隨著經濟迅速的發展，零售商業網點管理日趨的完善，建設成效提高，越加的顯示出商業網點合理的布局對一個城市的商貿業發展起著舉足輕重的作用。

　　【摘要】本文利用CIS研究手段，對錦州市零售網點布局進行分析，并深入探討影響錦州市網點布局形成的因素，為錦州市建立一個更加完善的零售網點提出借鑒依據。為創造一個更加完美的錦州盡微薄的力量。

　　【關鍵詞】市場營銷論文,零售網點,網點布局

　　一、緒論

　　（一）研究背景。

　　在2013年伴隨著中國錦州世界園藝博覽會的召開必將給錦州市帶來又一個消費高潮，又會使更多的零售網點在新的地區產生。并對錦州市的城市規劃又會有一個新的改進與創新。本文從各個方面研究分析了影響錦州市零售網點布局的因素。

　　（二）研究目的與意義。

　　通過對零售網點布局的影響因素分析，提高對零售網點合理布局的認識及指導意見。零售網點的設置，應該隨著經濟的發展，城市總體規劃的進步，人口的增加，以及人民收入水平的增加，靈活的改變以及完善現有狀況來不斷適應市場情況。合理且有序的零售網點布局，不僅能提高該城市的經濟效益，而且對于商品的快速、合理流通，又能最大限度地為滿足顧客的需求。一個城市一旦零售網點布局不合理，直接的后果就是低投資效率、低資源配置效率、低經濟效益的。本次研究利用相關理論探討錦州市零售網點布局特點，并借鑒國內城市零售網點影響因素分析，為錦州市零售網點布局進行指導建議。

　　（三）零售商業網點的界定。

　　零售商業網點是指根據兩點建設規劃管理需要所界定的從事商品流通，為生產經營和生活服務的單位商業經營場所或在同一區域內統一開發，統一經營或統一管理的綜合商業經營場所，按照不同的物流功能，商業網點分為零售網點，批發網點及批零一體化綜合網點：按照不同商品流通形態可分為不同業態形式的綜合百貨商店，超級市場，專業性商店，便利店，折扣店等。

　　二、影響零售網點布局的因素

　　（一）人口因素。

　　1.人口

　　人口是零售網點建設和布局的基礎條件，也是零售網點規劃中最基本和最重要的影響因素，人口因素包括人口規模、人口分布和人口結構。其中，人口規模主要影響商業網點的總量，人口分布主要影響零售網點的布局，人口結構則對商業網點業態結構有較大影響。

　　2.人口因素對零售網點布局的影響因素

　　零售網點的組織形式與人口的密度有直接關系。

　　人口聚集地自然會帶動商業的發展及消費的促進。所以零售網點在人口眾多的地區建立商業網點是無可厚非的。龐大的人口數無疑可以吸引更多的商業網點在之附近駐足，而零售網點的建設又可以吸引大量的消費者。下列圖為錦州市購物中心的分布圖，從圖中可以看出，各大購物中心以錦州站為起點，到凌河公園，集中分布在連接這兩地的中央大街兩側。屬于雙面線性店鋪建立，這可以防止資源的浪費并增加空間的利用率。零售商圈中的顧客來源主要有居住人口，工作人口，和流動人口。這里臨近錦州站，并且有各區的政府和醫院和校區，所以來往的顧客即流動人口，密集的居民區即居住人口，還有工作人口較多。這樣便得到了較多的目標群體并滿足了零售網點商業設施較大的消費市場。

　　表一體現了人口規模的大小對于零售網點配置的要求。可以看出人口規模越大，那么他的零售網點的等級也就越高，并越加的全面。不同的人口結構要與不同的業態相適應，對網點消費的類型產生影響。根據第六次全國人口普查結果顯示，錦州市的常住人口為312.6萬人。其中凌河區41.0萬人，古塔區28.8萬人，太和區18.4萬人，松山新區13.1萬人，經濟技術開發區7.9萬人。對于突破三百萬人口的錦州市，需要有更加多樣化的零售網點結構與之相適應，以至于來滿足不同人群結構的需求。錦州高校區居多，所以高學歷高收入的人群必定會帶都給高檔消費品的消費增加。

