本文是一篇經(jīng)濟(jì)職稱論文發(fā)表，文章結(jié)合實(shí)際情況，就目前房地產(chǎn)資本運(yùn)作所帶來的涉稅問題進(jìn)行簡要分析，并在此基礎(chǔ)上提出完善我國房地產(chǎn)企業(yè)資本運(yùn)作的措施。

　　【摘　要】房地產(chǎn)企業(yè)在市場經(jīng)濟(jì)中地位的日益提高，使得房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)權(quán)分配問題顯得尤為重要，由此引起房地產(chǎn)企業(yè)資本運(yùn)作的一系列涉稅問題。從行業(yè)特點(diǎn)上看，房地產(chǎn)行業(yè)具有項(xiàng)目審批計(jì)劃性、經(jīng)營方式多樣性、開發(fā)產(chǎn)品固定性、開發(fā)周期長、多種方式交易、“滾動(dòng)式”開發(fā)、高收益、產(chǎn)業(yè)集中化，土地資源和市場占有率將被集中在大型企業(yè)手里以及涉稅稅種多等特點(diǎn)，因此房地產(chǎn)企業(yè)資本運(yùn)作的稅收管理就成為稅源監(jiān)管的難點(diǎn)。

　　【關(guān)鍵詞】稅收,資本運(yùn)作,股權(quán)轉(zhuǎn)讓,房地產(chǎn),經(jīng)濟(jì)職稱論文發(fā)表

　　一、房地產(chǎn)企業(yè)資本運(yùn)作類型分析

　　1.房地產(chǎn)企業(yè)資本運(yùn)作主要形式介紹

　　房地產(chǎn)企業(yè)資本運(yùn)作主要是指房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)自身行業(yè)特點(diǎn)，以資本增值最大化為目的，在現(xiàn)有的宏觀政策及制度安排下，將可以從外部取得的資本以及內(nèi)部擁有的各種資本全部納入價(jià)值資本的運(yùn)行軌道，通過借貸、并購、重組、上市、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓等各種方式，為企業(yè)融得資金，實(shí)現(xiàn)投資及資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化，將潛在的資本轉(zhuǎn)變?yōu)榛罨�資本并進(jìn)行優(yōu)化配置的經(jīng)營活動(dòng)。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，資本市場的日益壯大以及各類原生、衍生金融工具的產(chǎn)生，房地產(chǎn)企業(yè)資本運(yùn)作的方式日益多元化，但就其本質(zhì)而言，不外乎債務(wù)性與權(quán)益性兩類，常見的形式有以下銀行建設(shè)貸款、開發(fā)過程中利用商業(yè)信用、預(yù)售房款、債券融資、房地產(chǎn)信托、直接上市、借殼上市、合作開發(fā)、股權(quán)轉(zhuǎn)讓等類型，其中股權(quán)轉(zhuǎn)讓即全部或部分受讓房地產(chǎn)公司股權(quán)，相應(yīng)獲得房地產(chǎn)公司名下財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)，包括其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　2.房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓特點(diǎn)

　　與其他行業(yè)以單一法人主體持續(xù)開展經(jīng)營不同，房地產(chǎn)企業(yè)一般以項(xiàng)目公司形式開展經(jīng)營。房地產(chǎn)項(xiàng)目公司是指專為開發(fā)特定的房地產(chǎn)項(xiàng)目而成立的房地產(chǎn)開發(fā)公司，其通常擁有待開發(fā)或正在開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。部分或全部轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)就可以實(shí)現(xiàn)土地使用權(quán)或在建工程等實(shí)物資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的目的。

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓，土地使用權(quán)等實(shí)物資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓相比，手續(xù)較為簡單，只要簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議并按規(guī)定辦理股權(quán)轉(zhuǎn)讓變更和工商變更登記即可，房地產(chǎn)集團(tuán)通過控股公司的經(jīng)營權(quán)來直接控制和管理各個(gè)項(xiàng)目公司。并且，根據(jù)《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》的要求，土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓受到多重限制，而采用股權(quán)方式則一般不受上述規(guī)定的限制，從涉及的交易稅費(fèi)而言，股權(quán)轉(zhuǎn)讓方主要涉及所得稅、印花稅，受讓方主要涉及印花稅，涉及稅費(fèi)大大低于實(shí)物資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓。因此，項(xiàng)目公司運(yùn)作，通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓實(shí)現(xiàn)實(shí)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際控制權(quán)轉(zhuǎn)讓已經(jīng)成為房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域通行的運(yùn)作模式。

