隨著我國在國際上的地位越來越高，人民幣匯率也在逐漸走高，人民幣升值對我國經(jīng)濟的影響是極為深遠的，本文主要探討人民幣升值對我國房地產(chǎn)價格影響。

　　《科學(xué)決策》本刊致力于提高各決策部門決策的科學(xué)化，及時反映國家宏觀經(jīng)濟、科技和社會發(fā)展政策等重大理論，國內(nèi)外決策科學(xué)領(lǐng)域研究成果和發(fā)展動態(tài)，各決策主體的重要決策實踐活動和案例，全方位、跨學(xué)科、跨領(lǐng)域、跨層次、跨部門綜合研究和指導(dǎo)決策科學(xué)領(lǐng)域的理論與實踐活動。

　　鑒于人民幣匯率升值對于房地產(chǎn)價格的影響，從匯率政策著手穩(wěn)定房地產(chǎn)價格十分值得研究，但是同時匯率作為一個重要的經(jīng)濟變量，它的變動對于經(jīng)濟的影響十分大，所以，在采取匯率政策時，應(yīng)當(dāng)從多方面著手，在人民幣匯率升值的同時，加征房產(chǎn)稅，防止房地產(chǎn)市場過熱，同時進行人民幣匯率機制改革，以市場供求為基礎(chǔ)，對人民幣匯率進行管理調(diào)節(jié)，維護人民幣匯率在合理均衡水平上的穩(wěn)定。人民幣升值勢必導(dǎo)致出口的短時間減少，所以采取減稅政策會緩解企業(yè)出口的壓力，為國內(nèi)制造業(yè)創(chuàng)造更加輕松的經(jīng)濟環(huán)境。

　　中國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的重要產(chǎn)業(yè)，而中國經(jīng)濟的發(fā)展使得國際上對于人民幣匯率升值的呼聲越來越高，就人民幣升值對中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響進行了簡單分析，并且提出了相關(guān)建議

　　1前言

　　我國目前實行的是以市場為基礎(chǔ)的匯率制度，是單一的、有管理的浮動匯率制度，到目前為止，我國仍然實行的是部分管制的匯率制度。自2005年7月21日，我國開始實行以市場供求為基礎(chǔ)，參考一籃子貨幣進行調(diào)節(jié)、有管理的浮動匯率制度，自此，人民幣匯率就開始出現(xiàn)不斷升高的狀態(tài)，2005年下半年人民幣兌美元升值2.42%，2006年升值3.28%，2007年升值6.41%，2008年4月10日，中國外匯交易中心公布，銀行間外匯市場美元兌人民幣匯率中間價為6.9920，到2008年下半年，次貸危機引發(fā)的全球金融風(fēng)暴，使得中國經(jīng)濟發(fā)展速度放緩，企業(yè)利潤下降，貿(mào)易順差減少，美元兌人民幣匯率重新掛鉤維持在6.8左右，人民幣匯率趨于穩(wěn)定，而且一度出現(xiàn)小幅貶值。2011年11月，27日，人民幣對美元的匯率之間價為一美元兌換人民幣6.3735元，累計升值20.15%。與此同時，我國的房地產(chǎn)市場也出現(xiàn)了持續(xù)升溫狀態(tài)，價格一路飆升。房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟的重要組成部分，在國家的GDP增長過程中發(fā)揮著重要的作用，已經(jīng)成為了我國經(jīng)濟發(fā)展的重要支柱，但是，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展出現(xiàn)了過度繁榮的現(xiàn)象，房價持續(xù)上升使得住房價格嚴重偏離了實際價值，房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)逐漸被吹起。

　　2人民幣升值原因

　　首先，改革開放30年以來，我國GDP年均增長率為9.78%，實現(xiàn)連續(xù)五年10%的高速增長。我國經(jīng)濟長期穩(wěn)定增長，一方面國內(nèi)產(chǎn)品和服務(wù)日益豐富，我國居民對于國外的產(chǎn)品需求有所減少，從而減少了對外匯的需求，另一方面，國外對我國產(chǎn)品和服務(wù)需求的不斷增加，導(dǎo)致對人民幣的需求增加，在外匯供求關(guān)系不斷變化的作用下，推動了人民幣的持續(xù)升值。其次，近年來，中國出口一直保持了巨大的順差，中國產(chǎn)品大量進入國外市場，因其歐美日等國家的不滿，為了降低本國的貿(mào)易逆差，保護國內(nèi)制造業(yè)，并且降低失業(yè)率，歐美日等發(fā)達國家從政治上向中國施壓，要求人民幣升值。同時，人民幣匯率與我國貨幣供應(yīng)量大體上正相關(guān)，由于改革開放的深入，國外投資者不但可以利用中國廉價的勞動力，更看好中國龐大的國內(nèi)市場。因此，外商投資大幅增加，由于緊縮性的貨幣政策，人民幣資金相當(dāng)緊張，外資進入又多，所以出現(xiàn)了明顯的外匯供大于求，造成人民幣升值趨勢。

