摘要：公有住房物業管理是一個巨大的市場，它的形成，需要整個社會的關心、理解和支持。從住房實物分配到貨幣化分配，從單位免費修房到交費的物業管理，廣大業主也需要一定的時間來轉變觀念。政府、企業要加大物業管理的宣傳力度，引導人們轉變觀念，認識、接受物業管理。
　　關鍵詞：公有住房，物業管理，對策
　　
　　目前，天津市衛生局公有住房面積約有10萬平方米，其物業管理需求很大，但實際有效的需求不足，如何把潛在的需求開發出來，這就需要將公有住房的管理社會化和市場化，用經濟手段進行社會化管理，滿足市場需求。
　　一公有住房的特征及現行管理模式
　　公有住房是指公產房，國有住宅。它是指由國家以及國企、事業單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產權歸國有。目前居民租用的公產房，按房改政策分為兩大類：一類是可售公有住房，一類是不可售公有住房，上述兩類房均為使用權房。
　　可售公有住房享受國家政策扶持而建的公有住房，經售房單位上級主管部門批準，并報當地政府房改辦備案，按房改政策規定繳清購房款的住房。
　　可售公有住房主要特征：
　　1公有住房是國家對職工工資中沒有包含住房消費資金的一種補償，是住房制度向住房商品化過渡的形式，它的價格不由市場供求關系決定，而是由政府根據實現住房簡單再生產和建立具有社會保障性的住房供給體系的原則決定，以成本價出售。
　　2可售公有住房的銷售對象是有限制的，不是任何人都可以享受房改的優惠政策。購買公有住房的人只能是承租獨用成套公有住房的居民。
　　3購買可售公有住房的優惠價格是在成本價的基礎上還有工齡、房齡的優惠折扣等。
　　天津市衛生局可售公有住房絕大多數為天津市衛生局所屬單位自建房，現行的管理模式如下：
　　1由天津市衛生局行政后勤管理服務部進行管理。主要針對天津市衛生局所屬單位自建職工住宅小區、與辦公區相鄰的職工住宅區。一般不收物業管理費，相關管理費用由原單位承擔。
　　2業主與天津市衛生局行政后勤管理服務部共同進行管理模式。主要針對規模較大的單位自建的職工住宅小區。由于原房產管理部門對職工住宅小區比較熟悉，具有一定的管理經驗，有自己的管理隊伍，以有償為主，與業主協商，共同管理住宅區。
　　二物業管理的發展過程
　　物業管理是指由專門的物業管理經營機構和人員受物業所有者的委托，根據國家有關法律，按照合同和契約，運用現代科技和先進的維修養護技術，以經濟手段對已竣工驗收投入使用的各類房屋建筑和附屬配套設施、場地，以及物業區域周圍的環境、清潔衛生、安全保衛等實施統一的專業管理和維護，為居民生活提供高效、優質、便捷、經濟的綜合性服務。
　　物業管理是住房商品化、社會化的產物，與人民群眾生活水平的提高密切相關。隨著住房制度改革的逐步推進，隨著人民生活水平和住房條件的改善，居民對居住環境、社區秩序的要求越來越高。
　　天津市衛生局管轄的河西區佟衛里居住小區自2000年5月開始基本實施了物業管理，標志著天津市衛生局公有住房物業管理這一新興行業的誕生。正式把小區管理工作提到議事日程。
　　1997年12月天津市房地產管理局頒布《天津市住宅小區物業管理暫行辦法》的通知，其中明確指出“住宅小區應當推行社會化、專業化的管理。已經交付使用的住宅小區，依照本辦法作出規劃，逐步實行物業管理。”從而正式確立了天津市物業管理的新體制。
　　1998年，國務院在《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》中明確指出，要加快改革現行的住房維修、管理體制，建立業主自治與物業管理企業專業管理相結合的社會化、專業化、市場化的物業管理體制。
