在國企物業(yè)管理社會化的大環(huán)境下，國企物業(yè)管理成為關(guān)注焦點。對于國企來說，國企物業(yè)管理是企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的重要保障。當(dāng)前的國企物業(yè)管理尚存在諸多的問題，難以完全滿足國企經(jīng)營體制改革和轉(zhuǎn)型升級的要求。為此，要充分重視國企物業(yè)管理的社會化改革，探索國企物業(yè)管理的精細化管理模式，以市場為指導(dǎo)和引領(lǐng)，推進國企物業(yè)管理的精細化管理模式，不斷提高國企物業(yè)管理的專業(yè)性和規(guī)范性。

　　一、國企物業(yè)管理理論概述

　　(一)國企物業(yè)管理的定義

　　國企物業(yè)管理主要是指正在使用的具有一定功能的房屋及其配套設(shè)施設(shè)備，由具有實力的物業(yè)管理實體以服務(wù)協(xié)議為依據(jù)，對相關(guān)區(qū)域的設(shè)備設(shè)施進行維護和管理。

　　(二)國企物業(yè)管理的工作領(lǐng)域與具體內(nèi)容

　　國企物業(yè)管理的工作領(lǐng)域主要包括車輛交通管理、房屋及設(shè)備管理、環(huán)境管理、治安消防管理及綠化管理等。相關(guān)服務(wù)包括以下幾種不同類型：

　　1.普通公共服務(wù)。

　　依據(jù)服務(wù)協(xié)議進行普通性的公共服務(wù)，使物業(yè)區(qū)域內(nèi)的設(shè)備設(shè)施保持完好性，維持物業(yè)區(qū)域的良好秩序，通過綠化養(yǎng)護管理提供舒適優(yōu)美的環(huán)境。

　　2.委托型的特約服務(wù)。

　　以某些特定業(yè)主或使用者為服務(wù)對象，將其特定需求納入到服務(wù)協(xié)議之中，由國企物業(yè)管理實體對其提供合法的個性化服務(wù)。

　　3.經(jīng)營性服務(wù)。

　　以盈利收益為目的開展的經(jīng)營性物業(yè)服務(wù)，結(jié)合業(yè)主及使用者的服務(wù)需求，設(shè)置相應(yīng)的經(jīng)營性服務(wù)項目，如物業(yè)環(huán)境衛(wèi)生維護、房屋維修管理、治安消防、電梯使用及維護管理等。

　　二、國企物業(yè)管理實施精細化模式存在的問題

　　(一)管理理念更新緩慢的問題

　　國企物業(yè)管理對于國有企業(yè)的穩(wěn)定運行有不可或缺的作用，然而在當(dāng)前的國企物業(yè)管理過程中，存在過分注重物業(yè)“管理”的意識，而缺乏物業(yè)“服務(wù)”的理念和認知，一些國企物業(yè)管理人員儼然是企業(yè)的“管家”“主人”，將國企物業(yè)管理視為一種營利性的管理內(nèi)容，利用國企的物業(yè)管理資產(chǎn)進行牟利，如食堂、交通運輸、物流配送、國企的商業(yè)網(wǎng)點等，沒有將國企物業(yè)管理與“以人為本”“科學(xué)”的理念相融合，暴露出國企物業(yè)管理理念更新滯后的問題，不利于推進國企物業(yè)管理的社會化建設(shè)。

　　(二)相關(guān)制度建設(shè)滯后的問題

　　在國企物業(yè)管理的社會化改革進程中，必然要以配套的政策及法律法規(guī)為支持。國企與物業(yè)實體企業(yè)之間的權(quán)責(zé)關(guān)系還不夠明確，對國企物業(yè)管理業(yè)務(wù)外包的原有物業(yè)管理承擔(dān)單位，缺乏合理有效的處置政策。國企物業(yè)管理人員的薪酬待遇、人事、保險等缺乏政策支持，在托管、租賃、合并等社會化進程中缺乏足夠的政策支撐，國家相關(guān)政策法規(guī)與國企物業(yè)管理社會化的實踐存在不適應(yīng)性沖突問題。再加上服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督、費用項目收取、成本核算和激勵獎懲等方面，尚缺乏完善的運行機制。

