摘要:本文審計論文主要論述了通過竣工結算審核作業指引,來規范項目公司與地產集團公司的竣工結算審核工作,從而達到事半功倍的效果。
　　關鍵詞:竣工結算審核；數據庫
　　一、論文緒論
　　目前房地產業受國家限購等政策影響較大，市場低迷，項目能否盈利,成本控制工作十分關鍵,作為施工階段成本控制的最后一環,結算審核的重要性也毋庸置疑。本人供職的公司成立于2002年，年銷售額已由成立初期的幾億元增長到2010年的67億元，隨著公司由一家小型公司發展到一家中型公司，組織架構逐漸復雜。如何界定項目公司與集團公司的結算審核職責及深度，對項目竣工結算的順利有序推進起到關鍵的作用。
　　二、竣工結算審核概述
　　1、竣工結算.指開發項目/各分項通過竣工驗收合格后,由承包商/指定分包商/供應商依據合同約定提出的、并經造價咨詢公司審核后，遞交項目公司（或集團成本管理部）的開發項目建安工程最終估值[1]。
　　2、竣工結算目的[2]。工程竣工后，施工單位根據原施工圖預算，加上補充修改預算（設計變更、材料調價、基礎加深等允許調整部分）向建設單位辦理結算，其意義在于調整工程計劃，確定統計進度，考核基本建設投資使用情況，進行成本分析，目的是結清工程價款，作為施工單位和建設單位進行財務結算的依據。
　　3、竣工結算是施工階段成本控制的最后一環。（1）調整上報審計流程，增加重復審計環節[3]，通過多次復核，來控制竣工結算造價，通過數據庫建設為指導今后類似項目成本控制提供依據。（2）目前所供職公司基本是四級審核“工程部（竣工結算條件審核及現場情況說明）-造價咨詢單位（全面復核）-項目成本部（抽查）-集團成本管理部（定性審查、定量抽查并做好數據庫建設）”。
　　三、地產集團公司竣工結算審核作業指引
　　1、目的。明確總部成本管理部結算審核的要求。
　　2、適用范圍。地產集團總部對項目公司提報的結算(已經過項目公司或造價咨詢單位全面審核)審核。
　　3、編制結算審核計劃。(1)督促項目公司及時提報結算計劃（工程竣工驗收完成后7日內），并在7日內完成結算計劃的審批，轉發項目公司執行。(2)結算審核計劃（明確具體時間）及時限。依據審批過的結算計劃（項目公司提報），編制結算審核計劃。結算審核時限：項目公司提報結算審批資料至總部成本管理部經初審合格后（一周內），出具成本系統會簽的結算復核報告（四周內），如需委托造價咨詢單位審核的，審核時限執行匯編規定。
　　4、結算初審（資料齊全后開始正式審核）。(1)審核審批表填寫是否正確無誤；(2)審核結算是否超成本計劃，如超成本計劃項目成本部要分析原因，并附結算與成本計劃子項的對比表及建筑面積、建造標準、施工范圍等需對比項；(3)審核竣工結算資料是否齊全、合規（是否有結算資料移交表、竣工驗收報告等）；已移交物業的項目要有物業部門出具的是否存在質量問題的說明，及相關施工單位的整改措施、針對存在質量問題的扣款承諾（扣款額需經項目公司、物業部門出書面核定意見）；(4)是否提報數據庫資料；(5)是否有結算審核情況說明（項目公司在結算審核中都做了哪些工作，存在主要爭議項是如何解決的）；(6)總包工程有預算的，必須附預算；對于固定單價合同，預結算要有對比表（依據投標報價表格式將預結算數量、價格進行對比；結算增加的子項按變更、簽證等分類單獨列出匯總）；咨詢單位計算底稿（必須編頁碼），并提供電子版算量文件；(7)工程結算審價承諾書。