　　2003年9月1日起實行了我國第一部物業管理行政法規——《物業管理條例》。該《條例》對前期物業、物業交接、物業公司權力限制、業主委員會與業主大會的關系等方面作出了規定，進一步規范了物業管理活動，更好地維護了業主和物業公司的合法權益。
　　2007年10月1日起實行的《國務院關于修改(物業管理條例)的決定》，對《物業管理條例》進行了多處修改。修改內容主要涉及到業主、業主大會和業主委員會。《決定》賦予了被侵害權益業主獲得司法救濟的權力，擴大了指導業主成立業主大會并選舉業委會的范圍，規定了業主大會“籌集和使用專項維修資金”和“改建、重建建筑物及其附屬設施”這兩項事項的決定程序，物業管理得到進一步規范。
　　三公有住房物業管理存在的問題
　　現在多數天津市衛生局管理的住宅小區基本上沒有物業管理，現有物業公司不愿接手對這樣小區的管理。公有住房在推行物業管理過程中，致使出現物業管理難以推進的現象：
　　1管理分散，設施落后。天津市衛生局所屬單位為方便職工上下班，自行選址，建設職工住宅。自建住宅很難形成大的居住小區。加之房屋的建設年代、建筑結構、使用狀況更是各不相同，配套設施陳舊和不夠齊全，這些情況使物業管理市場化難度很大。
　　2業主的物業管理消費觀念尚未形成。商品房的物業管理是伴隨商品房而來的，它遵循市場的運作，并得到業主的認同。而可售公有住房以前是作為單位的福利房，單位充當了物業公司的角色，使用人享受的“物業管理”是免費的，而現在許多物業費需要自己來承擔，有的人觀念轉不過來。
　　3物業管理收費標準低，收費難，行業虧損嚴重，物業公司大多不愿接手公有住房。政府制定的物業服務基準價格偏低，物業公司入不敷出。
　　四推進公有住房實行物業管理的相應對策
　　天津市衛生局管理的公有住房，牽涉面積大，分布范圍廣，涉及隸屬單位多，它的管理好壞直接關系到天津市衛生局的和諧發展。雖然公有住房實行物業管理存在許多問題，但住房實行物業管理是大勢所趨，要有效促進和推動公有住房的物業管理，就要得到相關領導的支持。行業要規范，管理要到位，社會要支持，業主觀念要轉變。
　　1天津市衛生局對公有住房小區的基礎配套設施及環境質量進行整治改造，同時將一系列社會公共服務設施一并納入規劃進行改造。增加對可售公有住房的前期投入，使其具備物業管理條件后，再引進市場機制下的物業管理服務。
　　2目前天津市衛生局大多數公有住房物業管理還處于“福利”或“半福利”狀態，業主觀念尚未轉變過來，不愿交費；而公有住房基礎設施、配套服務設施陳舊、老化且不健全，使物業管理先天不足。建議相關部門撥出專款補貼物業公司，同時給予一定的優惠政策。
　　3現代社會分工越來越細，完善分工和較高的效率才能使社會高速有效運轉。把房屋交給物業公司來維修養護，可以讓業主更好地分配時間，有更多的時間和精力在本行業中發揮才智，也會更加容易接受物業管理。
　　4鑒于業主不愿交或只愿交少數物業管理費的情況，物業公司要確定合理的收費標準，讓業主有一個適應過程。
　　5建設部、財政部建住房[1998]213號文件規定：“舊有公房出售時，購房者按購房款2％的比例，向售房單位繳納維修基金”，“維修基金應當在銀行專戶存儲，專款專用，嚴禁挪作它用”。維修基金涉及廣大業主的共同利益。各小區可召開業主大會共同討論管理辦法，建立有效的管理和監督機制。
　　綜上所述僅對可售公有住房的物業管理進行了闡述，其實可售和不可售兩部分公有住房的物業管理是一個非常巨大的市場，公有住房物業管理市場的形成，需要整個社會的關心、理解和支持。
　　參考文獻:
　　1.天津市房地產管理局定額站編寫《房屋修繕工程相關法律法規文件匯編》
　　2.天津市房地產管理局房管處編寫《房產行政管理法規匯編》
　　3.天津市中房企業管理信息咨詢中心編寫《天津市房地產開發經營稅費指南