摘要：隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的繁榮和發(fā)展，包干制管理的弊端慢慢顯露出來(lái)，隨著酬金制物業(yè)服務(wù)小區(qū)的不斷增多，酬金制這一物業(yè)服務(wù)模式得到越來(lái)越多的業(yè)主及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的認(rèn)可和青睞，酬金制物業(yè)服務(wù)方式終將成為物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)的主流方式。但是，在酬金制會(huì)計(jì)核算方面，一直以來(lái)都沒(méi)有專門的政策或文件加以規(guī)范，在酬金制管理的小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)際核算當(dāng)中，會(huì)計(jì)核算的方法多樣，不能很好地體現(xiàn)出酬金制管理企業(yè)的規(guī)模和效益。本文逐項(xiàng)分析了酬金制管理物業(yè)服務(wù)企業(yè)目前在實(shí)際中對(duì)于企業(yè)收入和成本確認(rèn)計(jì)量方法的不足和原因，以及在2016年5月“營(yíng)改增”后，增值稅下酬金制物業(yè)服務(wù)企業(yè)的稅費(fèi)承擔(dān)及入賬困惑，并針對(duì)以上問(wèn)題做了初步的探討，進(jìn)一步提出了改進(jìn)建議，并且形成了一整套酬金制服務(wù)企業(yè)的財(cái)務(wù)核算體系。

　　關(guān)鍵詞：酬金制會(huì)計(jì)核算;增值稅費(fèi);目標(biāo)成本管理

　　1物業(yè)公司采用酬金制核算的意義

　　酬金制管理規(guī)避了包干制管理中的諸如不利于企業(yè)專業(yè)化管理，為賺取更高利潤(rùn)而拖延維修壓低成本等弊端，使得企業(yè)的費(fèi)用收支更加透明化、合理化。物業(yè)管理既要實(shí)現(xiàn)企業(yè)的盈利同時(shí)要保障業(yè)主的物業(yè)保值增值，最終實(shí)現(xiàn)雙贏。所以，酬金制對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)而言是生產(chǎn)和發(fā)展道路上的必然選擇。

　　推薦期刊：《中國(guó)物業(yè)管理》(月刊)2001年創(chuàng)刊，物業(yè)管理范文發(fā)表，是由建設(shè)部主管，中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)主辦的全國(guó)性唯一一本國(guó)家級(jí)物業(yè)管理行業(yè)雜志。它主要以促進(jìn)行業(yè)內(nèi)部交流，服務(wù)行業(yè)發(fā)展為宗旨，讀者對(duì)象為物業(yè)管理行業(yè)企業(yè)和從業(yè)人員以及行業(yè)政府主管部門以及行業(yè)研究人員等。

　　酬金制和包干制從定義到實(shí)際操作都有著本質(zhì)的區(qū)別，物業(yè)服務(wù)企業(yè)用成熟的包干制財(cái)務(wù)核算，或者在包干制核算的基礎(chǔ)上稍做改進(jìn)的半包干半酬金核算，都不能真實(shí)全面地反映物業(yè)服務(wù)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和收支信息，不利于保障企業(yè)股東的權(quán)益，同時(shí)也不利于業(yè)主更好的監(jiān)督。所以，實(shí)行酬金制管理的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，實(shí)行專門的酬金制財(cái)務(wù)核算是勢(shì)在必行的。統(tǒng)一且合理的酬金制會(huì)計(jì)核算，一方面可以使得物業(yè)服務(wù)企業(yè)的財(cái)務(wù)收支信息更加透明易懂，方便業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的溝通，加強(qiáng)業(yè)主的監(jiān)督。另一方面，能夠滿足企業(yè)現(xiàn)代化管理的需要，可以更加真實(shí)的反映企業(yè)股東的權(quán)益及收益情況。

