(zhì)量、維護(hù)信譽(yù)，不得不自身消化由于資金不足而帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，使企業(yè)背上經(jīng)濟(jì)包袱。更有一些企業(yè)為了達(dá)到盈利或保本的目的，只能通過(guò)偷工減料、粗制濫造來(lái)完成工程。但“便宜無(wú)好貨”，這樣的工程質(zhì)量自然不會(huì)高，這也是造成當(dāng)前所說(shuō)“豆腐渣”工程屢見(jiàn)不鮮的主要原因。個(gè)別施工企業(yè)甚至采用掛靠分包等手段來(lái)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)降低成本，導(dǎo)致質(zhì)量無(wú)人管，企業(yè)資質(zhì)不高卻能越級(jí)施工，進(jìn)而產(chǎn)生質(zhì)量隱患，在價(jià)格上由于層層吃回扣，使得真正的實(shí)施者入不敷出，只能在偷工減料上做文章。
　　3合理控制工程造價(jià)是工程質(zhì)量的保證
　　工程質(zhì)量是百年大計(jì)，關(guān)系到國(guó)民經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，關(guān)系到人民的生命財(cái)產(chǎn)安全，所以，千萬(wàn)不能掉以輕心。其一、合理的工程造價(jià)，是工程項(xiàng)日投資利益的正確反映，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)利益的一個(gè)重要組成部分。其二、合理的工程造價(jià)，是建筑產(chǎn)品投入產(chǎn)出的正確反映，工程造價(jià)的合理確定，能保證和維擴(kuò)建筑產(chǎn)品供需雙方的經(jīng)濟(jì)利益，是建筑市場(chǎng)健康有序發(fā)展的需要。其三、合理的工程造價(jià)，是施工企業(yè)投入的成本的正確反映，從而能真正促進(jìn)施工企業(yè)的成本核算、技術(shù)進(jìn)步，降低社會(huì)平均必要?jiǎng)趧?dòng)量而獲得盈利和發(fā)展。工程造價(jià)的合理控制，能保證和準(zhǔn)確維護(hù)建筑產(chǎn)品供需雙方的。
　　政府部門(mén)在健全和發(fā)展建筑市場(chǎng)過(guò)程中，在依法對(duì)建筑活動(dòng)監(jiān)督管理，規(guī)范業(yè)主行為，確定施工單位質(zhì)量責(zé)任，限制片面追求進(jìn)度、超級(jí)承包、肢解工程等干擾工程質(zhì)量的不正常現(xiàn)象的同時(shí)，確立以工程造價(jià)管理為基點(diǎn)的基本建設(shè)管理體制，使其不僅能夠確定和控制基本建設(shè)項(xiàng)目的投資，而且能夠反應(yīng)建設(shè)項(xiàng)目的價(jià)值構(gòu)成，維護(hù)項(xiàng)目參與各方的基本利益，規(guī)范市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。對(duì)于招投標(biāo)工程，樹(shù)立以合理的投標(biāo)價(jià)為中標(biāo)價(jià)理念，而不是低價(jià)者中標(biāo)，推行以工程量清單計(jì)價(jià)為主的工程造價(jià)改革，實(shí)行“量?jī)r(jià)分離”、“合理低價(jià)”中標(biāo)的目標(biāo)，使建筑項(xiàng)目?jī)r(jià)格更能反映市場(chǎng)的變化。
　　4結(jié)語(yǔ)
　　綜上所述，只有合理控制工程造價(jià)，才能確保工程質(zhì)量，也只有樹(shù)立合理的工程造價(jià)是工程質(zhì)量的經(jīng)濟(jì)保證的理念，才能做到優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)，形成一個(gè)統(tǒng)一規(guī)范、競(jìng)爭(zhēng)有序的建筑市場(chǎng)，施工企業(yè)才能在公平、公正、公開(kāi)的建筑市場(chǎng)中進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)，投資者的工程投資才能得到有效的質(zhì)量保證和回報(bào)。
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