　　5、結算審核要點。（1）審核人應詳細審閱項目/分項合同文本，了解合同范圍、與其他承包商之間的界面劃分、計價模式等。（2）結算范圍/內容及計價標準與合同約定相一致；竣工圖紙所示的工程量與實際完成相一致（必要時可踏勘現場）；完成的工程/服務、供應的物料、設備必須符合合同約定的質量要求并通過驗收。（3）價格復核：1）費率合同要審核取費標準：建筑工程類別是否符合合同的約定；取費的程序與基數是否符合有關規定，有無違反合同約定及相關規定的取費；人工單價、措施費及利潤讓利等情況需按承包合同的約定執行。2）審核單價：竣工結算所列各分項工程單價是否符合承包合同的約定，固定單價計取的準確性或定額單價的合理、合規性；其名稱、規格、計量單位和所包含的工程內容是否與合同或單位估價表相一致；單價換算，首先要審查換算的分項工程是否是合同/定額中允許換算的，再審查換算是否正確；補充合同單價/定額和單位估價表，要審查補充定額的編制是否符合編制原則，單位估價表計算是否正確；甲分包工程總包管理費的計取基數是否合理。3）甲供料扣款及核銷。采用定額計價時，需在稅后扣回甲供料定額預算價格；甲方供應數量與工程實際用量存在差異時，需進行材料核銷，超供部分應按合同約定扣回（若合同無約定，按供應價扣回）。4）甲方代繳代扣。若存在甲方代繳代扣項目的（如工程水電費等），審核人應進行復核。5）合同約定的獎罰款。若依據合同約定，存在各類獎罰款的（如質量、工期等），審核人應進行復核。6）工程保修金預留。根據合同約定，審核人應對工程保修金進行計算并預留。7）算術校對。所有結算在甲乙雙方（委托第三方的需第三方）簽字蓋章前，必須經算術校對。（4）工程量復核：利用預算(無預算按數據庫資料或經驗指標含量)，對主要工程量每平方米含量進行一次初步復核，以確定其是否在合理區間內；根據工作安排定期/不定期，利用統籌法審核平面及垂直面相關數據的合理性、正確性；逐層或選擇典型樓層（地庫、裙房、標準層、屋面層），復核柱、梁、樓板、剪力墻之砼（m3/m2）、鋼筋（kg/m3砼、kg/m2建面）含量指標的合理性；對于結算（總包、精裝、景觀、外檐工程等）指標含量偏離數據庫或經驗值較大的，可申請委托造價咨詢單位對結算進行全面復核。
　　6、結算審核發現問題處理步驟及注意事項。（1）與項目公司結算審核人員溝通確認審核中發現問題需修正的依據；（2）經確認地結算需修改項，由項目公司成本管理部通知結算原報單位及造價咨詢單位進行修正；若結算原報單位同意修正，就通知造價咨詢單位對結算進行修正；若結算原報單位不同意修正，闡明我方對結算存在問題的處理意見，通知項目公司及時發函給結算原報單位；（3）結算竣工備案、利潤決算、稅務清算，應把握好結算審核的策略和節奏。
　　7、結算復核成果文件。（1）結算復核情況說明；（2）結算按制度規定在集團審批完成后，留一套完整的竣工結算資料在地產集團成本管理部存檔。
　　四、數據庫：提供各類物業建安造價指標及工程量含量數據，以支持
　　1、前期成本規劃的編制；
　　2、限額設計控制指標的確定；
　　3、“三算”校審管理；
　　4、對設計的經濟合理性評判。
　　五、論文結論與展望
　　隨著地產集團規模的不斷擴大，城市公司、區域公司的誕生，地產集團對結算的管理將傾向于結算審核流程制度的制定與監督；對城市公司、區域公司結算定期或不定期進行審計等方面，只有把握好集團公司與項目公司、城市公司、區域公司結算審核工作的中心及工作分界，才能事半功倍的做好結算審核工作。
　　參考文獻
　　1、趙豐，《成本決勝論》，東南大學出版社，2010年
　　2、張月明，趙樂寧，王明芳，張瑞萍，《工程量清單計價及示例》，中國建筑工業出版社，2004年
　　3、決策資源房地產研究中心，《房地產成本控制方法》，大連理工大學出版社，2007年