摘要：房產管理是越來越被人們所重視，本文以旅順開發區居住小區物業管理為例，分析了轄區房產管理工作中的問題解決途徑。

　　關鍵詞：房產管理,物業,轄區房

　　宜居是城市發展的載體、民生的基礎、穩定的依托。我們知道，經濟社會的發展最終取決于人們對生活方式和生活內涵的變化，房地產做為人類賴以生存的基本物資資料與廣大人民群眾的生活、生產息息相關，隨著住房商品化改革的深入發展，城市化進程不斷加快，越來越多的集約化居民住宅小區應運而生，作為現代城市經濟、社會和文化活動的區域載體，物業管理這種形式已經得到了廣大群眾的認同，并成為人們購房時的必須考慮的重要因素。據不完全統計，截止2011年旅順開發區已建或在建住宅小區21個，面積達到380余萬m2,經過十幾年的不斷發展與完善，物業管理已經成為開發區社會、經濟協調發展的重要環節和必備條件。

　　1.物業管理的基本性質與作用

　　1.1物業管理的基本性質

　　物業管理是集房地產綜合開發利用與現代服務相配套的系統性管理的有效形式，是與社會主義市場經濟體制相適應的社會化、市場化和專業化管理的全新模式。

　　2.物業管理的社會作用

　　物業管理從經濟形式上說是一種寓管理與服務之中的特殊管理，其基本指導思想是通過對物的管理過程達到對人的服務，將分散的房屋修繕、設備維修、治安保衛、清潔衛生、園林綠化匯集在一起，統一管理，使自然環境和人為因素對物業所造成損壞程度降到最低限度，從而保證物業功能的發揮，在提升居民的生活品質的同時也促進了城市管理的社會化和專業化發展，開發區十幾年來的發展實踐證明，物業管理在自然化解社會矛盾，促進社會和諧等方面也具有不可替代的重要作用。

　　3.旅順開發區物業基本概況及存在的問題

　　3.1開發區物業管理的形成

　　開發區物業管理工作是隨著城鎮住房改革逐步推進，房屋所有權結構發生重大變化，居民在對房屋財產使用、維護、保值等提出更高服務需求的情況下發展起來的。截止2011年，開發區已建成并入住小區22個，建筑面積227萬平方米，正在準備入住的小區10個，面積153萬平方米，入住物業服務企業16家，負責18個小區的物業服務，南、中、北片回遷區由所在村管理，海紫苑小區棄管,從業人員375人，服務用戶17920戶，覆蓋率達到95%以上，一個現代化居住業態已基本形成。

　　3.2當前物業管理存在的問題

　　物業管理做為城市房屋管理的新模式，在推進住房制度商品化，社會化，提高城市管理水平，改善居民居住環境，提高生活質量，推動社區平安建設等方面發揮了積極作用。越來越多的人享受到了物業管理帶來的生活便利。然而，隨著物業管理覆蓋范圍的擴展，由于地理環境，經濟發展水平以及業主觀念認識的不同，在物業管理和發展過程中，一些深層次的問題逐漸顯露出來，并不斷惡化，引發了社會各階層對物業管理的誤解，從而進一步誘發了物業管理的糾紛，嚴重影響了居民的正常生活及和諧社會建設，并成為了社會各界普遍關注的焦點和政府工作的難點。

　　3.2.1物業管理體制存在建管不分的缺陷

　　應該由房地產開發商解決的矛盾和問題，推給了物業管理企業，物業管理企業解決不了，引起業主的不滿。

　　3.2.2開發建設遺留問題

　　一是開發商為追求利益最大化，不從業主利益出發，對一些遺留問題能拖就拖，工程一旦完工，開發企業撤走后，將問題全部甩給了物業企業，從而造成糾紛不斷，長時間得不到解決。二是擅自改變承諾，為后期開展物業管理埋下禍根，使業主把對開發商的不滿情緒轉嫁到物業身上，給解決這些遺留問題增加了難度。

　　3.2.3物業管理部門職責不清

　　開發區自92年建區以來，房產工作共分為4個部門，人員共有16人組成，全部混編、混崗，隸屬于開發區規劃建設局。隨著開發區城市化進程的快速推進，房產管理工作的不斷規范，這就需要有一個相應的機構與之匹配，在現有基礎上增加人員設備和資金投入成立房產管理部門統一開展工作迫在眉睫。

