摘要：為了減少房地產開發項目投資的盲目性，提高房地產開發項目評估的質量，本文作者根據自己的工作實際，結合實例探討了房地產評估方法
　　關鍵詞：房地產；評估；方法
　　1前言
　　房地產評估就是房地產估價師根據房地產的有關信息、數據、選擇合適的估價方法，按照一定的估價程序，最后確定物業的價格和價值的過程。
　　1房地產評估的幾種常見類型
　　1.一般評估：這類評估一般是在交易雙方發生分歧意見或有爭議時，求助于評估機構，以解決分歧和爭議，使之趨于一致的手段，一般不具備法律效力，是參考性評估，它反映的是某一地域、某一時間點、某一特定物業一般的價值水平。
　　2.房地產抵押貸款評估：這類評估是購房者尋求金融支持時，對自己所抵押的房屋的價值而進行的評估，它必須由金融部門指定或委派的評估機構進行評估，評估一經確定，具備法律效力，形成法律文件，對雙方具有約束力。這種評估值一般較低。
　　3.特定評估：這種評估是房地產交易管理部門，對買賣雙方交易價格明顯低于市場價格水平而做的評估，為了求其公正合理，須采用兩種以上的評估方法進行評估，評估結果一經確定，具有法律效力，交易雙方須按確定后的評估值，計算繳納稅費。
　　2價格影響因素
　　2.1個別因素：是指房地產本身所具有的特點或條件。例如，土地的個別因素有地質、地貌、地勢、地形、日照、通風、干濕，鄰接街道的條件，與市政設施的接近程度等等；又如，房屋的個別因素有結構、類型、式樣、裝修、設備、質量、戶型、層次、朝向、建造年代等等。
　　2.2區域因素：是指房地產所處地區的環境特點。主要有：商業服務業的繁華程度，道路交通的通暢程度，交通便捷程度和城市基礎設施的狀況等等。
　　2.3一般因素：是指影響所有房地產價格的一般的、普遍的、共同的因素。主要包括經濟因素、社會因素、政治因素和心理因素等等。
　　2.4建筑物功能性貶值的評估方法
　　一般可采用重置成本法評估建筑物的價值，公式如下：
　　建筑物的評估值=復原重置成本一實體性貶值一功能性貶值
　　或建筑物的評估值：更新重置成本一實體性貶值一經濟性貶值
　　建筑物的功能性貶值=復原重置成本一更新重置成本
　　通過上面的公式就可以分析測算出建筑物的功能性貶值。具體做法有如下幾點：
　　2.4.1確定委托評估建筑物重置(復原)價值。
　　2.4.2鑒定建筑物的成新率。
　　2.4.3確定建筑的實體性貶值。
　　2.4.4測算建筑物的功能性貶值。
　　3房地產評估實例
　　3.1實例概況
　　某街道DK-9地塊的建設用地規劃設計條件：建設用地為29740平方米，折合44.588畝。容積率≤1.5，最大建筑密度32%，綠化率≥25%，總建筑面積約44610平方米，其中商鋪建筑面積約9000平方米，住宅建筑面積約34020平方米，公廁90平方米，幼兒園建筑面積1500平方米，以及機動車位為1輛/2戶，自行車位1輛/1戶，50個地上外來機動車公共停車位。
　　根據以上信息，可以得出以下一些控制條件：
　　3.1.1總占地面積9516.8為平方米，建筑總面積為44610平方米，住宅建筑面積為34020為平方米。
　　3.1.2若指標用足，社區管理用房面積約為302.06平方米：其中商業部分為200平方米（商鋪建筑面積的1/45），住宅部分為102.06平方米（住宅建筑面積的0.3%）。
　　3.1.3若指標用足，物業管理用房面積約為185.22平方米：其中辦公用房為133.83平方米（總建筑面積的0.3%），商業用房為178.44平方米（總建筑面積的0.4%）。
　　3.1.4綠化最小面積為7435平方米。
　　3.2規劃設想
　　3.2.1滿足建筑最大密度和容積率要求，則總占地面積為9516.8平方米，建筑總面積為44610平方米，住宅建筑面積為34020為平方米。
　　3.2.2綠化率按初步測算，綠化面積為7435平方米（含房屋邊、道路邊）。其余由計算所得,休憩、小區廣場等場地及道路總面積12788.2余平方米，其中小區道路≤4500平方米，室外車位占面積約為850平方米。
　　3.2.3實際商鋪可售面積為8621.56平方米，實際住宅可售面積為33784.11平方米，住戶暫估380戶。商鋪180戶。
　　3.3評估計算過程
　　確定實際建筑面積以44610平方米計（本測算所說單方造價均以此為基數）。
　　土地費用：1.03A萬元（含3%的契稅）
　　前期費用：553萬元（按本地各項收費標準測算）
