本文是一篇房地產論文，發表在《中國地產市場》上，雜志始終以引領、參與、構建健康和諧的地產行業價值觀為己任。《中國地產市場》秉持第三方觀點和建設性心態，不斷推進行業創新、變革，蘊含行業專家學者的思想財富，創造地產行業新型強勢交流平臺。與有識之士，共同推進地產行業進步，對業內外產生了變革性的影響。

　　【摘　要】在競爭激烈的房地產行業中，房地產產品的功能直接影響著產品的銷售情況，本文通過對“功能型”房地產產品的理解，從房地產市場行情好壞的角度出發，分析了各種行情下“功能型”房地產產品的營造情況。

　　【關鍵詞】房地產,功能型,產品,營造,房地產論文

　　引言

　　行業人士普遍認為房地產產品的定位存在著“最佳定位”的唯一性。但是事實卻并非如此，房地產產品的定位并不是唯一的，及房地產產品的定位是多功能的，并不存在定位“唯一”這一說法。結合我在房地產產業多年工作經驗，我認為：在房地產產品促銷時期，大部分消費者都比較注重房地產產品的多功能。這就說明，房地產產品的定位不是唯一的，而是多功能的。

　　一、“功能型”房地產產品的概念

　　“功能型”房地產產品的比較是指消費者在準備購買房地產產品之前，事先想好其房地產產品的最重要的使用功能，并且在這種功能上對市面上出售的房地產產品做出了比較與判斷。即在購買之前決定好其使用的功能類型的規劃，在這規劃之上思考其房地產產品是否符合我們之前的定位，是否有價值。這就是我們所說的“功能型”房地產產品。

　　二“功能型”房地產產品的理解

　　“居住”與“娛樂休閑”是所有房地產產品中所必需要存在的兩個條件。但是這并不是唯一的條件，比如說類似于巴馬地區的房地產產品就具有除這兩個條件之外的其他條件——即養生條件和生態條件等。例如：我們眾所周知的沉香木，它是一種非常高檔昂貴的香料，種植沉香木是非常有價值且收益非淺的一種方法。然而，當沉香木在食品缺乏、取暖材料極少、軍隊材料不足的戰爭年代，在這種戰爭年代，人們是度日如年，根本就沒有人會惦記著買香料，所以在這種戰爭年代是銷售不出去的，所以在這種戰爭年代，種植沉香木的種植戶只能將其昂貴的沉香木用作火柴與軍需材料來進行販賣，來換取種植戶的日常用品需求，其所得的價錢還不夠種植沉香木所出的本錢呢!并不是我們否定沉香木的價值，而是由于市場因素而導致沉香木賣不出高價錢。通過這個例子，我們看出了沉香木本身就有多功能，沉香木既能作為香料，又能作為木柴，還能做為軍需材料。這種多功能在我們看來就是“功能型”定位的多重性。所以，這就說明每一個房地產產品都存在著多重屬性。如果根據其屬性來進行不同的交易，其交易的價格也會有所不同。同樣的一所房地產產品房，有的以娛樂型功能為主，有的以居住型功能為主，有的以養老型功能為主，還有的以休閑型功能為主，各式各樣，迥然不同。任何一套房地產產品房都應該包含居住、休閑、娛樂、聚會、養老等不同類型的功能型定位屬性。例如每一套產品房的低層都應該把以養老居住為目標的高齡老年人定位為目標人群，這樣老年人的生活就會更加便利，而對于年輕人來說可能就會偏向較高的樓層。

　　三“功能型”房地產產品的營造

　　文章根據房地產行情的好壞情況，來分析“功能型”房地產的營造：

　　1.房地產行情較好的市場

　　在中國，特別是在北京、上海、廣州、深圳等一些比較大的城市，房地產行業處于非常景氣的市場環境中。每一套產品房都能根據其最優秀的定位屬性而賣出，從而使得開發商達到了非常優厚的收益，其賣出去的價格總是高于預算價格。在上海等一線城市中，一套使用多年的二手房，其價格能到達兩、三萬元每平方米，這都遠遠超過了倫敦、紐約等國際都市的房產價格。這樣的市場行情下，房地產的產品除了要考慮產品房的建筑質量與居住條件以外，還要根據產品房所屬的地段、自然環境、交通等屬性來建造。

　　2.房地產行情中等的市場

　　市場景氣度在不高也不低的狀況下，消費者與賣方都對房地產市場的未來有各式各樣的想法。但現實情況是，賣方買方的分歧越大，房地產市場就越活躍。此時，“功能型”產品房的營造取決于產品的戶型是否新穎，周邊設施是否齊全，如果戶型單一，設施不周全，那么產品房的營造效果就會比較欠缺，反之，營造效果良好。根據消費者目的、房源的不同來進行“功能型”房地產產品的營造，最終效果會比較好。

　　3.房地產行情較差的市場

　　當房地產行業低迷的情況下，許多產品房都很難銷售出去，由于消費者不愿意出錢購買，剩房、爛尾房遍地都是。消費者不愿購買的原因多種多樣，或者是房型不舒適，或者是裝修不獨特，或者是交通不方便，或者是環境太過嘈雜，或者是產品房周邊的閑雜人等太多等。在這種行情下，開發商只能通過建造功能多樣的房地產產品房，來滿足不同功能需求的客戶，從而獲得一定的經濟利益。

　　參考文獻

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