　　二、房地產(chǎn)企業(yè)資本運(yùn)作案例

　　下面是一個(gè)國內(nèi)某知名房地產(chǎn)企業(yè)為了達(dá)到境外上市的目的進(jìn)行了一系列的資本運(yùn)作的公開案例，其中涉及了大量的股權(quán)交易行為，從稅務(wù)管理的角度細(xì)致分析，都有可能存在著一定的涉稅問題：

　　1.資本運(yùn)作具體過程

　　(1)進(jìn)行架構(gòu)重組，建立境外控股公司，打造上市主體

　　重組第一步：快速突擊處理交叉持股。通過集團(tuán)內(nèi)部股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式，將旗下的擬上市資產(chǎn)，即從事地產(chǎn)和物業(yè)管理業(yè)務(wù)的各子公司股權(quán)集中歸至一系列廣州注冊(cè)的子公司(三層子公司)名下，并再將該系列廣州公司股權(quán)歸至HD實(shí)業(yè)名下。招股書顯示，在此步驟中，一系列股權(quán)轉(zhuǎn)讓均以各子公司注冊(cè)資本，即股權(quán)成本價(jià)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。

　　重組第二步：外資收購境內(nèi)股權(quán)，注入上市主體。將境內(nèi)資產(chǎn)集中歸至HD實(shí)業(yè)之后，接下來進(jìn)行紅籌上市的關(guān)鍵一步：將境內(nèi)資產(chǎn)注入境外上市主體。為適應(yīng)赴港上市需要，2006年6月26日，分別在英屬維京群島和開曼群島注冊(cè)AJ(BVI)有限公司(簡稱“AJ”)和HD地產(chǎn)集團(tuán)有限公司(HK)，前者作為中介控股公司、直接持有國內(nèi)各子公司的股權(quán)，后者作為上市主體，為旗下所有營運(yùn)及項(xiàng)目子公司的最終控股公司。

　　招股書顯示，繼6月26日注冊(cè)成立AJ之后，AJ從HD實(shí)業(yè)手中收購各子公司的全部股本權(quán)益(均為廣州注冊(cè)的企業(yè))，收購價(jià)按照收購時(shí)對(duì)各個(gè)目標(biāo)公司進(jìn)行的估值厘定。至此，其在國內(nèi)的各子公司被注入境外注冊(cè)的中介控股公司-AJ，上述三層子公司也正式轉(zhuǎn)型成為外商獨(dú)資企業(yè)。

　　按照國內(nèi)對(duì)外商投資的法律規(guī)定，這二步重組中，系海外控股公司收購內(nèi)資企業(yè)，當(dāng)時(shí)適用《外國投資者并購境內(nèi)企業(yè)暫行規(guī)定》(并購規(guī)定)。按照并購規(guī)定，外國投資者并購境內(nèi)的內(nèi)資企業(yè)，應(yīng)對(duì)擬轉(zhuǎn)讓的股權(quán)價(jià)值或者資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，雙方不得以低于評(píng)估價(jià)的價(jià)格轉(zhuǎn)讓股權(quán)或出售資產(chǎn)，變相向境外轉(zhuǎn)移資本。因此，AJ從HD實(shí)業(yè)手中收購各子公司時(shí)，以評(píng)估價(jià)厘定，相應(yīng)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得依法應(yīng)該繳納相應(yīng)的所得稅。而第一步的重組中，系內(nèi)資企業(yè)集團(tuán)內(nèi)部的股權(quán)轉(zhuǎn)讓，而國內(nèi)對(duì)該種情況的股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格并無硬性規(guī)定，因此雙方以注冊(cè)資本進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，規(guī)避了企業(yè)所得稅的支出。