　　表一人口規模與商業網點配置對應關系表

　　人口規模商業網點配置要求

　　2000人設置便利店、生鮮食品店、書報亭、餐飲店等網點

　　5000人增設綜合超市、服務類店鋪

　　2萬人增加設置中型超市、生鮮肉菜超市、各類專業店（服裝、醫藥、家電、書店等）、餐飲店

　　5萬人增加社區型綜合超市、生鮮肉菜超市、各類專業店（服裝、醫藥、家電、書店、維修店、

　　家政服務店、洗衣店等）、餐飲、旅店、文體場所

　　10萬人增加設置大型、綜合超市

　　20萬人增加設置大型專業店，社區型購物中心等

　　50萬人增加設置中心購物中心，倉儲式商場，大型百貨商店等購物網點和場所；各類中高檔食肆酒樓，賓館酒店等餐巾住宿網點；大型文體娛樂設施等

　　100萬人增加設置大型購物中心，高級酒店等

　　（二）時間因素。

　　零售網點的分布還要充分的考慮到時間的因素。因為，首先在每個時期既節假日與平時的顧客構成會有所變動。比如說在錦州站對面的方圓購物廣場，在平時他的主要顧客構成大部分是學生，因為那里品種齊全且價格便宜。但是到了節假日在錦州讀書的外來學生會離開錦州市就會減少在此購物的次數。

　　開業不久的店鋪在剛開始建店和開張時會吸引很多距離較遠的顧客，但是隨著時間的推移，距離較遠的顧客會減少對此店鋪的光顧，所以它又會失去一部分的顧客來源。而單一的銷售模式以及產品缺乏多樣性，必然會導致顧客消費欲望的減弱。所以零售網點的規劃要充分考慮到時間因素，要考慮到失去一部分消費群體時，是否會有另一批消費者來填補這一處空白。

　　（三）交通便利性因素。

　　零售網點需要有通達性高的交通網來做保障。在零售網點之間交通越加的便利，它的服務對象的數量會越多，零售網點的規模也會越大。

　　便利的交通，密集的交通網是增加客流量的保障。站前是公交車站的終點站，所以大部分的公交車都會路過中央大街，增加了消費者購物的便利性。

　　最大限度地便利人民群眾消費品的購買，給他們提供享受各種勞務的方便，這是網點設置中最基本的原則。人們通常在選購日常用品及生活必需品是往往會采取就近原則，會在住宅附近進行購買，而對于挑選性較強的高檔用品及貴重物品往往會選擇到購物中心及大型的商場去選購，這時經營日常生活品為主的小商店，就要建立在住宅區附近，而經營高檔用品的購物中心要建立在交通便利的商業中心，這樣才能達到便利性原則，來加快資金的周轉，加快再生產。

　　交通體系的效率分析：交通網是實現人在物質空間中流動的重要手段。交通網一般由點和線組成。交通網可由密度與結構來表述。其中結構可以用連接度，通達性來表述

　　交通的通達性是指人們在居住地和商場所在地的便捷和接近程度。通達性高的城市交通可以保證人們能夠盡快、順暢的到達商業中心，從而促進商業設施的集聚。城市的道路交通是溝通商業設施和顧客的橋梁，良好的交通條件成為商場選址和規劃的一個重要的因素。

　　（四）土地租金因素。

　　地租是由使用該土地而支付的使用費，是土地所有權在經濟上的實現形式。

　　級差地租理論，來源于杜能的農業土地利用模式。杜能認為，具有不同經濟活動的企業，可以通過投標競爭獲得土地使用權。其中地點的便捷性是其中主要被考慮的因素之一。由于城市中心地區是城市交通網的焦點，具有較大的便捷性，因而地價最高，隨著離城市中心距離的增加，地價逐漸下降。

　　從圖中可以清晰地看出，越臨近城市中心，人口密集的地區商家的地租也就越高。因為此處交通便利人口眾多會給他帶來更高的經濟效益，于此同時也就要求它要承擔更高的地價。而對于遠離城市中心臨近城市邊緣區的零售網點，雖然地價較低但是商家的利潤也無法保證。所以商家往往尋求一個地租合適且經濟效益也較合適的區位。