　　2物業(yè)公司采用酬金制核算存在的問(wèn)題

　　2.1酬金制核算收入及成本確認(rèn)不完整問(wèn)題

　　由于目前沒(méi)有專門的文件來(lái)規(guī)范酬金制核算，大多數(shù)實(shí)行酬金制的企業(yè)還是建立的包干制核算體系，另有部分企業(yè)通過(guò)往來(lái)款來(lái)核算收取業(yè)主的物業(yè)費(fèi)，將提取的酬金部分作為物業(yè)企業(yè)的收入計(jì)入營(yíng)業(yè)收入，還有部分企業(yè)將酬金視為物業(yè)服務(wù)企業(yè)的一項(xiàng)成本。以上方法從企業(yè)財(cái)務(wù)核算方面均存在一定的問(wèn)題，不能很好地反映物業(yè)企業(yè)的收入和經(jīng)營(yíng)情況。

　　針對(duì)收入和成本的核算方面，按照《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》(發(fā)改價(jià)格〔2003〕1864號(hào))文件的規(guī)定，酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中，按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均有業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。文件規(guī)定中提到的資金更傾向于是物業(yè)費(fèi)用的用途分類，這并不等同于會(huì)計(jì)核算上的收入概念，把資金用途單純理解為收入劃分的界限，就會(huì)使企業(yè)的核算偏離真實(shí)的軌道。財(cái)會(huì)〔2017〕22號(hào)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號(hào)——收入》對(duì)于收入的概念是這樣的：收入是指企業(yè)在日常活動(dòng)中形成的、會(huì)導(dǎo)致所有者權(quán)益增加的、與所有者投入資本無(wú)關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益的總流入。企業(yè)應(yīng)當(dāng)在履行了合同中的履約義務(wù)，即在客戶取得相關(guān)商品控制權(quán)時(shí)確認(rèn)收入。

　　已有論文探討并指出，單純以物業(yè)酬金作為營(yíng)業(yè)收入，不能全面地反映出物業(yè)管理企業(yè)的管理規(guī)模(楊丹，2012)，酬金的概念更趨近于物業(yè)管理企業(yè)的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)，也不符合企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)收入的界定。而將酬金視同為物業(yè)企業(yè)的成本，這樣形成的利潤(rùn)會(huì)沉淀在股東權(quán)益中，與酬金制的定義中的“不足與結(jié)余均由業(yè)主享有或承擔(dān)的”規(guī)定不相符合。也有論文提出以成本加成的方法確定酬金制管理企業(yè)的營(yíng)業(yè)收入，將企業(yè)發(fā)生的服務(wù)費(fèi)用、管理酬金和營(yíng)業(yè)稅金之和作為企業(yè)的營(yíng)業(yè)收入(鄭國(guó)健，2013)。這種方法存在三點(diǎn)缺陷：第一，在2016年5月1日營(yíng)改增后，增值稅并不是單純以收入確定納稅金額，此種方法已經(jīng)失去了應(yīng)用價(jià)值。第二，倒推出的營(yíng)業(yè)收入在確認(rèn)的同時(shí)，沒(méi)有完全按合同履約，有可能增加企業(yè)債權(quán)(應(yīng)收)的不確定性，在一定程度上加大了企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，容易造成物業(yè)管理企業(yè)資金鏈的斷裂，不利于企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展和小區(qū)的物業(yè)服務(wù)。同時(shí)，結(jié)余部分不再計(jì)入收入，易造成稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。第三，酬金制管理的流程應(yīng)為招投標(biāo)—討論費(fèi)用方案—簽訂合同—開(kāi)始執(zhí)行。所以，成本加成的方法更適合在物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)始服務(wù)之前的費(fèi)用測(cè)算環(huán)節(jié)來(lái)使用，由此確定的物業(yè)費(fèi)價(jià)格會(huì)更加合理，能夠滿足物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金實(shí)現(xiàn)。