　　(三)人才隊伍專業(yè)化不足的問題

　　傳統(tǒng)的國企物業(yè)服務(wù)系統(tǒng)普遍存在“大鍋飯”的缺陷，國企物業(yè)管理工作人員的入職門檻偏低，導(dǎo)致管理人員的素質(zhì)偏低，他們大多缺乏專業(yè)的國企物業(yè)管理知識技能，沒有參與完整的高級技術(shù)工作培訓(xùn)，存在工作效率低下、服務(wù)意識淡薄的現(xiàn)象，降低了服務(wù)效率，不利于完成企業(yè)囑咐的任務(wù)，也無法樹立國企物業(yè)部門的良好形象。加之國有企業(yè)物業(yè)管理工作任務(wù)繁重，細小瑣碎，工作人員在很多時候無法享受正常的節(jié)假日和福利待遇，在薪酬、晉升、培訓(xùn)、發(fā)展前景等方面存在先天不足，也導(dǎo)致國企物業(yè)管理部門缺乏足夠的人才。

　　三、國企物業(yè)管理實施精細化模式的措施建議

　　(一)轉(zhuǎn)變觀念，樹立精細化管理理念

　　在國企物業(yè)管理的社會化進程中，要全面樹立精細化管理理念，不斷加強國企物業(yè)管理的自身建設(shè)，有效解決國企物業(yè)管理活動中的資源問題。充分考慮國企特定的環(huán)境和條件，正確處理好國企物業(yè)管理中實踐與改進的關(guān)系。在國企物業(yè)管理社會化改革的過程中，通過實踐平衡供求雙方的關(guān)系，不斷縮減供求矛盾之間的差距，在此前提下實現(xiàn)國企物業(yè)企業(yè)自身的服務(wù)價值。

　　還要正確處理精細化和人性化之間的關(guān)系，要在國企物業(yè)管理工作中樹立人性化的理念，圍繞國企發(fā)展總目標(biāo)，進行企業(yè)內(nèi)物業(yè)管理的有序、規(guī)范管理，向國企員工提供全面的管理服務(wù)，并在管理中力求精細化、專業(yè)化，結(jié)合國企物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和工作領(lǐng)域，實施精細化、規(guī)范化的管理服務(wù)，逐步提高國企物業(yè)管理服務(wù)形象，正確引導(dǎo)企業(yè)員工對國企物業(yè)經(jīng)營管理模式改革的認知和理解，使越來越多的企業(yè)員工積極主動地配合國企物業(yè)管理工作，營造出國企物業(yè)服務(wù)的人文關(guān)懷氛圍，突顯國企物業(yè)管理工作的服務(wù)育人的理念。

　　要在實踐中正確處理實施與目的的關(guān)系，基于國企物業(yè)管理服務(wù)的實際需求，統(tǒng)一不同部門或車間的現(xiàn)階段基礎(chǔ)國企物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，實施“企業(yè)物業(yè)”管理+為員工提供服務(wù)的模式，較好地達到國企物業(yè)管理的目標(biāo)，通過提高國企物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，使國企全體員工享受到高品質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，促進國企發(fā)展和國企物業(yè)管理實體企業(yè)的雙贏。

　　(二)制定規(guī)范管理制度，嚴格落實到地

　　1.完善國企物業(yè)管理現(xiàn)代化企業(yè)制度和體系。

　　在國企物業(yè)管理精細化管理的過程中，要以完善的管理制度為支撐，要運用社會市場化經(jīng)營理念和模式，構(gòu)建國企物業(yè)管理現(xiàn)代企業(yè)制度，明晰產(chǎn)權(quán)，鼓勵和支持國企物業(yè)企業(yè)與國企分開管理，理順國企物業(yè)管理實體企業(yè)與國企之間的權(quán)責(zé)關(guān)系，使國企物業(yè)管理實體企業(yè)擁有獨立的法人資格和經(jīng)營自主權(quán)，實施獨立經(jīng)濟核算的企業(yè)化管理，完全依照市場規(guī)律進行規(guī)范化的運作。同時，要不斷完善國企物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的薪酬待遇、人事、保險等制度，嚴格落實到位。并根據(jù)國企物業(yè)管理的實際情況，建立系統(tǒng)化、科學(xué)化的物業(yè)管理制度，突破原有的物業(yè)服務(wù)界限，創(chuàng)新服務(wù)理念和模式，全面推行多樣化的經(jīng)營服務(wù)策略。