　　3人民幣升值對房地產(chǎn)價格的影響方式

　　3.1進口成本的影響

　　我國是資源性商品進口大國，每年的鐵礦石，稀土，石油，主要依賴進口，進口成本是影響國內(nèi)鐵礦石價格的重要因素。鐵礦石是生產(chǎn)鋼鐵的主要原材料，據(jù)統(tǒng)計，進口鐵礦石一度占鋼鐵總成本50%，在拉低了全國鋼鐵企業(yè)利潤的同時，其對鋼鐵出廠價格的影響亦非常巨大。鋼鐵主要應(yīng)用在房地產(chǎn)、汽車、造船、機械制造、家電等行業(yè)，鋼鐵價格居高不下，房地產(chǎn)價格因此被抬高。人民幣匯率升值，使得外幣相對貶值，可以降低進口商品的國內(nèi)價格，促進進口，使得進口資源性商品價格恢復(fù)到一個合理的水平，從而使國內(nèi)的鋼鐵等房地產(chǎn)行業(yè)原材料價格回落，保持穩(wěn)定，降低房地產(chǎn)行業(yè)的建造成本，降低房價。

　　3.2出口減少

　　受2008年世界金融危機的影響，我國部分出口企業(yè)出口減少，利潤減少。我國長期保持了出口導(dǎo)向型經(jīng)濟模式，出口商品多為技術(shù)含量低的廉價加工品、非生活必需品，即使是必需品，因為其科技和設(shè)計內(nèi)涵不足，不可替代性極低，在國際上缺乏議價能力和話語權(quán)。同時，房地產(chǎn)投資法風(fēng)險小，利潤高，房地產(chǎn)行業(yè)技術(shù)含量低，準(zhǔn)入門檻低，所以，房地產(chǎn)行業(yè)具有投資需求。大量資本從制造業(yè)進入房地產(chǎn)業(yè)，使得房地產(chǎn)業(yè)增加了投資和投機的因素，房價被炒高從而背離了價值決定因素和供求關(guān)系，如果人民幣升值，中國外貿(mào)出口進一步放緩，實體經(jīng)濟來不及轉(zhuǎn)型就會被打擊，國內(nèi)資金進一步集中房地產(chǎn)業(yè)，給宏觀經(jīng)濟帶來負面影響，不但使得房價奇高，而且給政府的宏觀調(diào)控帶來了阻力。

　　3.3國際游資

　　國際游資是游離于本國經(jīng)濟實體之外，承擔(dān)高度風(fēng)險，追求高額利潤，主要在他國作短期投機的資本組合，具有停留時間短，反應(yīng)靈敏，隱蔽性強等特點。巨額的外匯儲備，國際國內(nèi)對人民幣升值的巨大壓力導(dǎo)致了國際游資對人民幣的升值預(yù)期，導(dǎo)致國際熱錢從各種渠道涌入我國。熱錢進入房地產(chǎn)行業(yè)的原因與國內(nèi)民間資本相似。2004-2007年，房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤高達15.9%，遠高于國內(nèi)其他行業(yè)，再加上中國房地產(chǎn)的高流動性，熱錢進出房地產(chǎn)市場比較容易，房地產(chǎn)市場自然受到熱錢青睞。一方面，熱錢可以直接參與房地產(chǎn)開發(fā)的投資，通過房產(chǎn)開發(fā)力度，增加供給數(shù)量，分得高額行業(yè)利潤，另一方面，熱錢可以從事房地產(chǎn)投機活動，購入大量商品房，抬高房地產(chǎn)行情，制造一種供不應(yīng)求的氣氛，這種情況下，央行對人民幣匯率升值，可以削弱國際游資對人民幣升值的預(yù)期，使熱錢退出中國房產(chǎn)行業(yè)，但是大規(guī)模的熱錢退出，會使得房地產(chǎn)行業(yè)的資金斷裂，造成大量房地產(chǎn)公司破產(chǎn)，國內(nèi)投資者會遭受重大財產(chǎn)損失，對國民經(jīng)濟的發(fā)展和金融穩(wěn)定產(chǎn)生嚴重危害。