　　成本的計(jì)量和確認(rèn)也不能同包干制一樣，因?yàn)槌杲鹬坪贤�的訂立目�?biāo)性非常明確，即業(yè)主享受什么服務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)需要花費(fèi)多少來(lái)滿足業(yè)主的需求，在合同中都有明確的標(biāo)準(zhǔn)。所以，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在實(shí)際操作中幾乎沒(méi)有可能來(lái)擅自決定增加或減少服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)和項(xiàng)目，按照合同履約并確認(rèn)成本是保障酬金實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵因素。酬金制的物業(yè)服務(wù)企業(yè)不能像包干制那樣，成本費(fèi)用的花費(fèi)完全由物業(yè)服務(wù)企業(yè)來(lái)決定，為了追求更高的利潤(rùn)，會(huì)無(wú)節(jié)制的壓低各種成本費(fèi)用。所以，酬金制核算下成本費(fèi)用必須按照合同約定確認(rèn)和計(jì)量。

　　2.2酬金制下增值稅費(fèi)繳納和計(jì)量的時(shí)間性差異問(wèn)題

　　增值稅是以收到款項(xiàng)或合同約定為納稅時(shí)點(diǎn)，酬金制小區(qū)基本為預(yù)收物業(yè)費(fèi)的模式，所以，企業(yè)在預(yù)收收入的同時(shí)就把預(yù)收部分的全年稅費(fèi)先行繳納。如果按照納稅時(shí)點(diǎn)確認(rèn)費(fèi)用，無(wú)疑對(duì)前11個(gè)月的酬金核算產(chǎn)生重大影響。而用于抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅金是隨著合同的執(zhí)行按月度取得的，極有可能會(huì)產(chǎn)生部分月份進(jìn)項(xiàng)稅金金額大于可抵扣銷項(xiàng)金額的情況。

　　此外，2011年6月北京市地方稅務(wù)局出臺(tái)了《北京地稅關(guān)于酬金制物業(yè)管理服務(wù)有關(guān)營(yíng)業(yè)稅政策問(wèn)題的公告》，對(duì)于酬金制核算的物業(yè)管理項(xiàng)目符合條件的行為做出了免稅規(guī)定，使得酬金制管理的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以享受到一定的稅收優(yōu)惠。在2016年5月1日營(yíng)業(yè)稅改征增值稅后，針對(duì)“營(yíng)改增”后增值稅費(fèi)的核算方面，國(guó)家稅務(wù)局對(duì)于酬金制服務(wù)的物業(yè)企業(yè)沒(méi)有出臺(tái)類似的文件政策，所以，酬金制管理的物業(yè)公司在繳納流轉(zhuǎn)稅方面存在一定的差異。實(shí)際工作中，部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)不認(rèn)為自身有對(duì)收取的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用開(kāi)具發(fā)票及繳納稅金的義務(wù)，和業(yè)委會(huì)僵持不下，導(dǎo)致酬金制推行困難重重。

　　2.3酬金制管理小區(qū)財(cái)務(wù)管理介入不足導(dǎo)致后期核算混亂的問(wèn)題

　　酬金制推進(jìn)和普及的另一大困難是物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)委會(huì)訂立合同后，在履約過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)合同部分條款設(shè)定模糊，酬金實(shí)現(xiàn)空有合同和實(shí)際不能完全匹配。在后期賬務(wù)處理中，才會(huì)有各種各樣的核算模式，比如直接提取酬金為收入的簡(jiǎn)單粗暴的方法。

　　為了保證酬金制管理順利開(kāi)展，保障業(yè)主和股東的雙方面權(quán)益，使得酬金制核算可以統(tǒng)一規(guī)范地開(kāi)展，財(cái)務(wù)管理的早期介入和過(guò)程管理就顯得十分必要。

　　3完善物業(yè)公司酬金制核算的措施

　　3.1酬金制收入與成本核算的建議方法

　　鑒于目前實(shí)際應(yīng)用中及各類分析文章中提到的酬金制會(huì)計(jì)核算方法和建議都沒(méi)能很好地體現(xiàn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的實(shí)際收支情況和管理規(guī)模，所以本文提出以下建議：

