對當前旅游地產項目進行了介紹,并對煙臺市生態旅游度假現狀和煙臺市城郊旅游地產的發展狀況進行了闡述,以解甲莊項目為例進行了詳細的分析，最后提出煙臺市城郊旅游地產項目對煙臺市城市形態發展的推動作用。

　　《旅游》旨在傳播旅游知識，報道國內外興辦旅游業的動態，使讀者開闊視野，增長知識，了解旅游事業發展概況，激發旅游情趣和愛國熱情。

　　隨著經濟的發展和城市化進程的發展，傳統的旅游式也在悄然發生改變。首先，城市人口的增長和生存環境的變化使得人們對于旅游的興趣更高;另一方面，隨著經濟能力的提高，消費者的旅游方式也在發生變化，不在以普通的觀光旅游為主，對以休閑、自然、健康為理念，集娛樂、養生和度假等多功能于一體的休閑式旅游更感興趣。作為度假式旅游的最佳載體——旅游地產應運而生。這里所指的"旅游地產"，以旅游作為開發主導，綜合旅游地產和產業地產驅動的大型復合度假項目或者大型區域經濟開發，同時，旅游和產業之間是相互轉換、相互影響和相互驅動的。目前國內的旅游地產，通常指的是以多種旅游項目為依托和基礎，以優美的景觀和良好的配套為主要特征的具有一定主題的房地產項目，它通過和旅游項目的嫁接與融合，二者互為依托，相輔相成，共同構成一個旅居結合的，融旅游、休閑、度假、居住等多種功能于一體的大型旅游休閑空間。國內主流的旅游地產開發，其本質是房地產開發，而旅游是其依附體，通常旅游資源是為房地產服務。與此同時，由于國內大型區域開發經常遇到障礙，產業布局也在不斷地發生調整和升級，旅游地產通過自身以及通過旅游而衍生的相關產業也在不斷地影響著著地區開發情況，而其與房地產和旅游業之間，也是相輔相成，我們稱之為大旅游地產。

　　一、煙臺市城郊旅游地產發展的必要性與可行性

　　煙臺市城市發展戰略定位：連通中日韓經濟的前沿，環渤海灣地區的核心城市之一，山東半島地區的中心城市之一。作為"山東半島藍色經濟圈"的核心成員，煙臺的戰略定位將促進其從單一的制造基地，向制造業、服務業兼具的綜合型城市轉型。煙臺歷來是我國北方重要的海濱旅游度假勝地，通過進一步完善交通基礎設施建設，其作為山東省東部海濱旅游帶和環渤海旅游協作區交通樞紐和客流集散地的功能將得到進一步強化。煙臺在未來的發展中應形成以山、海、城、文化和歷史為特色的國內外知名的旅游度假中心。

　　由于受城市規劃區范圍的限制且缺少對自然景觀資源合理利用的專項規劃，對此方面的管理出現了空白和漏洞，導致了近幾年一些單位和企業家大規模的以租賃方式為主的圈山、圈地運動，城市建設也在模糊的管理中吞噬和破壞著這些不可再生的自然生態資源。如芝罘島上大規模的純商業性的地產開發和一些機關企事業單位的辦公征地運動，很多山體、沿海河湖岸線被不合法或不合理占用等。

　　發展城郊旅游地產對促進大煙臺城市圈的形成和繁榮具有重要的戰略意義，其必要性表現在以下兩個方面：首先，發展城郊旅游地產，是運用市場手段來促進煙臺市建設的有效途徑。煙臺市在實現城鄉一體化過程中存在一些障礙，例如：過分使用行政手段，造成同一地區內城市化程度的差異，形成"城中村"現象;由于人們留戀中心城區的"都市情結"，導致熱門地段過分擁擠;郊區還有不少發展比較滯后的農村地區，制約了中心城區的進一步發展等。利用旅游地產的產業聚集效應能夠消除或者減少這些障礙。旅游地產是旅游業與房地產業的結合體，旅游業的發展能聚集多種產業，吸引人氣，縮小城鄉收入差距，而房地產建設則能迅速改變郊區面貌，加快郊區城市化建設進程。其次，發展旅游地產是提升城市的國際形象，打造旅游名牌的重要措施。目前，煙臺尚缺成熟的、高品質的、大規模綜合性旅游地產項目，大多數的風景區僅僅能滿足人們觀光式旅游的需求，而未能滿足人們吃、住、行、游、娛、購為一體的度假休閑的需求。因此，打造一個具有區域影響力的旅游地產新亮點是提升煙臺城市形象的有效途徑。