　　2.引入競爭機制。

　　要在國企物業(yè)管理中引入競爭機制，加強國企與外界之間的聯(lián)系，充分整合各方的資源，體現(xiàn)國企內(nèi)部人才的優(yōu)勢，擴大物業(yè)管理的掌控范圍，突破內(nèi)部競爭的限制和束縛，使國企物業(yè)管理保持較高的市場競爭力，更好地促進國企物業(yè)管理的社會化水平。

　　3.制定精細化管理策略。

　　在國企物業(yè)管理過程中，要制定標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)和精細化管理制度，結(jié)合國企實際情況，制定科學(xué)合理、切實可行的標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)實施措施。以前瞻性的視角和創(chuàng)新的思路，不斷加強國企物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)和精細化管理。要將精細化管理覆蓋到每一個環(huán)節(jié)、每一個過程，包括制度的精細化管理、目標(biāo)精細化管理、責(zé)任精細化管理、風(fēng)險精細化管控、成本精細化管理、技術(shù)精細化管理等。以物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的精細化管理為例，國企開展ISO9001：2000質(zhì)量管理體系貫標(biāo)認證工作，結(jié)合國企自身的實際情況，合理確定企業(yè)質(zhì)量管理體系架構(gòu)，明確質(zhì)量管理體系覆蓋的范圍和組織架構(gòu)，面向物業(yè)服務(wù)各環(huán)節(jié)、各過程實施質(zhì)量管理和控制。以物業(yè)餐飲服務(wù)為例，物業(yè)管理企業(yè)引入HACCP食品安全管理體系，重點關(guān)注國企食品安全危害的若干個關(guān)鍵控制點，實施精細化的管理和控制，為國企提供安全餐飲物業(yè)服務(wù)保障。在國企設(shè)施設(shè)備的專業(yè)化、精細化管理中，要做好設(shè)施設(shè)備的成本分析、空間規(guī)劃、能源審核、風(fēng)險管控等，合理利用各種高新技術(shù)，引入物業(yè)管理智能化系統(tǒng)和平臺，為國企全體員工提供精細化、專業(yè)化物業(yè)服務(wù)，并進行全生命周期的信息化管理，達到節(jié)能降耗的物業(yè)管理目標(biāo)。在企業(yè)綠化養(yǎng)護物業(yè)管理活動中，要做好企業(yè)內(nèi)所有花木的肥、水、病、蟲、剪等養(yǎng)護管理工作，注重企業(yè)內(nèi)的綠化租擺，開展企業(yè)內(nèi)的安全、專業(yè)、人性化消殺服務(wù)，營造良好的企業(yè)氛圍和環(huán)境。

　　(三)持續(xù)培訓(xùn)人才隊伍，提高服務(wù)專業(yè)化水平

　　要加大對國企物業(yè)人員的專業(yè)化培訓(xùn)，打造高素質(zhì)國企物業(yè)人才隊伍。通過競聘優(yōu)選上崗的用人機制和激勵機制，為國企物業(yè)管理工作奠定人才隊伍基礎(chǔ)。并要通過培訓(xùn)學(xué)習(xí)的方式，掌握標(biāo)準(zhǔn)化的物業(yè)服務(wù)禮儀和技能，擁有相應(yīng)的協(xié)調(diào)溝通技巧、應(yīng)變能力和決策能力，使之逐漸成為一個學(xué)習(xí)型團隊，全面把握國企物業(yè)服務(wù)的專業(yè)化、規(guī)范化、精細化理念，將其融入到自己工作中的每一個細節(jié)，健康高效地開展國企物業(yè)服務(wù)工作。

　　(四)加強精細化模式的保障機制建設(shè)

　　1.轉(zhuǎn)變領(lǐng)導(dǎo)層對國企物業(yè)管理的傳統(tǒng)認知。

　　當(dāng)?shù)卣�府領(lǐng)導(dǎo)要轉(zhuǎn)變原有的固化思維，不能認為物業(yè)管理的社會化改革僅僅是國企自己內(nèi)部的事務(wù)，與自己沒有直接的聯(lián)系。要充分認識國企物業(yè)管理改革的重要性，為國企物業(yè)管理工作提供應(yīng)有的政策支持，徹底轉(zhuǎn)變對國企物業(yè)管理認知缺失的問題。國企領(lǐng)導(dǎo)層也要對物業(yè)改革認識到位，不能對其采用雙重標(biāo)準(zhǔn)：一面希望國企物業(yè)企業(yè)實現(xiàn)經(jīng)濟上的獨立核算;另一方面又不想放開對國企物業(yè)管理主體的控制，還希冀保有原先的垂直行政管理權(quán)力。要徹底打破“大鍋飯、鐵飯碗”的舊觀念和物業(yè)管理模式，樹立科學(xué)管理和優(yōu)質(zhì)服務(wù)的理念，為物業(yè)服務(wù)的精細化管理提供領(lǐng)導(dǎo)支持和保障。

