摘要：當(dāng)前房地產(chǎn)也越來越成為關(guān)注的熱點(diǎn)、焦點(diǎn)，它不僅是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，也與我們每個(gè)人息息相關(guān)。如何提高房地產(chǎn)投資的效益是一個(gè)非常廣泛的話題，本文試圖從項(xiàng)目進(jìn)度控制涉及的幾個(gè)問題著手，探討通過有效的進(jìn)度控制，更好的發(fā)揮投資的經(jīng)濟(jì)效益。
　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);項(xiàng)目進(jìn)度;控制;投資;探討
　　
　　房地產(chǎn)項(xiàng)目的進(jìn)度控制從廣義上來講從該項(xiàng)目開始購置土地到完全交付使用止，即一個(gè)開發(fā)周期內(nèi)項(xiàng)目進(jìn)度控制管理，一般討論只論述在項(xiàng)目付諸實(shí)施的那一段，狹義的講，只包括建筑施工這個(gè)階段，這一階段是將藍(lán)圖變?yōu)閷?shí)物的過程，由抽象變清晰，模糊變具體的過程。對房地產(chǎn)項(xiàng)目的進(jìn)度進(jìn)行有效的控制，不僅可以及時(shí)發(fā)揮投資的經(jīng)濟(jì)效益，維護(hù)企業(yè)的良好的經(jīng)濟(jì)秩序，還可以提高企業(yè)的經(jīng)營管理水平，本文試圖從幾個(gè)方面對進(jìn)度控制涉及的幾個(gè)重要問題進(jìn)行探討。
　　一、設(shè)計(jì)問題。
　　也許有人會(huì)說，設(shè)計(jì)與進(jìn)度關(guān)系不大，按圖施工而已，這是沒有對涉及進(jìn)度的主要因素進(jìn)行分析之過，設(shè)計(jì)是整個(gè)項(xiàng)目的關(guān)鍵，在進(jìn)度控制過程中，有好的設(shè)計(jì)，猶如有好的起點(diǎn)，設(shè)計(jì)確定了項(xiàng)目施工的結(jié)構(gòu)方式，主要用材料設(shè)備等，都是對進(jìn)度控制產(chǎn)生很大影響的，特別在基礎(chǔ)與地下工程的施工中，好的設(shè)計(jì)對進(jìn)度的控制是十分有利的，常出現(xiàn)一些沒有經(jīng)驗(yàn)的設(shè)計(jì)師在圖紙中出現(xiàn)施工現(xiàn)場很難施工的結(jié)構(gòu)構(gòu)件，筆者曾經(jīng)施工過的一處屋面懸挑構(gòu)件，在屋頂懸挑梁端部再下掛很高的薄板，現(xiàn)場操作難度很大，也沒有十分的必要。
　　二、施工隊(duì)伍的選擇。
　　這個(gè)問題大家都能意識(shí)到，也非常注重，一般要求通過公開招投標(biāo)選擇施工隊(duì)伍，目前規(guī)范的建筑市場做法是通過媒體向市場發(fā)布招標(biāo)信息，符合條件的施工單位參加投標(biāo)，按照預(yù)先規(guī)定的評標(biāo)辦法選擇中標(biāo)人，對此辦法，有利于公平競爭，是否一定能選到最佳施工隊(duì)伍，我并不敢肯定，一般來講，建設(shè)單位一般對施工企業(yè)的市場信譽(yù)、施工水平等了解不深，通過正常招標(biāo)程序選擇的隊(duì)伍往往會(huì)在今后的合作過程中產(chǎn)生較多的不和諧，建設(shè)單位是工程的第一負(fù)責(zé)人，而工程是終身負(fù)責(zé)制，故此建設(shè)單位應(yīng)有必要加強(qiáng)在選擇施工企業(yè)過程中的主動(dòng)權(quán)，特別是選擇那些有類似工程經(jīng)驗(yàn)，與建設(shè)單位配合比較協(xié)調(diào)的，有比較健全的安全質(zhì)量控制體系，在建筑承包市場中技術(shù)力量足、信譽(yù)良好，特別是曾經(jīng)施工過的建設(shè)單位的信息反饋不錯(cuò)的施工企業(yè)，施工企業(yè)如今一般采取項(xiàng)目承包制，故此建議建設(shè)單位把項(xiàng)目班子的組成作為招標(biāo)的一個(gè)評分內(nèi)容。