　　(2)利用“YL”模式，提升公司利潤

　　香港會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，常規(guī)的收入確認(rèn)流程，從預(yù)售收到現(xiàn)金，到交樓后確認(rèn)收入，短則一兩年，長則數(shù)年，因此為了能夠在香港上市，取得更多的融資資金，于是該房地產(chǎn)企業(yè)便在國際投行的協(xié)助下利用了資本界后來稱為“YL”模式的資本運(yùn)作手段，借助境外股權(quán)轉(zhuǎn)讓，得以一次性提前兌現(xiàn)開發(fā)利潤，當(dāng)年?duì)I業(yè)利潤率和凈利率創(chuàng)歷年新高，但規(guī)避了相應(yīng)的稅收負(fù)擔(dān)。

　　“YL”模式具體運(yùn)作是這樣的：2007年7月，AJ的全資子公司YL集團(tuán)有限公司(以下簡稱YL)在香港注冊(cè)成立;2007年8月，AJ將其持有的境內(nèi)公司JB物業(yè)公司的股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓予YL，至此，YL通過持有該物業(yè),間接持有YJBD房地產(chǎn)項(xiàng)目;2007年9月，AJ向ML轉(zhuǎn)讓YL40%股權(quán)，從而間接轉(zhuǎn)讓該房地產(chǎn)項(xiàng)目部分權(quán)益。

　　招股書顯示，通過“YL”這間“純供ML作投資用途”的新設(shè)公司內(nèi)部股權(quán)安排，ML持有YL40%股權(quán)，而YL間接全資擁有YJBD房地產(chǎn)項(xiàng)目。按照雙方的約定，ML與AJ按照40%與60%的比例獲取YL股息，直至ML獲得的股息總額達(dá)到股權(quán)購買價(jià)(1.3億美元)的25%復(fù)合年度回報(bào)為止，其后，ML和AJ按照20%與80%的比例分?jǐn)俌L股息。

　　YL的股權(quán)轉(zhuǎn)讓其實(shí)是某整體預(yù)售YJBD房地產(chǎn)項(xiàng)目，提前一次性兌現(xiàn)土地增值和開發(fā)收益。2007年9月底，轉(zhuǎn)讓YL股權(quán)之時(shí)，該房地產(chǎn)項(xiàng)目仍然在建中，該項(xiàng)目首期預(yù)售自2007年10月1日起進(jìn)行。招股書中對(duì)此也“直言不諱”：“我們成立YL集團(tuán)有限公司為投資控股公司，純粹供ML作投資用途。我們與ML的合營企業(yè)僅與YJBD房地產(chǎn)項(xiàng)目有關(guān)。該項(xiàng)交易實(shí)際上為大量預(yù)售該項(xiàng)目，讓我們套現(xiàn)部分投資”。

　　(3)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)權(quán)，進(jìn)一步提升利潤

　　2008年4月30日，XSJ集團(tuán)以7.55億元與HD集團(tuán)合作開發(fā)其在佛山和武漢的兩個(gè)項(xiàng)目，據(jù)此，HD集團(tuán)向XSJ轉(zhuǎn)讓該兩個(gè)項(xiàng)目的房地產(chǎn)開發(fā)權(quán)。招股書顯示，根據(jù)合作開發(fā)協(xié)議，HD集團(tuán)負(fù)責(zé)提供土地使用權(quán)，XSJ負(fù)責(zé)注入開發(fā)成本和后續(xù)管理資金，項(xiàng)目銷售所得凈額由該集團(tuán)和XSJ按照40%和60%的比例進(jìn)行分?jǐn)偅�其�?shí)質(zhì)與YL模式有異曲同工之妙。