　　2.完善國企物業(yè)管理財務(wù)體制。

　　要梳理相關(guān)財務(wù)關(guān)系，從以下方面開展物業(yè)服務(wù)財政體制的改革：第一，改革財務(wù)撥款制度。要轉(zhuǎn)變之前供給制模式下的財務(wù)撥款制度，形成全新的物業(yè)服務(wù)收費制度，為國企職工用戶提供交通、水電、修繕等收費服務(wù)，使之與市場規(guī)律相一致，充分體現(xiàn)國企物業(yè)服務(wù)的市場驅(qū)動性和有償服務(wù)機制。第二，改革物業(yè)服務(wù)結(jié)算價格及收費標(biāo)準(zhǔn)，為了規(guī)范有序地推進國企物業(yè)服務(wù)工作，要進行物業(yè)服務(wù)結(jié)算價格和收費標(biāo)準(zhǔn)的改革，明確國企物業(yè)服務(wù)范圍、具體項目、服務(wù)質(zhì)量及收費標(biāo)準(zhǔn)，形成科學(xué)合理、規(guī)范有序的財務(wù)結(jié)算關(guān)系，并與市場價格相一致，在具體結(jié)算過程中要嚴格執(zhí)行申報、審批等財務(wù)手續(xù)。第三，實施全成本核算。要構(gòu)建國企物業(yè)全成本核算體系和約束機制，獨立核算，自負盈虧，避免國企物業(yè)企業(yè)資金的流失，將資金流動控制在預(yù)算計劃以內(nèi)。第四，完善資本保全及收益分配制度。要基于物業(yè)主體產(chǎn)權(quán)明晰、權(quán)責(zé)分明的前提，使國企物業(yè)實體擁有資產(chǎn)運營的自主經(jīng)營權(quán)和資產(chǎn)處置權(quán)，保證資產(chǎn)的完整性，國企不得對其資產(chǎn)實物形態(tài)進行隨意干預(yù)或收回處置。

　　3.完善國企物業(yè)服務(wù)分配機制。

　　在國企物業(yè)社會化進程中，服務(wù)分配是不可或缺的重要內(nèi)容，要樹立多勞多得、優(yōu)勞優(yōu)酬的理念。根據(jù)不同的工作崗位、勞動數(shù)量和質(zhì)量、服務(wù)技能、知識價值等因素，合理確定國企物業(yè)服務(wù)分配取酬機制，突破原有管理體制的藩籬。統(tǒng)一國企物業(yè)管理人員的角色和身份，不再存在國企物業(yè)正式工和臨時工的界限，真正體現(xiàn)公平、公正和合理的分配原則。同時，要對原有的分配制度進行改革，采用“基本工資+效益工資”的分配機制和方法，全面推行分配制度的改革，打破工資結(jié)構(gòu)的界限。在科學(xué)合理評估的前提下，制定詳細、可行的獎懲制度，在物業(yè)員工中實施獎勵工資制，實現(xiàn)對國企物業(yè)員工的有效激勵。國企員工也要轉(zhuǎn)變原有的觀念和認知，要充分認識到服務(wù)即商品的概念，不能再依賴于之前的無償物業(yè)服務(wù)，而要對國企物業(yè)管理工作給予理解和配合。

　　四、結(jié)語

　　綜上所述，要充分考慮國企物業(yè)管理的服務(wù)功能，分析當(dāng)前國企物業(yè)管理存在的問題，探討國企物業(yè)管理精細化管理模式的實現(xiàn)路徑，轉(zhuǎn)變原有物業(yè)服務(wù)認知，完善國企物業(yè)管理相關(guān)制度，持續(xù)培養(yǎng)專業(yè)性、規(guī)范性的國企物業(yè)管理隊伍，不斷推進國企物業(yè)管理的健康高效發(fā)展。

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　　《國企物業(yè)管理實施精細化模式的幾點建議》來源：《現(xiàn)代商業(yè)》，作者：王洪義