摘要：在過去的一年時間里，老百姓幾乎是在一片“漲”聲中度過的。柴、米、油、鹽、醬、醋、茶樣樣都上漲了不少。除了基本生活消費品之外，建筑成本的上調更體現出了物價的飛速上漲。那么建筑成本的增加對樓市的影響到底有多大？開發商是否會繼續升價而把建筑成本轉嫁給購房者呢？本文就此問題進行探討，首先闡述了建筑成本與城市房價關系各方之見。其次，闡述了建筑成本與城市房價的關系我之見。最后對如何加強房地產企業建筑成本管理提出了自己的看法和建議，具有一定的參考價值。
　　關鍵詞：房地產；企業；成本管理
　　
　　
　　1.前言
　　最近，煤、電、油等能源價格上漲，導致鋼材、水泥等建材漲勢明顯。自2009年6月20日起將汽油、柴油價格每噸提高1000元，航空煤油價格每噸提高1500元；自7月1日起，全國銷售電價平均提高2．5分錢。以鋼材價格為例，南寧市場售價與去年同期相比漲幅明顯。直徑12毫米的柳鋼產螺紋鋼，2007年2月底時的市場參考售價為每噸3530元，而目前每噸售價為5500元左右；直徑為22毫米的3級螺紋鋼在今年初為5000元/噸左右，3月份已上漲至5300元/噸，再到6月初已經漲到了5700元/噸。在建筑主材漲價的同時，人力成本也在上升，以普通小工為例，四年之前日工資不過20元～30元，而現在已經是60元～80元。建筑成本不斷攀升對城市居民住宅價格有何影響呢？本文就此進行探討。
　　
　　2.建筑成本與城市房價關系各方之見
　　一般說來，房地產的成本包括土地成本、建筑安裝成本、利息、管理費、配套費、銷售成本以及稅費成本等，另外，房價的波動還和購房者的需求變化，房地產商的利潤追求等因素關聯。因此，房地產開發的成本不該是糊涂賬，很多房地產企業都是上市公司，財務報表必須公開，政府出讓土地的收入也屬于信息公開內容，各種建筑原材料都有明碼實價，各種成本都可以通過調查計算得出。
　　（1）正方：建材人工價格上漲對樓價影響不大
　　去年以來，建筑用材市場水泥、鋼材價格加上人工的飛漲，部分開發商開始心神不寧。多數市場人士表示，成本價格的上揚暫時不會影響房價。業內人士馮先生向記者透露，建材價格和人工成本等上漲確實使一些項目的工程進度受到一定影響，開發成本增加，但目前對房地產價格影響不大。因為土地成本才是開發商最大的成本開支。一大型房地產公司負責人也表示，盡管最近鋼材價格、人工價格都在上漲，但暫時不會影響房價。
　　有關研究顯示，建筑安裝成本占房價的30%~40%，用鋼成本則占建筑安裝成本的30%~40%，即用鋼成本在整個房價中只占到了10%左右。如果鋼材價格上漲幅度能控制在20%，對房地產上市公司的毛利率將不會帶來大的影響。而據悉，從今年二季度開始，寶鋼主要鋼材品種噸價將出現500~1000元的不同漲幅。以每噸鋼材上漲1000元的最高漲幅來計算，每平方米住宅使用鋼材，上漲成本約為50~60元。加上水泥、磚、沙石以及人工成本的上漲，房屋每平方米的建安成本大約上漲200元左右。因此，建材和人工成本在房地產成本中所占比重不是很大，開發商可以通過縮短工期、提前還貸、減少采購成本等途徑控制成本。
　　（2）反方：部分開發商要承受漲價壓力
　　然而有個別開發商則認為，建材價格和人工成本的上漲，對開發商和樓市的影響不容忽視。據某開發商介紹，工程費用分為三大部分：建材、人工費和機械費用。其中三大主要建材：水泥、鋼材和空心磚占整個工程費用的40%左右，建材在房地產總成本里占15%左右。現在水泥和鋼材的上漲肯定增加了開發成本。他表示一些新建項目會明顯感受到成本上漲的壓力。他們認為，當前的物價上漲是不爭的事實，建筑行業的用工工資也水漲船高，故樓盤的建筑成本上升。
　　
　　3.建筑成本與城市房價的關系我之見
　　就商品房而言，影響房地產最大的因素主要是土地價格，其次才是水泥、鋼材。住房價格是由開發商的成本和利潤兩部分組成的，也是一種產權價格。但住房價格除了取決于需求方面還存在一個供給價格問題。因為房地產的供給不同于單純的土地供給，它是一個生產過程，因此必須通過銷售價格補償生產過程中的各種支出來獲得合理利潤，才能維持再生產過程，因此房價作為一種供給價格不僅是買方愿意購買的價格，更是賣方愿意出售的價格。