　　2.房地產(chǎn)資本運(yùn)作可能存在的涉稅問題

　　由于房地產(chǎn)企業(yè)特性，其通過二級(jí)市場取得土地使用權(quán)一般有兩種方式：一是直接受讓土地使用權(quán)。因?yàn)橥恋厥褂脵?quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)繁復(fù)，加上轉(zhuǎn)讓過程涉及了營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、契稅等多種稅收，企業(yè)一般較少采用;二是通過收購控制著土地使用權(quán)公司的股權(quán)，從而達(dá)到對(duì)土地使用權(quán)的控制，還可以將轉(zhuǎn)讓涉及的相關(guān)稅費(fèi)，延后到開發(fā)項(xiàng)目的整體完結(jié)之后。上述案例中的“YL”模式，就是利用了境外控股公司的架構(gòu)，將這種資本運(yùn)作模式做到了極致。

　　但這種資本運(yùn)作模式同時(shí)存在一定的涉稅風(fēng)險(xiǎn)，一是資本交易定價(jià)公允性問題，如本案例中HD集團(tuán)為準(zhǔn)備上市架構(gòu)重組而進(jìn)行了一系列的資本運(yùn)作均是通過平價(jià)股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成，轉(zhuǎn)讓價(jià)格是否公允存在一定疑問;二是“YL”模式通過轉(zhuǎn)讓境外控股公司股權(quán)間接轉(zhuǎn)讓境內(nèi)資產(chǎn)(不動(dòng)產(chǎn))實(shí)現(xiàn)收益，其收入來源地認(rèn)定與稅收管轄權(quán)存在爭議;三是通過股權(quán)購買方式取得開發(fā)權(quán)，受讓方為取得相關(guān)資產(chǎn)特別是土地使用權(quán)所支付的溢價(jià)在項(xiàng)目完成后不能在項(xiàng)目公司予以稅前扣除，會(huì)加大完工銷售后項(xiàng)目整體利潤水平與稅收負(fù)擔(dān)，使企業(yè)有虛大相關(guān)成本的動(dòng)機(jī)。

　　三、目前企業(yè)資本運(yùn)作管理現(xiàn)狀和存在問題

　　1.政策因素方面

　　一是下位法與上位法相沖突。根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)對(duì)非居民企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得企業(yè)所得稅管理的通知》(國稅函〔2009〕698 號(hào))，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以按照經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)對(duì)間接股權(quán)轉(zhuǎn)讓交易進(jìn)行重新定性，一旦認(rèn)定轉(zhuǎn)讓方非居民企業(yè)不具有合理商業(yè)目的，企圖通過不合理的手段進(jìn)行避稅，就可以否定境外控股公司的存在，其在境外的股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入也會(huì)被認(rèn)為源于中國境內(nèi)，從而應(yīng)被課以預(yù)提所得稅。這就與《企業(yè)所得稅法》實(shí)施細(xì)則第7條“權(quán)益性投資資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得按照被投資企業(yè)所在地確定”是否來源于中國境內(nèi)的規(guī)定相矛盾。被轉(zhuǎn)讓的中間控股公司股權(quán)，其“被投資企業(yè)”所在地顯然在境外。因此，新出臺(tái)的稅務(wù)部門規(guī)章實(shí)際上是與現(xiàn)行上位法(行政法規(guī))相矛盾。

　　二是如何確定股權(quán)轉(zhuǎn)讓的時(shí)間。《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<企業(yè)重組業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅管理辦法>的公告》國稅總局公告〔2010〕第4號(hào)文中提到“股權(quán)收購，以轉(zhuǎn)讓協(xié)議生效且完成股權(quán)變更手續(xù)日為重組日”，但是，國稅函〔2009〕698號(hào)文要求“非居民企業(yè)應(yīng)自合同、協(xié)議約定的股權(quán)轉(zhuǎn)讓之日(如果轉(zhuǎn)讓方提前取得股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入的，應(yīng)自實(shí)際取得股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入之日)起7日內(nèi)，到被轉(zhuǎn)讓股權(quán)的中國居民企業(yè)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納企業(yè)所得稅”，兩個(gè)文件的時(shí)點(diǎn)規(guī)定是不同的，由此導(dǎo)致納稅義務(wù)時(shí)間不同，會(huì)直接影響到稽查加收滯納金的計(jì)算，而且不同時(shí)點(diǎn)的外幣匯率差又導(dǎo)致稅款的計(jì)稅依據(jù)不一致。