　　如果選擇了一個(gè)好的施工單位，不但可以保質(zhì)保量完成施工工程，在建設(shè)過程中可以為建設(shè)單位出謀劃策，通常建設(shè)單位在參加建設(shè)的各方主體中工程項(xiàng)目管理水平是最不專業(yè)的，而施工單位除設(shè)計(jì)知識(shí)外是最專業(yè)的，特別是在現(xiàn)場，各種需要在現(xiàn)場解決的問題需要建設(shè)單位人員具有十分豐富的建筑與經(jīng)濟(jì)管理知識(shí)，需要協(xié)調(diào)參建各方的關(guān)系，而目前市場上的監(jiān)理公司人員水平參差不齊，優(yōu)良的施工企業(yè)可以在現(xiàn)場的各個(gè)方面為建設(shè)單位出謀劃策，彌補(bǔ)自身業(yè)務(wù)方面的不足，節(jié)約造價(jià)與減少工期。
　　三、項(xiàng)目施工過程進(jìn)度控制的幾個(gè)問題。這個(gè)過程的進(jìn)度目標(biāo)一般就是投標(biāo)單位的工期，這個(gè)工期是施工單位經(jīng)過仔細(xì)測算出來的，應(yīng)是正常施工情況下可以達(dá)到的，需要注意的建立實(shí)施進(jìn)度控制的科學(xué)組織體系和進(jìn)度控制制度，把實(shí)際進(jìn)度信息不斷地反饋給控制人員，經(jīng)過統(tǒng)計(jì)整理、分析比較后，如無偏差，體系繼續(xù)運(yùn)行，如有偏差，體系將發(fā)揮調(diào)控的功能，分析偏差產(chǎn)生的原因及對后續(xù)工作的進(jìn)度影響、總工期的影響，如有必要，對原計(jì)劃提出糾偏處理的措施，這些措施一般有技術(shù)措施、組織措施、經(jīng)濟(jì)措施、合同措施幾個(gè)方面。
　　項(xiàng)目進(jìn)度在實(shí)施過程中，往往是拖延的可能性大，大家可能都有過這方面的經(jīng)歷，一個(gè)項(xiàng)目拖延幾個(gè)月或年把是非常普遍的，這其中有客觀存在的原因，比如政府的某項(xiàng)行政行為導(dǎo)致停工，更多的是主觀方面的因素，筆者在此提出一些需要注意的問題，共大家參考：
　�。ㄒ唬�溝通問題。這個(gè)問題放在第一位是因?yàn)樵陧?xiàng)目實(shí)施過程中，它時(shí)時(shí)、處處存在著，項(xiàng)目實(shí)施過程，各單位之間、單位各部門之間、部門內(nèi)上下級之間要有暢通的渠道進(jìn)行溝通，在這個(gè)過程中，出現(xiàn)了問題可以協(xié)商處理，而實(shí)踐中出現(xiàn)的大量的扯皮矛盾，基本上都是溝通不暢引起的，比如領(lǐng)導(dǎo)層決定了的某件事情，執(zhí)行人員很久沒有見到相關(guān)的文件，這就是在領(lǐng)導(dǎo)的意圖與執(zhí)行之間缺少了轉(zhuǎn)化過程，需要設(shè)置這樣一個(gè)轉(zhuǎn)化職能的部門或人員；同一部門之間，互相之間溝通不夠，我辦的事你不知道，你辦的事我不清楚，進(jìn)度如何能正常；不同單位之間，信息交流溝通不暢，會(huì)造成指令、驗(yàn)收不及時(shí)，大量問題積壓等等。
　�。ǘ�）計(jì)劃的針對性與可行性問題。這要求計(jì)劃的制訂部門本身具有較強(qiáng)的能力，不過于樂觀也不過于保守，對某項(xiàng)計(jì)劃涉及到的各種因素具有足夠的了解，并且制訂出的計(jì)劃應(yīng)有一定的時(shí)間儲(chǔ)備，要執(zhí)行時(shí)具有切實(shí)的針對性與可操作性，要能合理預(yù)見到一些常見的普通的非正常情況，比如雨季、冬季施工、中考高考期間限制等等。迫于行政與領(lǐng)導(dǎo)意志制訂的計(jì)劃可能會(huì)給執(zhí)行帶來很大的困難，需要計(jì)劃制訂人不但要善于制訂，還要善于向領(lǐng)導(dǎo)解釋。如果總的控制計(jì)劃制訂了，就必須得到執(zhí)行，要求部門根據(jù)該計(jì)劃制訂相應(yīng)的分項(xiàng)計(jì)劃，比如年度計(jì)劃、分項(xiàng)工程計(jì)劃、月計(jì)劃等等，必須層層得到落實(shí)。