　　但隨著經濟的發展，城市逐漸呈現出郊區化的特點，導致城市中心與城市邊緣地區的地價逐漸縮小，這也體現了許多大型商場逐漸在邊緣地區布局，所以當我們選擇零售網點布局時，要充分考慮地價的發展走勢，來為我們選擇網點布局時提供有效地依據。

　　（五）配套系統建設因素。

　　中央大街是集大型超市，大型零售百貨，購物廣場，公建寫字樓，高檔住宅區，觀光公園為主，開發改造成集商貿、酒店、金融、辦公、住宅，旅游為一體的遼西商貿金融中心。人們在辦公的同時還可以享受購物的樂趣。多樣化的零售業態聚集在一起可以實現資源共享，互相補充其功能，互相扶持，共同實現自身的目標。并且給消費者更加豐富多彩的購物環境。充分發揚大型商業設施建設與中小商店生存發展相結合的原則。

　　并且在千盛設置有5500平方米的停車場，這便方便了顧客們的出行。

　　（六）政府規劃因素。

　　城市的不同職能定位，會直接體現在零售網點及城市規劃方面，進而決定了不同城市商業網點的基本功能及不同的業態結構。而商業網點布局規劃必須符合區域總體規劃的內在要求及在充分考慮商業發展規律的基礎上，對零售網點的功能，數量及結構、空間布局進行統籌設計。

　　在錦州市第十五屆人民代表大會第一次會議上市長劉鳳海強調全力打造以十里商街為重點的現代服務業集聚區。依據十里商街——錦州金谷控制性詳細規劃，加快啟動拆遷改造建設，確保億隆國際、溫州名購、國際五金機電城等10個項目建成運營，抓緊推進百腦匯IT總部大廈、太陽廣場、華潤購物廣場、紅星美凱龍家居廣場等10個項目開工建設，力促鳳凰衛視、臺灣遠東、印尼力寶等10個在談項目早日落地。這將再次吸引零售網點在此附近建立。商業網點布局要按照錦州市城市總體規劃要求，圍繞錦州市建設成為遼西商貿金融中心的要求，充分體現商業網點對城市形態建設和功能完善的基礎作用，對服務遼西的聚集與輻射作用。據錦州市外經貿局透露的消息，今年8月下旬，錦州市劉洋副市長帶隊赴中國香港就錦州市商業地產項目與香港7家地產商進行接觸。9月初和9月中旬，香港方面對中央大街改造以及中央大街延伸地段非常感興趣，有客商訪問錦州，敲定開發項目；另一家公司派高層管理人員來錦州考察太陽廣場CBD項目和大型超市項目。時隔一個月，錦州市與香港客商就中央大街地產開發部分項目簽訂協議，這也凸顯了中央大街的區位優勢。

　　三、結語

　　零售網點的合理規劃應充分考慮到上述幾個因素，堅持以人為本，統籌兼顧，實現零售網點布局的優化。通過對錦州市零售網點布局影響因素的分析，為將來建設一個更加合理的零售網點而努力。并推進錦州成功成為遼西商貿金融中心盡早的完成。要使商業網點規劃與配套設施及基礎設施相配套，并協調發展。要堅持以下幾個相結合：要商業網點規劃與城市規劃相結合，規劃的調控功能與市場機制的基礎作用相結合，發展新興業態與改造傳統商業相結合，大型商業設施建設與小店的生存發展相結合，規劃當前與籌劃未來相結合。政府應發揮宏觀調控對商業網點規劃進行其引導作用，營造可持續發展的市場環境。要處理當前與未來的關系，充分考慮可能發生的不確定因素，抓住一切機遇，揚長避短，建立一個較完善的零售網點格局。并且要有所創新，打破傳統的商業零售網點布局打造一個獨一無二只屬于錦州的商業網點格局，這將會帶來全國各地的矚目，并加快錦州市的經濟發展。

　　零售商業網點規劃，一定要從實際出發，尊重市場發展規律，充分利用好現有資源及優勢，將規劃進行的更加徹底和完善并在競爭中實現資源的優化配置。必須充分利用好錦州的優越的地理位置，及豐富的資源，進行合理的規劃，創造更加繁榮的錦州市。錦州市零售網點合理的布局必將會給錦州市帶來一個翻天覆地的變化，給予錦州一個全新的經濟形態和面貌。

　　參考文獻：

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