　　三是如何確定股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格的方法。公允價(jià)值的確定是非居民企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓關(guān)聯(lián)交易稅款征收的關(guān)鍵，目前稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)股權(quán)價(jià)格的核定缺少技術(shù)手段支撐和評(píng)估機(jī)制保障，核定結(jié)果法律效力不強(qiáng)，稅企容易產(chǎn)生分歧。從近幾年各地發(fā)生的案例看，一些非居民企業(yè)為了規(guī)避納稅義務(wù)，進(jìn)行不合理的稅務(wù)籌劃，在合同中規(guī)定較低的價(jià)格轉(zhuǎn)讓，另外通過其他方式，以合同補(bǔ)充件、合同附加說明等反映真實(shí)轉(zhuǎn)讓價(jià)格，通過其他渠道實(shí)現(xiàn)非現(xiàn)金資產(chǎn)或權(quán)益的轉(zhuǎn)移輸送，而這些材料往往不會(huì)提供給稅務(wù)機(jī)關(guān)，稅務(wù)機(jī)關(guān)在難以判定合同金額真假及資金流向、其他經(jīng)濟(jì)利益輸送的情況下，更加大了稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)于確定股權(quán)轉(zhuǎn)讓真實(shí)價(jià)格的難度。

　　2.管理職責(zé)方面

　　我國長期以來形成的相對(duì)獨(dú)立的、以事項(xiàng)管理為特點(diǎn)的跨境稅源管理機(jī)制，已經(jīng)不能滿足新形勢下的多元化跨境稅源管理機(jī)制的發(fā)展要求。因此稅務(wù)機(jī)關(guān)要從原有關(guān)注在華跨國子公司的單一性稅收籌劃行為，擴(kuò)展到整個(gè)投資集團(tuán)的戰(zhàn)略規(guī)劃，研究跨國公司全球配置資源的新動(dòng)向、新特點(diǎn)，熟悉國際產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的規(guī)律，突破單打獨(dú)斗的局限性，打破傳統(tǒng)的工作機(jī)制和思維模式，從多稅種、多環(huán)節(jié)、多層次、多部門整體考慮跨境稅源管理工作方法與手段，形成適應(yīng)我國經(jīng)濟(jì)地位的跨境稅源管理能力。

　　3.信息資源方面

　　一是信息資源的滯后性。一方面資本運(yùn)作的管理可能涉及多個(gè)政府部門，如中央銀行、外經(jīng)貿(mào)部門、證券監(jiān)管部門等，目前稅務(wù)機(jī)關(guān)與這些政府部門之間尚無法實(shí)現(xiàn)信息共享，缺乏有效的信息交換制度和信息共享平臺(tái)，導(dǎo)致稅務(wù)部門難以及時(shí)準(zhǔn)確地獲得相關(guān)信息;另一方面《非居民企業(yè)所得稅源泉扣繳管理暫行辦法》(國稅發(fā)〔2009〕003號(hào))明確了企業(yè)簽訂合同后30日之內(nèi)應(yīng)到稅務(wù)機(jī)關(guān)備案的事先備案制度。但正如上述案例的情形，由于間接股權(quán)轉(zhuǎn)讓與直接股權(quán)轉(zhuǎn)讓不同，境外股權(quán)控股方?jīng)]有要求境內(nèi)企業(yè)辦理股權(quán)變更手續(xù)，因此境內(nèi)企業(yè)就不需要到外經(jīng)貿(mào)部門進(jìn)行股權(quán)變更審批，同時(shí)也不需要向稅務(wù)局進(jìn)行報(bào)備，導(dǎo)致了稅務(wù)機(jī)關(guān)在稅源管理、稅務(wù)稽查等方面的被動(dòng)局面。