　　土地是房地產業生存和發展的必要條件，也是整個商品房成本中的重要組成部分。在國家土地新政策執行后，土地價格上漲迅速，土地供應量已出現了較大幅度減少，而住房需求的快速增長，又進一步加劇了房地產開發土地供需矛盾。從長期來看，由于土地資源的稀缺性、土地供應的有限性及區位的差異性，客觀上導致土地供應的相對不足和土地供需不平衡，在一定程度上推動了地價上漲。而拆遷工作的進一步規范也相應增加了拆遷補助費用。另一方面，土地出讓金也是政府進行配套基礎設施的資金來源。因此土地成本將呈逐步升高的趨勢。信貸資金激增、土地交易價格上漲是促使房價過快上漲的重要動力。房地產業是一個資金密集性產業，房地產業的發展離不開資金的支持和土地的供應。近幾年來，也正是這兩個因素直接推動了房地產業的過度繁榮，間接推動了房價的急劇上漲。
　　在市場機制中，人們對房屋的需求(包括真實需求和投機需求)決定了房價的高低，而房價的高低決定了地價的高低。在“價高者得”的拍賣機制下形成的地價是由當前房價及開發商對未來房價的預期決定的。房價預期上漲時，地價也必然上漲，反之，地價必然下降。地價是房價的重要構成部分，對房價的形成有一定影響，但這種影響不是決定性的。決定房價的因素是市場需求而不是成本。
　　房價的構成因素主要有土地成本、建筑安裝成本、財務成本、稅費等，其中建筑安裝成本包括建材費、人工費等，建筑成本在不同地產中所占比重不一樣。如果要建別墅，建筑材料、裝修材料的成本就要比土地成本高；而要建普通住宅，土地成本就比建材成本高。“對房價而言，建材價格的上漲對其構不成直接影響.鋼材等建筑原材料費不過只是建安成本的一個組成部分而已，在整個房價之中，所占比例不大，因此對房價的影響不會起到決定性作用。地價和公關開支才是大頭。總之，影響房價的因素是多方面的，目前受房價影響最大的群體是普通工薪階層，而他們最關注普通住宅其土地成本遠高于建筑材料成本。建筑材料、土地以及周邊發展環境和市場購買力等共同決定了房價，也就是說在房價成本因素里面建材漲價、人工費提高將會導致的建筑成本上升不會對市場上的商品房價格造成太大的影響。建筑成本的上漲對對城市，特別是大中城市的房價有影響，但是不能起主導作用。當然城市的房價已經是非常之高了，但不是由于建筑成本的影響，而是土地價格、供求關系、炒作等因素綜合影響的結果。
　　下面我們來舉個實例說明建筑成本與城市房價的關系。
　　某房地產開發商在某中型城市承包建筑總面積11893平方米的商品房，給地產商合同上的交貨價是808萬元，每平方米的建筑均價為679元，而實際建筑成本是每平方米572元。180天就賺80萬！
　　鋼材，每噸要4200元。
　　人工費，鐵工為7元/平方米，木工是16元/平方米，泥工為5元/平方米，砌磚差不多是一角錢一塊磚，而負責貼外墻瓷磚的人要24元/平方米，合計1332758元。打樁、防雷、給水、排水、消防花了差不多71萬元。土建部分的材料成本是4061189元。其他一些費用713054元。工程包工包料的真實成本是6803993元。
　　利潤成本有多大？看看在180天的工期，建筑上的報價808萬的情況下，扣除成本，賺了多少？心里就清楚了！這還僅僅是建筑商的利潤。該房子銷售價格已經賣到4200元/平方米，從這些數字應可以想到開發商的利潤空間有多大！
　　
　　4.如何加強房地產企業建筑成本管理
　　隨著我國經濟的不斷發展，房地產企業之間的競爭日益增大，在當前房地產形勢變幻莫測的情況下，房企的成本管控能力就顯得特別重要，成本控制力強的企業將具備競爭優勢，取得比競爭對手更高的利潤與投資回報。此外，成本管控體系還需要流程體系、績效體系、預算體系、知識管理與標準化體系等相關體系進行配合，才能更好地、有效地控制成本，并同時兼顧到速度與質量，做到又好、又快、又省。方法正確等于成功的一半，房地產成本管理也一樣。成本管理的目的是為了不斷地降低成本，獲取更大的利潤。所以，制定目標成本時首先要考慮企業的盈利目標，同時又要考慮有競爭力的銷售價格。由于成本形成于生產全過程，費用發生在每一個環節、每一件事情、每一項活動上，因此，要把目標成本層層分解到各個部門，甚至每個人。