　�。ㄈ�）管理的失誤。這方面延誤工期十分明顯，比施工中延誤的要大，也很容易疏忽，現(xiàn)場加班加點(diǎn)可能節(jié)約了幾天時(shí)間，一個(gè)小的失誤能延誤十多天，比如部分設(shè)計(jì)圖紙供應(yīng)耽誤時(shí)間，請有關(guān)部門檢查拖延時(shí)間，業(yè)主處理問題不果斷拖延時(shí)間等等，處理以上問題，必須要責(zé)任落實(shí)到人，工作日清日畢，對拖延著要追究責(zé)任，在必要時(shí)有可靠的措施保證不延誤，比如設(shè)計(jì)部門變更審核，可以考慮采取一定的經(jīng)濟(jì)措施，鼓勵(lì)設(shè)計(jì)人員加班加點(diǎn)，趕上進(jìn)度要求。
　　（四）資金問題。作為企業(yè)來說，經(jīng)濟(jì)問題是最核心的事，在資金出現(xiàn)緊張時(shí)，項(xiàng)目必然受影響，如工程款拖欠、材料設(shè)備供應(yīng)不及時(shí)等，資金是進(jìn)度正常的根本保證。在可能出現(xiàn)資金不及時(shí)的狀況下，相關(guān)雙方要盡早溝通，采取延期或支付利息等辦法，不要等到出現(xiàn)問題才協(xié)商。
　　對于項(xiàng)目進(jìn)度控制過程中出現(xiàn)的進(jìn)度偏差，一般有兩種基本策略：一是采取積極地措施，彌補(bǔ)或部分彌補(bǔ)產(chǎn)生的偏差；二是不采取特別的措施，在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上，按原計(jì)劃執(zhí)行。第二種情況，有可能會(huì)導(dǎo)致偏差越來越大，比較消極，影響總工期與經(jīng)濟(jì)效益，建議少采取，第一種策略，在實(shí)施時(shí)，一般針對出現(xiàn)的原因采取措施，大致有以下措施：
　　1、增加資源投入，如人、材料、設(shè)備的投入量；
　　2、重新分配資源，如調(diào)整人員配備，加班或多班制；
　　3、減少工作范圍；
　　4、采取措施提高勞動(dòng)效率和勞動(dòng)生產(chǎn)率；
　　5、在合同允許范圍內(nèi)采取分包等措施轉(zhuǎn)移任務(wù)；
　　6、采取流水施工；
　　7、修改施工方案趕進(jìn)度，如采取商品砼代替現(xiàn)場拌制。
　　項(xiàng)目總體的進(jìn)度控制應(yīng)該是一個(gè)不斷進(jìn)行的動(dòng)態(tài)主動(dòng)控制過程，，也是一個(gè)循環(huán)進(jìn)行的過程，在編制進(jìn)度計(jì)劃時(shí)，根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況，編制具有一定彈性、可操作性強(qiáng)的計(jì)劃，在執(zhí)行過程中及時(shí)檢查比較分析、確定調(diào)整措施、再計(jì)劃，不斷循環(huán)，同時(shí)進(jìn)度控制是一個(gè)復(fù)雜的過程，與成本、質(zhì)量、安全控制等息息相關(guān)，與影響它的因素之間是對立統(tǒng)一的過程，我們采取的每一種方案都會(huì)有它的適用條件及限制，拋開其他因素，單獨(dú)強(qiáng)調(diào)進(jìn)度或其他是片面的，在實(shí)際操作中，應(yīng)把以上問題結(jié)合起來總和考慮。

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