　　二是信息資源的真實(shí)性存疑。雖然稅法規(guī)定了被轉(zhuǎn)讓股權(quán)的境內(nèi)企業(yè)有義務(wù)向稅務(wù)機(jī)關(guān)提供股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同等相關(guān)資料，但實(shí)際執(zhí)行效果卻并不理想，一方面境內(nèi)企業(yè)出于企業(yè)自身利益考慮，他們不會(huì)積極配合稅務(wù)機(jī)關(guān)主動(dòng)提供轉(zhuǎn)讓合同;另一方面目前非居民企業(yè)提供的合同信息多是英文版，專業(yè)用語較多，給稅務(wù)部門辨別信息是否真實(shí)帶來很大難度。

　　四、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)資本運(yùn)作管理的應(yīng)對(duì)策略

　　1.政策方面

　　規(guī)范非居民企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律法規(guī)。目前國稅總局出臺(tái)的關(guān)于非居民企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律法規(guī)、部門規(guī)章等通常只是對(duì)過去非居民企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中遇到實(shí)際問題的分散性解釋和回應(yīng)，有待形成統(tǒng)一的指導(dǎo)文本，因此，有必要由上級(jí)稅務(wù)部門對(duì)現(xiàn)有的有關(guān)非居民企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得稅的稅收部門規(guī)章進(jìn)行統(tǒng)一歸納和整合，在此基礎(chǔ)上制定明確的納稅指導(dǎo)文本，向社會(huì)公開，對(duì)非居民企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓中可能出現(xiàn)的焦點(diǎn)問題、操作誤區(qū)以及涉稅疑點(diǎn)做出集中的解答和提示，確保非居民企業(yè)在申報(bào)納稅及稅務(wù)機(jī)關(guān)在稽查辦案時(shí)有章可循。

　　2.管理方面

　　一是加強(qiáng)對(duì)非居民企業(yè)日常經(jīng)營活動(dòng)行為的監(jiān)控。為及時(shí)掌握其在中國境內(nèi)的投資經(jīng)營活動(dòng)，規(guī)范其所得稅申報(bào)和相關(guān)資料報(bào)送制度，避免不必要的稅源流失，建議對(duì)非居民企業(yè)建立基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫，例如在CTAIS系統(tǒng)中建立獨(dú)立于居民企業(yè)日常稅務(wù)操作外的非居民單獨(dú)操作系統(tǒng)，將目前的合同備案制度、預(yù)提所得稅扣繳及非貿(mào)易付匯等功能進(jìn)行整合，便于對(duì)非居民企業(yè)的活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)控，彌補(bǔ)目前非居民企業(yè)預(yù)提所得稅上的操作不足。

　　二是建立專業(yè)化征收管理機(jī)制。一方面實(shí)行專業(yè)化管理，將涉及的非居民企業(yè)，納入專門的信息數(shù)據(jù)庫。登記其持股股東以及持股份額，實(shí)行重大事項(xiàng)報(bào)備制度，設(shè)置專門 管理員，定期梳理非居民企業(yè)股權(quán)變更登記信息，對(duì)于涉及股權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化的企業(yè)，派人核實(shí)調(diào)查。另一方面是稅收管理拓展延伸。如果扣繳義務(wù)人或者受讓人未依法履行代扣稅款職責(zé)，而且未在轉(zhuǎn)讓過程發(fā)生時(shí)向稅務(wù)部門報(bào)告的，由扣繳義務(wù)人或者受讓人承擔(dān)稅款連帶責(zé)任，稅務(wù)部門可以依法對(duì)其進(jìn)行處罰。對(duì)于發(fā)生國內(nèi)控股企業(yè)向非居民企業(yè)轉(zhuǎn)讓股權(quán)的業(yè)務(wù)，由被轉(zhuǎn)讓企業(yè)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)向控股企業(yè)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)傳送有關(guān)數(shù)據(jù)信息，避免稅收流失。