　　煙臺發展城郊旅游地產是可行的。煙臺擁有重要的地理位置，瀕臨大海、海岸線曲折綿長、歷史悠久、文化豐富，是中國北方重要的海濱旅游勝地。低山丘陵為主的地貌特征與海洋、海島風光相輔相映，冬無嚴寒、夏無酷暑、風光秀麗、氣候宜人，擁有良好的自然生態環境，使煙臺具有開展海濱、山地休閑度假的先天條件。

　　煙臺市地處山東半島中部，海岸線曲長702.5公里，海島曲長206.62公里。澤山、艾山、羅山、牙山、昆崳山等構成，山體100-300巖組成，海拔在500米交鯊丘陵區分布于低山區周圍及其延伸部分，山坡平緩，溝谷淺寬，溝谷內沖洪積物發育，土層較厚。煙臺市域降水較充沛，空氣濕潤，氣候溫和，低山丘陵自然植被生長良好，形成優越的生態基礎。

　　煙臺市作為山東半島與遼東半島的交流門戶和港口城市，煙臺與經濟圈中各成員之間經濟交流與合作不斷加強，實現優勢互補，良好的合作氛圍與大區域的發展機遇，為煙臺市提供了良好的發展環境。另外，煙臺是山東省東部海濱旅游帶中(青島、煙臺、威海、日照)的重要城市之一，在環渤海旅游區中的地位和作用也是十分重要的。

　　經濟方面，2010年全市實現生產總值(GDP)4358.46億元，按可比價格計算，比上年增長14.1%。其中，第一產業增加值334.49億元，增長3.5%;第二產業增加值2566.49億元，增長12.1%;第三產業增加值1457.48億元，增長20.3%。第一產業增加值占生產總值的比重為7.7%，比上年下降0.1個百分點;第二產業增加值比重為58.9%，下降1.2個百分點;第三產業增加值比重為33.4%，上升1.3個百分點。人均生產總值62264元，增長14.5%。從經濟實力上講，煙臺市完全有能力發展旅游地產，為全市的發展作出新的貢獻。

　　可以看出，煙臺市城郊旅游地產發展是具備必要性與可行性的。

　　二、以解甲莊項目為代表的煙臺城郊旅游地產發展及其存在的主要問題

　　旅游地產在煙臺的發展還處于起步階段，解甲莊項目作為煙臺較早開展的旅游地產項目，其發展現狀和存在的問題很具有代表性。本文選取解甲莊項目為例，通過對其發展中主要存在問題的剖析來引出對煙臺旅游地產發展的思考。

　　解甲莊項目位于煙臺市東南方向，規劃范圍北臨菊花山路，東至萊山區行政邊界，西依規劃煙海高速，南至辛安河，規劃總占地面積約26.66平方公里。約7平方公里用于原生態保護，8平方公里用作城鄉統籌，建設用地僅5平方公里，僅占規劃范圍的25%。

　　按項目南北兩山夾一河的谷地地形，以辛安河為界，分為南北兩大片區。

　　北片區：約10平方公里，以解甲莊街道所在地為中心，構建新型城鎮化示范區、打造度假目的地型新市鎮。

　　南片區：約10平方公里，依托辛安河、圍子山、朱柳河等生態資源，打造生態保護示范區、高端養生度假目的地。

　　項目的功能布局由"一心兩片五大組團"即西北部的運動休閑組團、中部的城市中心組團、西南部的渡假休閑組團、西北部的渡假休閑組團、南部的商務休閑組團構成。

　　整個項目開發周期需6年，分為三階段。

　　第一階段：首先開發中心區的居民安置房，進行道路建設、景觀打造等，開發運動小鎮一期。

　　第二階段：啟動中心區尚書府主題酒店、尚書府博物館、中國院子等，提升中心區價值。打造北片區運動小鎮二期，開發南片區山地休閑運動公園一期、打造野奢酒店和生態型企業休閑會所群一期、休閑農莊群。

　　第三階段：開發世界葡萄酒品鑒中心、世界葡萄酒莊群，打造葡萄河谷，酒莊群及商業及配套住宅。

　　最終，將解甲莊項目的各類資源整合，與政府共同打造論壇、節慶、活動以及建設尚書府酒店、世界葡萄酒品鑒中心等文化項目，通過持續不斷的營銷活動，提升區域價值。

　　然而，存在的問題也比較突出，主要在以下幾個方面：

　　1、文化主題不夠突出，個性不夠鮮明

　　項目開發的在過程中，往往需要確定項目的開發主題，主題既是精神性的，也是指導性的。解甲莊項目在主題定位上，有其獨到之處，但是文化主題上略顯雜亂，尚書府為代表的中國傳統文化主題與以葡萄酒莊為代表的西方文化并置，使得項目有大雜燴的嫌疑。

