摘要：本論文研究的是目前開發量比較大的高端商業物業的租金問題。通過對影響租金的區位因素、權益因素、實物因素和其他因素等四個方面分析，來判定物業的租金水平和合理租金的確定依據，為高端商業地產開發過程中對未來租金的測算提供理論思考和實務操作的依據。
　　關鍵詞：高端商業論文，物業租金論文，因素
　　近年來，我國房地產業迅猛發展，全國各地商業物業如雨后春筍般涌現。與一般便民性商業物業不同，高端商業物業以其規模大、地段優、商業集聚效益明顯等諸多優勢體現出良好的發展態勢。隨著開發住宅物業利潤的攤薄，很多地產商看中了商業物業可形成長期持續租金回報的商機，轉而投資商業物業，紛紛與大型商業企業合作開發大型高端商業中心及購物廣場。
　　高端商業物業投資開發和有效運營的最終目標，是實現租金收益最大化。因此，科學地識別出高端商業物業租金的決定因素與租戶組合的作用機制，能夠從理論上有效地指導高端商業物業的發展商和運營商的實踐活動。
　　目前，開發商和運營商在確定高端商業物業租金時，一般采用調查周邊物業的租金進行調價的方式進行，并沒有一個科學的理論指導為開發商或者運營商確定租金提供參考。作者通過調查部分高端商業物業租金基本情況，分析各種零售業態可承受的租金水平、相似業態租金不同的原因、不同的業態其租金的差異性等資料，提出了從區位因素、權益因素、實物因素和其他因素四個方面分析，可以作為確定高端商業物業租金的有效參考。
　　一、影響租金的首要因素--區位因素分析論文
　　（一）位置因素分析：區位因素中的位置包括高端商業物業所處的方位、距離、朝向、樓層。
　　1、分析一宗高端商業物業的方位，首先，看該宗物業在整個城市區域中的位置，例如由于風向、水流等原因，該宗物業是位于城市的上風、上游地區還是下風、下游地區。其次，是看該宗物業在城市中具體區域中的位置，對于位于十字路口拐角處的高端商業物業來說，如果不考慮周圍的情況，其價格高低通常依次為西北角、東北角、西南角、東南角（即所謂的金、銀、銅、鐵角之說）。另外，對于東西走向的街道、水流來說，位于北側的高端商業物業租金通常高于位于南側的高端商業物業租金。對于位于山坡地的高端商業物業來說，位于南坡的高端商業物業租金通常高于位于北坡的高端商業物業租金。
　　2、距離是目前用于衡量高端商業物業區位好壞最常見、最簡單的指標。一宗高端商業物業與重要場所，如市中心、汽車客運站、火車站、機場、碼頭、政府機關、同行業、工作地、居住地等的遠近，對其租金有較大影響。同時由于工作、居住、就學、就醫等的需要，物業租賃人通常希望居住地與所選擇的工作地近一些。因此，一般地說，距離上述條件越近的高端商業物業，價值越高。
　　3、對于住宅而言，朝向是非常重要的位置因素。住宅的朝向主要影響到采光。而對于高端商業物業來說，朝向是次要影響因素，周圍景觀的美觀與否是非常重要的因素，尤其對于高檔餐飲業來說，窗口的景觀是否美觀是吸引顧客的重要因素，例如上海的“東方明珠塔”便是最好的例證。
　　4、對于高檔商業物業用房來說，樓層是第一重要的位置因素。一般地說，沒有電梯的商業物業一、二層最優，隨著樓層增高價值降低，頂層最劣。有電梯的中高層商業物業。一二層仍然是租金最高的樓層，但是對于購物中心來說，名店的帶動效益影響非常明顯，整個商場的布局合理往往對消費者的吸引力更大，所以商場的樓層效益視具體的效果而定。
　　（二）交通因素分析論文
　　交通對于高端商業物業至關重要，高端商業物業賴以存在的基礎便是消費者，交通便利是消費者到達高端商業物業場所消費的一個重要因素。對于高端商業物業，其區位上的交通條件對租金的影響按以下排序遞減：a.公交便利度；b.軌道交通情況；c.對外交通便利度。另外停車場的設置是否合理也是一個重要的因素。
　　（三）周邊環境、景觀影響因素分析
　　周邊環境包括自然環境和社會人文環境，良好的周邊環境可以有效的提升高端商業物業的價值。作為消費者會偏向于環境舒適的地方娛樂和購物，良好的自然和人文環境會影響到消費者對區域商業的評價。景觀對人流有吸引作用,可以帶來潛在消費者，典型的像南京的夫子廟周邊，上海的城隍廟周邊。
　　對于商業房地產，其區位上的環境、景觀包括如下內容：a.自然環境,，是指物業周邊空氣質量、水體狀況、噪聲污染和綠化情況等；b.社會環境，主要指高端商業物業周邊的衛生狀況、治安條件和人群素質等；c.景觀，指物業周邊對高端商業物業價值有影響的歷史人文景觀及其與高端商業物業的位置關系。（四）商業繁華因素分析
　　商業繁華程度是高端商業物業區位因素里面最為關鍵的一個方面。商業繁華程度是對商業市場活力的表征，商業繁華的地段消費者云集，商業房地產的價值也高。對于高端商業物業區位上的商業繁華程度的分析包括以下幾個方面：a.高端商業物業所處的商業中心的等級，一般而言高端商業物業所處的均是一級中心，即城市中最繁華的地段；b.高端商業物業與商業中心的位置關系；c.高端商業物業周邊金融機構的聚集度；d.高端商業物業所處市場的商業氛圍和信譽；e.高端商業物業所處市場上同類店鋪的聚集程度和分布情況。
　　二、權益因素分析