　　（1） 以信息化對房地產企業進行精細化管理
　　精細化管理并不是新東西，作為一種追求精益求精的努力，自古以來那些做事認真的人就已經在身體力行了。但是作為—種管理理念，受到廣泛的推崇和重視，還是近年來的事情。進入21世紀知識經濟時代后，企業賴以生存和發展的
　　內部環境正在發生著巨大而激烈的變化，精細化管理時代已經到來。必須以信息化實現精細化管理。例如萬科公司在原有應用了OA系統實現知識管理，控制辦公成本的基礎上，現在欲通過金蝶K/3V10房地產行業成本管理系統進一步控制經營成本。該房地產成本管理系統是金蝶結合房地產龍頭企業――萬科成本管理思想而研制開發的，它體現了一個最重要的成本管理思想――目標成本管理，是一個最主要的成本信息平臺，方便不同層次管理者通過系統對成本信息進行查詢，也代表了一項最重要的基礎工作，包括合同管理、結算、變更簽證、付款、資金計劃等都可以得到系統的管理，至今已經在萬科等多家房地產企業得到成功應用。
　　（2）加強房地產企業會計人員的培訓。
　　通過培訓，使房地產企業的會計人員進一步掌握內部財務管理控制制度和財政政策，支持和督促會計人員遵循會計職業道德，增強會計法制觀念，提高守法意識和財務管理水平，正確行使會計人員的職責權利。樹立會計人員的法制觀念，并加強會計人員的職業道德教育，從思想意識、道德觀念和具體行為上擔負起社會責任，是強化會計工作內在的自我監督的有效措施。同時會計人員需要具備熟練的業務操作技能、專業理論知識及較強的綜合能力。會計人員專業知識、技能的高低決定著會計信息質量的高低。會計人員還要有較高的風險管理能力，能夠在保持合法合規操作的同時，從全局出發，運用科學的方法準確判斷．從而保證會計信息質量的真實性、全面性，使得會計監督能夠有效地得以執行。
　　（3）房地產企業應該進行成本效益分析
　　許多房地產企業在成本管理中，往往一味片面地強調降低成本，而沒有考慮到產品的競爭能力，沒有進行成本效益分析，沒有將成本管理與企業的發展戰略相結合。其實，企業要生存的關鍵是自己生產的產品能夠被市場所接受，因此企業在控制成本時必須兼顧產品的不斷創新，特別是要保證和提高產品的質量，絕不能片面的為了降低成本而忽視產品的品種和質量，否則，企業的產品將因為沒有了銷路導致企業業績下滑或者倒閉。所以，房地產企業想要產品在市場上具有強大競爭力，成本管理就不能再局限于產品的生產和銷售過程，而是應該將視野延伸到產品的市場需求分析、相關技術的發展態勢分析，以及產品的設計、顧客的使用、維修及處置上。
　　（4）加強房地產企業審計工作。
　　實踐表明，在房地產企業審計工作采用專項審計調查與審計相互補充，能夠更好地發揮審計監督的作用。一方面，審計離不開專項審計調查，通過專項審計調查能夠取得更為廣泛的數據和證據；另一方面，專項審計調查也離本開審計，對調變中發現的一些違法違規問題，必須按照法律程序通過審計才能更深入地查處。同時，堅持做到“六個轉變”，努力提高投資審計成效。由事后審計向跟蹤審計轉變，緊抓建設程序和資金兩條主線，摸清項目各個階段開展情況及建設資金在各個環節的走向和使用情況；由以工程財務審計為主向工程財務審計、投資建設程序、制度審計和工程結算審計并重轉變；由以審計建設、施工單位為主，向既審計建設、施工單位又注意延伸審計其他相關單位轉變；由真實、合法審計向真實、合法、效益審計兼顧并突出效益審計轉變；由查處違法違紀問題為主向查處問題與為宏觀服務相結合轉變；由就地審計方式為主向送達審計為主轉變，切實提高審計工作的效率和質量。
　　
　　
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