　　(1)在物業(yè)酬金制合同簽訂的基礎(chǔ)上實(shí)行的酬金制管理，營(yíng)業(yè)收入應(yīng)以合同約定的數(shù)據(jù)為準(zhǔn)，在月度未按合同規(guī)定從預(yù)收賬款中結(jié)轉(zhuǎn)至當(dāng)月的營(yíng)業(yè)收入，如果存在部分業(yè)主欠交的部分，則應(yīng)該同時(shí)確認(rèn)應(yīng)收賬款(應(yīng)有收款臺(tái)賬明細(xì)至房號(hào))和營(yíng)業(yè)收入。此部分確認(rèn)的債權(quán)，有合同為依據(jù)，既能保證款項(xiàng)的收回，同時(shí)又可以滿足物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)現(xiàn)酬金。

　　(2)建議物業(yè)服務(wù)企業(yè)在收入核算時(shí)可以按以下來(lái)操作：由業(yè)委會(huì)代表全體業(yè)主同物業(yè)公司進(jìn)行酬金制合同的討論及簽訂，物業(yè)公司應(yīng)該按照成本加成的方法，確定小區(qū)管理的各項(xiàng)費(fèi)用，從而議定物業(yè)費(fèi)用的收取標(biāo)準(zhǔn)。

　　在合同簽訂后，物業(yè)公司開(kāi)始預(yù)收業(yè)主的年度物業(yè)費(fèi)用，并嚴(yán)格按照合同執(zhí)行服務(wù)支付費(fèi)用。支付成本費(fèi)用時(shí)，借記營(yíng)業(yè)成本或管理費(fèi)用，應(yīng)交稅金—應(yīng)交增值稅—進(jìn)項(xiàng)稅額，貸記銀行存款或現(xiàn)金。預(yù)收物業(yè)費(fèi)用時(shí)，借記銀行存款，貸記預(yù)收賬款—預(yù)收物業(yè)費(fèi)用，應(yīng)交稅金—應(yīng)交增值稅—銷項(xiàng)稅額。月度末，按照合同約定，將歸屬本月的物業(yè)費(fèi)用結(jié)轉(zhuǎn)至營(yíng)業(yè)收入，借記預(yù)收賬款—預(yù)收物業(yè)費(fèi)，貸記營(yíng)業(yè)收入—主營(yíng)業(yè)務(wù)收入。按照權(quán)責(zé)發(fā)生制確認(rèn)物業(yè)公司的債權(quán)，借記應(yīng)收賬款-應(yīng)收物業(yè)費(fèi)，貸記營(yíng)業(yè)收入—主營(yíng)業(yè)務(wù)收入，應(yīng)交稅金—應(yīng)交增值稅—銷項(xiàng)稅額。

　　3.2酬金制下增值稅費(fèi)的核算方法

　　鑒于目前國(guó)稅對(duì)于酬金制稅費(fèi)方面沒(méi)有單獨(dú)明確和優(yōu)惠文件，而實(shí)際工作中業(yè)主的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用通常只能繳納到物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)委會(huì)不具備通常意義上的納稅主體資格。所以，酬金制管理的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的同時(shí)開(kāi)具增值稅發(fā)票并履行納稅義務(wù)。這樣在會(huì)計(jì)核算方面，按照配比性原則，對(duì)于增值稅費(fèi)的確認(rèn)和計(jì)量建議做如下核算：

　　按照結(jié)轉(zhuǎn)至本月的收入的銷項(xiàng)減去本月取得的專票進(jìn)項(xiàng)數(shù)額確定增值稅額和附加費(fèi)金額，借記稅金及附加，貸記銀行存款，實(shí)際繳納與按月度計(jì)入費(fèi)用的差額借記預(yù)付賬款—預(yù)繳稅金。希望稅務(wù)針對(duì)酬金制核算的小區(qū)的特殊性質(zhì)給予全面考慮，允許按照合同月度繳納增值稅款，盡快給予政策的指導(dǎo)和規(guī)范。

　　3.3酬金制下財(cái)務(wù)管理介入的方法

　　為避免出現(xiàn)酬金制合同執(zhí)行不順暢，酬金實(shí)現(xiàn)保障不足的情況發(fā)生，按照酬金制服務(wù)的概念和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金的實(shí)現(xiàn)來(lái)考慮，建議物業(yè)服務(wù)企業(yè)前期按照目標(biāo)成本法來(lái)進(jìn)行成本費(fèi)用的測(cè)算，從而設(shè)定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)。

