摘要：加強居民小區物業管理，改善居民生活環境逐漸成為人們關注的焦點和熱點問題之一。本文對當前物業管理工作的現狀、存在的問題等，進行較為深入的研究，并提出相應的對策。

　　關鍵詞：物業,管理,服務

　　物業管理行業是我國一個新興的朝陽產業,正處于前所未有的發展階段,隨著物業市場規模的不斷擴大,也給該行業帶來了一些實實在在的問題。

　　一、當前物業管理工作的現狀

　　近年來，物業管理在政府相關職能部門的監督支持下，在開發企業大力扶持下，規模不斷增大，管理不斷規范，服務內容和服務質量得到明顯提升。

　　一是物業管理市場化運作已經起步。近年來，各地政府及物業主管部門，緊緊圍繞引入競爭機制，提高物業管理水平，積極開拓物業管理市場，不斷引入外部物管企業進駐，全力推行物業管理前期招投標制和提前介入制，取得了初步成效。

　　二是物業服務意識進一步提高。各物業企業努力轉變觀念，提升服務意識，立足職責定位，以良好的服務，取信于業主，在確保公共區域的綠化維護、環境衛生維護、協助秩序維護和安全防范服務到位的基礎上，創新服務舉措，努力融洽與業主的關系。比如有的小區為80歲以上老人送生日蛋糕、為新婚夫婦送鮮花、舉辦消夏晚會、開展各種有獎征文、攝影比賽等活動，促進了和諧小區建設;有的小區在顯著位置開展物管條例宣傳，免費提供給車打氣、叫車等多種溫馨服務等，受到業主歡迎。

　　二、物業管理工作存在突出問題

　　當前，物業管理工作面臨的問題較多，綜合各方面的意見建議，主要表現在以下四點：

　　(一)社會認識存在偏差，物業企業地位尷尬。一是行業偏見普遍存在。由于我國的物業管理是從計劃經濟下傳統房屋管理轉變過來的，不少業主的福利型住房消費意識根深蒂固，對有償服務還很不適應。多數業主將自身和物業企業的關系定位于主人、仆人的雇傭關系，稍有不滿便指責、投訴，甚至無理取鬧，造成了業主與物管企業處于對立的局面。同時，《條例》的宣傳深度和廣度都不夠，廣大業主、物業從業人員，包括有的職能部門工作人員對相關內容還不了解，甚至還有誤解。二是行業社會地位不高。由于物業企業的服務項目以保潔、綠地維護、簡單維修為主，屬于技術含量低、勞動密集型行業，無論從業人員的學歷、素質還是身份、待遇均相對較低，由此造成該行業的社會地位不高。三是輿論導向存在偏差。媒體對于物業服務的正面報道不多，缺乏對物業企業客觀公正的評價和對社會、對業主的理性引導，客觀地造成了群眾對物業企業存有偏見。如物業僅是協助公安機關開展常規性安全防范的企業，不可能杜絕盜竊犯罪的發生。但在發生住戶被盜或車輛被偷時，經常把責任推給物業企業。

　　(二)物業企業經營虧損，行業發展舉步維艱。目前，物業企業經營狀況很不樂觀，發展前景堪憂。據調查，絕大多數物業企業虧損經營。主要原因一是收費標準偏低，二是物業服務企業負擔較重。有的新小區內高層住宅二次供水、供暖產生的費用，舊小區水、電管線老化更換、設備維修、道路修復等等產生的費用，目前主要是由物業企業承擔，相關單位相互推諉，尚未理順。對于收費很低的物業企業，要承擔份內份外的各種費用，顯然是力不從心。有的企業為了減少虧損，采取裁減人員、降低工資等措施，又導致了服務質量下降，影響行業的進一步發展。

　　(三)舊區基礎設施老化，改造管理難度大。當前，物業管理存在問題最多的是老舊小區。主要表現是：一是配套設施嚴重老化。九十年代初建成的小區，配套水平低，基礎設施差，綠地及公用休閑設施少。經過近20年的時間，許多住宅小區的共用部位、公用設施設備急需維修養護和改造。二是服務管理難度大。舊小區的共同特點是：小區內道路四通八達，違章建筑多，人員來往復雜，車輛亂停亂放現象嚴重。