　　3.2.4入住率低，物業費收繳困難。

　　開發區服務小區居民共計17920戶，入住率不足2900戶，平均入住率為32.6%，物業費平均收繳率為49.2%，而目前物業收費執行的是大連市1996年出臺的標準， 80%以上的小區物業收費在每平方米每月一元以下，大多數物業管理企業收不抵支，長年處于虧損狀態，由于運行困難，導致服務標準降低，個別實在維持不了的只能棄管，把問題扔給社會，推給政府。

　　3.2.5業主觀念滯后，物業消費意識淡薄。

　　多年來，由于我國一直實行的是福利分房制，除了租金沒有其他服務費用。住房制度改革后，大部分居民由公租房用戶變成了房屋產權所有人，變“無償服務”為“花錢買服務”，商品意識和物業消費意識準備不充分，參與意識差，對自己應承擔的義務履行不夠，稍有不如意就拒絕繳納物業管理費。

　　4.解決開發區物業管理瓶頸的幾點建議

　　物業管理制度是市場經濟體制下住房制度的重要組成部分，是當前住房制度改革的發展方向，由于物業管理尚處于摸索期與磨合期，需要政府的鼓勵與扶持，更需要相關制度的配套，正確處理好改革與發展，和諧與穩定的關系，把民生優先戰略落實到經濟社會發展全過程，這既是政府的責任，也是百姓的愿望，更是我們管理部門應盡的義務。個人認為應從以下幾個方面入手：

　　4.1盡快設立與房地產發展相適應的管理機構

　　目前，開發區除12個行政村外，尚沒有形成真正意義上的行政社區，暫不具備屬地化管理的優勢，應借助區行政職能下放的契機，抓緊完善和理順房產管理職能與權限，建立適應需要的房產管理機構，依法對轄區物業管理活動進行政策指導和監督管理。

　　4.2強化措施推進前期物業管理

　　前期物業管理是小區物業管理的重要基礎，一是將物業管理理念融入到住宅區域規劃設計之中，在設計新建住宅小區時要堅持成片開發，封閉式管理原則對小區內物業管理相關措施，在規劃中予以界定并在詳規中加以說明，為后期物業管理創造有利條件;二是推進前期物業管理備案制度，要求建設單位在辦理預售許可前向房產主管部門提交前期物業管理服務合同，業主臨時公約等資料，經審查合格后，出具前期物業管理備案證明。

　　4.3理順建設與管理的關系

　　規范房地產開發企業與物業管理企業的各自行為，使物業管理企業真正成為自主經營，自我發展的市場主體，同時還要從滿足不同層次市場出發，確定服務定位和分類收費標準，方便業主根據自己的消費能力選擇相應的物業服務，通過合同約定的內容，提供質價相符的服務事項。

　　4.4完善市場監管體系

　　嚴格市場準入和退出制度，加強物業資質管理。一方面通過對物業管理的硬件進行規范，對物業管理涉及到的招投標，服務與費用標準等環節進行確認，規范和約束市場行為。另一方面對行業軟環境及宏觀市場環境進行有效引導，注重從行業道德、社會輿論等建立起企業誠信檔案和退出機制，從而加強物業管理企業的自律性，贏得社會對物業管理工作的認同與支持。

　　4.5制定分級服務標準和收費標準

　　建立起與社會經濟發展相適應的物業服務定價機制，包括政府指導價和市場調節價，并根據物業收費標準規定服務標準，達到質價相符。

　　4.6提高業主委員會的維權能力

　　完善業主選舉程序，明確業主委員會的法律地位，確保業主委員會在法定范圍內實施自治管理，監督物業行為，維護自身利益。

　　5.結束語

　　隨著開發區房地產市場的快速發展，物業管理對房地產市場的拓展也發揮著越來越重要的作用，物業管理的好壞是直接影響居民小區后期管理的關鍵，因此，小區物業管理只有在社會管理中擔當起更多的分工與責任才能在建設富庶、美麗、文明城區中發揮更大的作用，讓發展成果真正惠及轄區百姓。