　　目標(biāo)成本是基于某一特定產(chǎn)品的銷售價(jià)格，在考慮必要利潤(rùn)因素后，倒擠出的產(chǎn)品預(yù)期成本。財(cái)務(wù)部應(yīng)當(dāng)按照目標(biāo)成本法進(jìn)行目標(biāo)成本管理，從最初階段開(kāi)始，貫穿于整個(gè)酬金制管理的周期，關(guān)注業(yè)主，關(guān)注物業(yè)服務(wù)的成本，加強(qiáng)供應(yīng)鏈的管理。

　　對(duì)于酬金制管理的小區(qū)，按照目標(biāo)成本法進(jìn)行財(cái)務(wù)管理的流程建議如下：

　　前期：在充分的市場(chǎng)調(diào)查形成的物業(yè)服務(wù)費(fèi)定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的范圍內(nèi)，針對(duì)業(yè)主需求，逐項(xiàng)核定成本費(fèi)用支出的必要性和數(shù)據(jù)。最終測(cè)算出按照市場(chǎng)定價(jià)的區(qū)間范圍和小區(qū)業(yè)主的服務(wù)要求，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否可以形成酬金(營(yíng)業(yè)利潤(rùn))，可以形成的酬金數(shù)額在什么區(qū)間范圍內(nèi)，和企業(yè)投資者設(shè)定的必要報(bào)酬率做對(duì)比分析，為物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供決策支持。

　　合同履行期：按照合同確認(rèn)收入和成本的同時(shí)，本著持續(xù)改善的理念，對(duì)服務(wù)成本進(jìn)行追蹤評(píng)定，如：建立供應(yīng)商管理臺(tái)賬，同業(yè)務(wù)部門共同分析服務(wù)過(guò)程中可能節(jié)約的部分成本等。在滿足業(yè)主需求的前提下，盡可能地節(jié)約服務(wù)成本，可以為業(yè)主留存更多的物業(yè)費(fèi)結(jié)余，形成更具市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)性的物業(yè)費(fèi)價(jià)格。

　　扣除其他經(jīng)營(yíng)的影響，按照以上步驟，因?yàn)槌杲鹬坪贤�的簽訂基礎(chǔ)為前期的成本測(cè)算加上酬金(目標(biāo)利潤(rùn))，所以，物業(yè)服務(wù)企業(yè)一般需要按照訂立合同中的相關(guān)約定，執(zhí)行所有的服務(wù)并支付相關(guān)費(fèi)用，在此基礎(chǔ)上，才能按照合同約定來(lái)確認(rèn)收入。也就是說(shuō)，營(yíng)業(yè)收入扣除成本及稅費(fèi)的金額，就是合同約定的酬金數(shù)額或者大于合同約定的酬金數(shù)額。若有結(jié)余物業(yè)費(fèi)收入，以小區(qū)管理待付的形式留存至其他應(yīng)付款—物業(yè)費(fèi)結(jié)余科目，待業(yè)主大會(huì)決議后使用。酬金部分作為物業(yè)公司的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)，扣除營(yíng)業(yè)外收支，形成利潤(rùn)總額，計(jì)繳所得稅金。年度末按照財(cái)務(wù)制度形成留存收益分配股利。

　　3.4酬金制下會(huì)計(jì)核算體系的初步設(shè)計(jì)

　　為了更直觀的體現(xiàn)酬金制依據(jù)合同來(lái)確認(rèn)各項(xiàng)收入成本的情況，列明會(huì)計(jì)核算的具體分錄如下(某年第一個(gè)月物業(yè)服務(wù)企業(yè)的賬務(wù))：