　　3.加強(qiáng)股權(quán)轉(zhuǎn)讓公允價(jià)格審核。對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格的審核是查處股權(quán)轉(zhuǎn)讓案件的難點(diǎn)，由于股權(quán)不同于一般商品商品，涉及到未來預(yù)期等復(fù)雜情況，而資產(chǎn)評(píng)估一向是稅務(wù)機(jī)關(guān)相對(duì)陌生的領(lǐng)域，稅務(wù)人員對(duì)資產(chǎn)評(píng)估的理論基礎(chǔ)、法律法規(guī)依據(jù)、評(píng)估方法等都比較陌生，所以僅僅依靠稅務(wù)機(jī)關(guān)的力量很難對(duì)企業(yè)的價(jià)值做出準(zhǔn)確有效的評(píng)估。目前我國資產(chǎn)評(píng)估工作主要由經(jīng)財(cái)政部門審批的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)實(shí)施，出具有法律效力的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告。鑒于目前稅收征管實(shí)際，對(duì)非居民企業(yè)關(guān)聯(lián)方股權(quán)轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)合理確定公允價(jià)值，建立中介評(píng)估為主、稅務(wù)審核為輔的審核機(jī)制，借助外力，提高質(zhì)量，分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)稅務(wù)部門建立專業(yè)化管理隊(duì)伍，稅務(wù)盡快培養(yǎng)一批高精尖專業(yè)人才，以省為范圍統(tǒng)一調(diào)配指導(dǎo)工作開展，提供人力資源保障。

　　4.信息共享方面

　　一是搭建跨部門信息共享機(jī)制。稅務(wù)部門應(yīng)與外經(jīng)貿(mào)、外匯管理、發(fā)改委、海關(guān)、公安、銀監(jiān)、工商等相關(guān)部門加強(qiáng)合作，構(gòu)建非居民企業(yè)稅源控管的信息數(shù)據(jù)共享平臺(tái)，加快涉稅信息傳遞，及時(shí)掌握非居民企業(yè)的重大事項(xiàng)變化情況。同時(shí)與其它國家稅務(wù)機(jī)關(guān)建立合作機(jī)制，加強(qiáng)國際間的信息情報(bào)交換，建立一個(gè)系統(tǒng)、嚴(yán)密的非居民企業(yè)協(xié)稅護(hù)稅網(wǎng)絡(luò)。

　　5.征納關(guān)系方面

　　二是營造和諧互動(dòng)的征納關(guān)系。對(duì)內(nèi)，在理論上拓寬稅務(wù)干部的視野，加大非居民稅收、股權(quán)轉(zhuǎn)讓等涉稅問題的培訓(xùn)力度，培養(yǎng)一批熟悉政策、素質(zhì)過硬的資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人才，實(shí)施專業(yè)化管理;對(duì)外，依托“稅法解讀”、“重點(diǎn)企業(yè)走訪”等平臺(tái)，加強(qiáng)稅企間的溝通，進(jìn)一步加大稅收政策的宣傳力度，提高稅法的遵從度。在實(shí)際操作方面，考慮到間接股權(quán)轉(zhuǎn)讓的時(shí)效性和境外非居民企業(yè)的特殊性，在稅收法律規(guī)定的框架內(nèi)，應(yīng)該采用更加簡便易行、雙方認(rèn)可的征稅方法，簡化CTAIS系統(tǒng)中非居民企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的納稅申報(bào)流程，優(yōu)化服務(wù)，營造和諧的征納關(guān)系，確保稅源及時(shí)入庫。

　　參考文獻(xiàn)：

　　[1]吳海濱,房地產(chǎn)企業(yè)資本運(yùn)營戰(zhàn)略研究[J].天津大學(xué).

　　[2]HD地產(chǎn)集團(tuán)香港上市招股說明書.

　　《廣西經(jīng)濟(jì)管理干部學(xué)院學(xué)報(bào)》是綜合性學(xué)術(shù)理論刊物，以馬克思列寧主義、毛澤東思想、鄧小平理論和“三個(gè)代表”重要理論為指導(dǎo)，貫徹科學(xué)發(fā)展觀，貫徹黨的教育方針和“百花齊放、百家爭鳴”的方針，主要反映本校的兩個(gè)文明建設(shè)，刊發(fā)學(xué)術(shù)文章，反映科研成果，指導(dǎo)教學(xué)實(shí)踐，交流科教學(xué)術(shù)信息，促進(jìn)科教學(xué)術(shù)的繁榮發(fā)展。