　　三、加強物業管理工作的幾點建議

　　系統地研究解決制約物業管理發展的相關問題，促進物業管理工作科學發展，是關注民生的重要體現。為此，就物業管理工作提出以下建議：

　　(一)加大宣傳力度，優化物業服務企業的發展環境。一是加強社會輿論宣傳。充分利用新聞媒體廣泛宣傳與物業管理有關的法律法規，提高居民對物業管理工作的認識。通過制作 “物業直通車”、“業主園地”等專題欄目，采取業主訪談、物業與業主對話等形式，架起溝通交流的平臺;通過加強法律宣講、報道先進物業管理經驗、宣傳物業服務中的感人事跡等舉措，進一步增強從業人員的職業歸屬感和責任感，增進業主對物業企業的理解和支持，從而促進物業管理工作的優質高效開展。二是加強行業內部宣傳。物業人員在學習掌握好相關法律法規的同時，各小區要在顯要位置開辟宣傳專欄或宣傳櫥窗，宣傳物業管理法律法規，公布服務內容、服務承諾、服務舉措，報道物業服務動態、小區內的好人好事等，以豐富多彩的形式，引導業主關注、關心小區物業工作，增強業主的認同感。

　　(二)發揮政府主導職能，助推物業企業規范發展。建議政府把物業管理列入落實科學發展觀，推進社會經濟發展、建設和諧蓬萊的大框架、總規劃中，從政府到企業，從社會到業主群體，把全面、準確地貫徹《物權法》、《物業管理條例》和《物業管理條例》作為大事來抓，改善行業生存環境，促進行業規范發展。要制定完善物業管理的相關政策，進一步健全物業管理網絡，引導建立業主自治組織，要充分落實鎮街的組織、指導職能，對將來建設的新小區，努力按《條例》要求運作;對條件成熟的建成小區，積極穩妥地組建業主委員會、成立業主大會;對己成立業主委員會的，要加強對其監督和指導，及時發現消除不穩定因素。

　　(三)加大政府扶持力度，強化物業企業自我“造血”功能。物業企業的市場化經營是現代物業發展的趨勢。目前，有些地區物業企業靠開發企業的“輸血”而生存，一旦開發企業無力承擔之時，也是物業企業倒閉之時。因此，要引導物業企業依靠自身力量而生存，強化其自我“造血”功能。要建立質價相符的收費體系，要出臺相關扶持政策。一方面，對積極參與舊區物業管理的公司給予適當扶持。如可在稅收、舊區改造等方面給予一定的政策優惠，促進企業形成良性循環機制，逐步走向市場化的運作模式。另一方面，允許和支持物業公司開展多種經營、特約服務等，以扶持、幫助物業企業加快發展。

　　(四)轉變物業管理模式，推進物業服務市場化進程。一是對于今后新建居民小區，要按照《條例》推行小區物業管理招投標制，盡量把小區的物業管理推向市場。凡是新建小區應由開發企業通過招投標的方式選聘前期物業服務企業，要鼓勵選聘的前期物業服務企業提前介入項目的開發建設，對項目的規劃設計方案、配套設施建設、工程質量控制、設備運行管理等事項，提出與物業管理有關的建議，并參與工程驗收的監督。開發企業在預售時，應向業主公示物業企業服務標準及前期物業收費標準，并簽定前期物業服務協議。二是對于近年來開發的、物業管理相對規范的小區，要引導發行提升管理服務水平，進行等級評定，實行按等級收費，并逐步嘗試實現物業企業的獨立，進而推向市場。

　　(五)加快舊區改造步伐，促進和諧社會建設。對舊區進行改造既是“民心工程”，也是提升城市形象，促進和諧社會建設的需要。建議政府統籌規劃，針對各“老、小、散”住宅小區的實際，摸清底細，分類指導，一區一策，列出計劃，分期分批實施改造。鑒于老、舊小區沒有專項維修基金的實際情況，一方面，要根據《物業管理條例》對老舊小區改造的規定，有計劃地投入財政資金，對損壞的道路、水電氣熱管線、照明等設施設備進行改造;另一方面，可通過適當地政策扶持，鼓勵開發企業和專業經營公司參與舊區改造。對于改造后的小區，建議通過招投標方式，推行物業管理市場化。