　　建筑安裝費用：3778.8萬元（參考本地同類建安成本測算）
　　基礎設施費：877.93萬元（參考本地同類建安成本、收費標準測算）
　　期間費用：1214.11萬元
　　不可預見費：232.84萬元（按5%計）
　　銷售收入：11067.6萬元（參考本地區同類房屋售價測算）
　　根據公式土地成本的保本點即為銷售收入=總成本
　　則土地費用+建筑安裝費用+前期費用+基礎設施費+期間費用+不可預見費=銷售收入
　　即1.03A+553+3778.8+877.93+（1.03A+5209.73）×2%+1.03A×6.03%+（1.03A+5209.73）×6.03%+1214.11+232.84=11067.6
　　1.174818A+7075.02=11067.6
　　A=33984668元即每畝地價在76.22萬元。
　　通過以上測算分析此街道DK-9地塊在目前拍賣文件的規劃指標條件下，土地起拍價為2470萬元，在土地最終價格在3398萬元以下，即在每畝76.22萬元以下，可以參與競拍。
　　4房地產評估風險管理措施
　　風險管理的對策在市場經濟下，房地產市場是瞬息萬變的，風險無處不在，制訂一系統的防范風險措施有利于開發商管理業務、優化資源。加強
　　4.1正確對待開發風險
　　風險是一種客觀存在，是不可避免的，只要房地產開發商開展業務，就必然伴隨著風險。對待風險，不能過于保守，要合理承擔，不能為了回避風險，而降低工作效率，從而失去競爭力；但也不能盲目樂觀，有的風險雖然較少發生，但它一旦發生，帶來的后果較為嚴重，損失巨大，甚至有可能“拖垮”一個企業，所以要正確衡量風險的發生概率及其后果，使“風險與收益對等”。
　　4.2主動進行風險識別
　　風險識別是風險管理的首要內容和基礎工作，任何風險，尤其是重大風險，如被忽略都可能導致風險管理的失誤和失敗。房地產開發企業應周密分析企業所處的社會經濟環境，剖析企業在房地產開發活動中客觀存在的種種不利因素和弱點，以及對企業利益可能造成的威脅。
　　4．3科學進行風險評估
　　對房地產開發風險進行量化和測定，確定開發活動中各種風險發生的概率及確定風險可能給開發活動帶來的損失程度。
　　4．4強化風險防范與控制
　　重視前期可行性研究工作。可行性研究是開發建設項目投資決策的基礎，是防范開發風險的保證，因此必須重視加強項目的可行性研究工作，加大可行性研究的人力、物力、財力和時間投入；科學、全面而不失重點地開展可行性研究工作，在進行可行性研究時，尤其要注重對市場需求預測和競爭情況分析；同時要保證可行性研究工作的獨立性。研究小組按科學的路子，獨立、客觀地去調查、分析和研究，從而保證項目決策的科學化。
　　
　　合理安排項目資金。根據可能的建設進度和將會發生的實際付款時間和金額，同時考慮各種投資款項的付款特點，編制資金使用計劃；實施建設項目全過程投資控制，這是實現項目投資管理目標和企業投資效益的有力保證，要重視多方案的設計和選擇，尋求一次性投入少而全壽命經濟好的設計方案，嚴格控制施工階段的費用；協調好投資控制與進度控制和質量控制的關系，做到三者的有機配合和相互平衡。
　　加強投資動態管理，及時發現可能導致未完工程投資增加的現實問題和潛在因素，盡早采取措施加以防范和控制。
　　
　　加強合同管理。嚴格執行建設工程合同管理法律法規；建立合同實施保證體系、完善合同變更管理和合同資料的文檔管理。
　　加強與相關部門的協調溝通。在內部關系的協調中，要按照職能分工和需求設置部門和人員，明確每個部門的目標、職責和權限，事先約定各個部門在工作中的相互關系，建立信息溝通制度，使局部了解全局，服從并適應全局需要。在外部關系協調中，開發商需要整合自身資源，建立一個由主管工程領導牽頭并整合工程管理、開發、銷售、物業管理等內部人員組成的工程項目臨時機構，與工程項目現場人員分工。
　　5結束語
　　房地產評估和開發風險管理是房地產開發企業采用科學的方法，對開發過程中存在的風險進行預測、識別、分析、評價，選擇最佳風險管理措施，保證以較低的耗費最大限度地降低風險損失，獲得安全保障的過程。加強房地產開發風險管理對房地產開發企業而言意義重大。
　　
　　參考文獻
　　[1]梁庚賀．2004年造價工程師繼續教育培訓教材(二)[M]．天津：天津人民出版社，2004．
　　[2]中國房地產估價師與房地產經紀人學會．房地產開發經營與管理[M]．北京：中國建筑工業出版社，2005．