　　(1)收取費(fèi)用及確認(rèn)月度收入：

　　借：銀行存款貸：預(yù)收賬款—預(yù)收物業(yè)費(fèi)(預(yù)收全年的物業(yè)費(fèi))應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅—銷項(xiàng)(收到的全年物業(yè)費(fèi)的銷項(xiàng)A)借：預(yù)收賬款—預(yù)收物業(yè)費(fèi)(結(jié)轉(zhuǎn)屬于當(dāng)月的物業(yè)費(fèi)計(jì)收入)

　　貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入—物業(yè)費(fèi)收入

　　借：應(yīng)收賬款—應(yīng)收物業(yè)費(fèi)(按照服務(wù)合同確認(rèn)部分欠交業(yè)主的當(dāng)月物業(yè)費(fèi)用)

　　貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入—物業(yè)費(fèi)收入

　　應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅—銷項(xiàng)(應(yīng)收當(dāng)月欠交物業(yè)費(fèi)的銷項(xiàng)B)

　　(2)支付服務(wù)成本費(fèi)用：

　　借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本—物業(yè)服務(wù)成本—人工/材料/外包等

　　管理費(fèi)用

　　應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅—進(jìn)項(xiàng)(當(dāng)月取得的進(jìn)項(xiàng)稅額C)

　　貸：銀行存款應(yīng)付賬款(本月應(yīng)付未付的合同款項(xiàng)，如保安、保潔等)

　　(3)計(jì)算稅金及繳納(以北京地區(qū)為例)：

　　應(yīng)交增值稅=A+B-C

　　稅金及附加：當(dāng)月數(shù)額=(A/12+B-C)*12%(城建7%教育3%地方2%)

　　以后月度數(shù)額=(A*11/12+B)*12%

　　借：稅金及附加(當(dāng)月數(shù)額)

　　預(yù)付賬款—預(yù)繳稅費(fèi)(以后月度數(shù)額)

　　貸：銀行存款

　　(4)月末形成營(yíng)業(yè)利潤(rùn)(酬金)，分別歸集業(yè)主的結(jié)余(或不足)和企業(yè)的權(quán)益

　　借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本—物業(yè)服務(wù)成本(本月按合同約定應(yīng)發(fā)生暫未發(fā)生，如材料購(gòu)買延后、辦公用品不需購(gòu)買等情況)

　　貸：其他應(yīng)付款—業(yè)主費(fèi)用結(jié)余

　　年度結(jié)余若超過(guò)一定數(shù)額，可在來(lái)年召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，適當(dāng)降低物業(yè)費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)。下月度如有費(fèi)用支付，先行從其他應(yīng)付款—業(yè)主費(fèi)用結(jié)余中列支，反之，如為借方余額，在賬務(wù)上先行確認(rèn)應(yīng)收，在月度末書面通知業(yè)主委員會(huì)(此種情況應(yīng)較少見(jiàn)，一般為不可抗力的價(jià)格上漲等導(dǎo)致)，需要簽訂補(bǔ)充協(xié)議，重新協(xié)定物業(yè)費(fèi)價(jià)格，或減少某類成本支出。

　　以上分錄完成后，企業(yè)的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)(酬金)即得到滿足，在此基礎(chǔ)上，得出利潤(rùn)總額，預(yù)繳(繳納)企業(yè)所得稅。然后結(jié)轉(zhuǎn)至利潤(rùn)分配形成物業(yè)服務(wù)企業(yè)的盈余公積和未分配利潤(rùn)。

　　綜上，上述核算分析及實(shí)際操作，在理論上符合現(xiàn)行的國(guó)家政策法規(guī)，在實(shí)際操作中方便簡(jiǎn)潔，同時(shí)，既能保證物業(yè)服務(wù)企業(yè)股東的權(quán)益，又能保證小區(qū)業(yè)主的利益，最終實(shí)現(xiàn)雙贏。

　　酬金制物業(yè)管理模式應(yīng)該是物業(yè)行業(yè)的主流發(fā)展方向，希望國(guó)家針對(duì)酬金制管理的財(cái)務(wù)核算及稅務(wù)事項(xiàng)能夠出臺(tái)完善的政策法規(guī)，使得酬金制能夠更好更快的發(fā)展。

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