　　2、管理經營模式不善

　　在旅游地產開發的過程中，旅游地產開發者通常要平衡三方關系，一是政府，二是民眾，三是自身。各個主體的利益點不同，對于政府而言，關注的是土地資源的有效整合與利用;對于民眾而言，關注的是旅游區域娛樂、休閑和配套設施，而對于開發商自身而言，重點是項目盈利和品牌塑造的問題。解甲莊項目至今仍未表現出實現"三贏"的實際行動，面對巨大的經濟壓力，僅在紙面上做文章，是不可行的。

　　3、缺乏有效的資源利用率且仍未完全擺脫傳統的觀光的模式

　　解甲莊項目的開發主體依然是地產開發，核心盈利依然是房地產項目。旅游資源更多的只是作為概念存在于項目的整體開發過程中，此模式無法充分將區域旅游資源有效利用，提高資源價值。而且，真正做到觀光旅游到休閑旅游的進步，解甲莊項目仍然只停留在概念上。

　　三、煙臺市城郊旅游地產發展的影響

　　首先，煙臺市城郊旅游地產發展對煙臺自然地理環境以及旅游資源具有整合意義。

　　煙臺市青建解甲莊項目總體策劃與概念性規劃整理利用了該地段生態休閑旅游度假資源，形成整體平臺，提供一個生態可持續的旅游發展計劃。通過尚書文化之旅、浪漫葡萄之旅、會議節慶之旅等等項目的設立，綜合利用了本地的自然環境因素以及旅游資源，同時對于文物古跡的保護和開發利用進行科學的規劃，減少對文物的破壞，并達到保護的作用。該項目對環境及文化遺產保護規劃有著具體的措施，如辛安河水源地保護、尚書府文化遺產保護等。

　　第二，煙臺市城郊旅游地產發展對煙臺社會經濟發展有積極地推動作用。

　　解甲莊項目不僅僅是作為煙臺第三產業中的重要一環出現，而且直接影響著煙臺市的第一產業和第二產業的發展。推動了旅游業的發展，提高了當地的消費水平，從而促進產業結構的進一步升級。該產業中包含的部分房地產項目也帶動了當地經濟的發展，同時又該產業引發的失地農民職業安排等方面對城市的經濟結構有重要的影響。

　　第三，煙臺市城郊旅游地產發展對煙臺市城市文化特色的影響。

　　煙臺的"仙文化"、"食文化"、"酒文化"、"產業歷史文化"等特色文化復合形式是煙臺的寶貴財富。青建解甲莊項目整合了在該區塊的生產習俗、宗教信仰等方面有方面的文化因素，并使之煥發新的色彩，形成特色休閑度假場所。在沿襲煙臺市本土文化的基礎上，完善了煙臺市城市文化的發展和煙臺市文化產業的構成。如尚書府文化遺產保護成為煙臺市文化產業的重要一環。

　　第四，煙臺市城郊旅游地產發展積極響應國家發展政策，為煙臺市城鄉統籌和城市化進程作出貢獻。

　　解甲莊項目從組織開發，到制定賠償方案，該項目都積極考慮到當地失地農民問題。在城市化進程中，解決城市化進程帶來的負面影響，如失地農民的就業問題等等。從城鄉統籌角度出發，探索城鄉二元經濟結構轉換，通過發展高附加值的休閑農業、多元安置、集資入股、就業培訓、社會保障等多渠道，確保農民失地不失業、失地不失權、失地不失利，完成撤村并居和農民市民化工程，成為新型城鎮化示范區。

　　該項目是一個系統性的項目，從基礎策劃到設計構思，再到運作過程，我們可以看出這是一個十分復雜的大系統。這一系統內要關注的問題是生態保護、城鄉統籌、休閑度假、文化旅游等方面。我們可以看出，這一項目是一個典型的生態休閑旅游度假項目，關注生態，體現休閑旅游度假的特色，同時又關注城市形態建設，考慮到城鄉統籌、城市化進程、社會主義新農村建設等各個方面。

　　通過對這些問題的關注和解決，解甲莊項目實際上完成了對煙臺市城市形態發展的積極響應。不僅成為煙臺市城市形態的重要組成部分，同時也為我們的城市發展，特別是城鄉結合部的發展帶來了一個新的模式。

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