　　高端商業物業的土地和建筑物的權利狀況如何，價值有很大的差異，權利所對應的實質內容對價值也有很大的影響。如土地使用年限長短的限制，土地使用年限在法定的范圍內越長，建筑物的使用年限越長，物業的價值越大，反之亦然。
　　在高端商業物業土地條件一定的情況下，規定其土地用途對地價有很大的影響。容積率高低對地價有很大影響。對土地使用方式有所影響的主要有兩個文件《中華人民共和國土地管理法》和《中華人民共和國城市規劃法》。最核心的，與高端商業物業規劃和城市規劃的實施管理聯系最緊密的是控制性詳細規劃。政府把某一整塊區域作為商業區進行規劃，為高端商業物業的發展提供了良好的土壤。容積率越高，高端商業物業的建筑面積越大，可出租面積越大。對其租金的影響也越大。
　　高端商業物業相鄰關系，是指相鄰近的商業物業所有人或利用人之間，一方所有人或利用人的支配力與他方所有人或利用人的排他力相互沖突時，為調和其沖突以謀共同利益，而由法律直接規定的權利義務關系。相鄰關系是對高端商業物業所有權、使用權的一種限制，相鄰關系的可協調度對高端商業物業的租金也有一定影響。
　　三、實物因素分析論文
　　（一）土地實物因素通過影響高端商業物業的造價而影響其租金，土地的面積、形狀、地形、地勢、土壤、土地條件對于地價有很大影響。
　　兩塊位置相當的土地，如果面積相差較大，它們的單位價格會有明顯的高低差異。在城市繁華地段對面積大小的敏感度較高，所以對于高端商業物業來說土地面積對其影響很大；用于建設高檔商業物業的土地形狀是否規則，對地價也有一定的影響，形狀規則的土地價格一般較不規則土地價格要高；地面的高低起伏、平坦程度等會影響高端商業物業的開發建設成本、利用價值或者景觀等，從而影響其租金和價格；在其他條件相同時，地勢高的土地的價格要高于地勢低的土地的價格，從而高端商業物業的價值也較高；土壤的污染情況、自然酸堿性對高端商業物業有影響。受污染土地開發費用會提高，從而提高高端商業物業的造價，酸性土壤對混凝土有很大的破壞作用，堿性土壤不利于植物生存，對景觀的設計有影響；高端商業物業的土地基礎設施完備程度和場地平整程度，對其價格的影響同樣也很大。
　　（二）、建筑物的建筑規模、外觀、建筑結構、設施設備、裝飾裝修、維修養護情況和完損程度對租金同樣存在很大影響。
　　高端商業物業的面積、體積、開間等規模因素，影響到物業的形象、使用性；高端商業物業外觀包括建筑式樣、風格、色調、可視性等。凡是建筑物外觀新穎、優美，可給人以舒適的感覺，吸引消費者，則物業的租金和價格就高；不同結構建筑物的穩固性、耐久性和安全性不同，因此其價值會有所不同，特別是在地震多發地區；同樣，建筑物的設施設備是否齊全、完好，例如是否有電梯、中央空調、集中供熱、寬帶網絡等，對物業租金有很大影響；高端商業物業的消費者均為高端消費群體，裝修有特色，氛圍好的場所更容易吸引顧客，從而影響物業的價值；建筑物的完損程度是一個綜合性因素，包括建筑物年限、維修養護情況、工程質量等。總的來說，建筑物完好的，價值就高；反之，價值則低。
　　四．其他因素論文
　　（一）商業區形象因素
　　商業區零售的形象也會影響銷售水平。這主要源于消費者對商業區規模和結構以及所提供的商品和服務質量的認知。
　　（二）混合租賃組合因素
　　商業區的銷售潛力被看作是從固定租戶所帶來的外部性和集聚經濟中獲得的，也來自于租戶的混合和提供服務的多樣化。一些學者認為相似商店的聚集會提高總的銷售水平，因而對商業區的成功做了很大貢獻。他們得出的結論證實了作為商業租金決定因素的集聚經濟的重要性。但是不同業態的商鋪混合租賃能夠吸引不同需求的消費者，從而擴大高端商業物業的消費群，提升其價值。
　　（三）租約特征因素
　　房地產租賃市場在整個房地產市場中占有重要地位。房地產的租約，產生了承租人權益，同時，所有權人的占有、使用、收益、處置受到了限制。所以，有租約限制的高端商業物業的租金與無租約限制的租金有所不同，需要考慮租約的限制對高端商業物業租金的影響。
　　（四）房價對租金的影響
　　在短期內，房價和租金是相對獨立的。房價和租金都由各自市場內的供需所決定。房屋銷售市場中的房源主要來源于開發商新開發的樓盤，房屋的質量較高。而房屋租賃市場中的房源則由不同層次、不同質量的房屋構成，對于高檔商業物業來說，房屋的質量要求也較高。
　　長期來看，房屋銷售市場中的房源會逐漸進入房屋租賃市場，所以房價和租金在長期會有一定的聯系。兩個市場的流通性越強，該城市的房價和租金的聯系越緊密。房價對租金存在一種指引作用，房價增高，則是租金提高的一個預警。租金對房價的影響，主要來源于消費者對未來租金收益的預期，而并非來自于目前的租金。
　　通過以上對高端商業物業租金的影響因素的分析，可以看出高端商業物業租金是由與其相關的內生因素（區位特征、建筑特征、權益因素）和外生因素（混合租賃、商業區形象、租約影響及房價影響）來確定的。此外，通過將各種業態的不同租戶組合在一起，從而使高端商業物業的整體發展態勢趨好，使得開發商和運營商組合達到雙贏。從營銷的角度來看，由于一個高端商業物業的對外形象在很大程度上是由租戶組合決定的，安排一個恰當的租戶組合對于吸引和留住顧客也是很值得高度關注的一個問題。