摘要：隨著我國農村城鎮化的發展，商品住房需求量日益增加，我國房地產開發市場不斷擴大，房地產行業迅猛發展，房地產質量問題成為了各界人士共同關注的焦點。質量問題一旦出現不僅會給購買者帶來經濟損失和安全隱患，也會給開發商帶來維修的麻煩和信譽問題。因此作為開發方，一定要加強質量監督管理，將質量問題解決在萌芽階段。本文就房地產項目開發質量監督管理存在的問題從體制、設計階段和施工階段提出了一些建議。

　　關鍵詞：房地產,質量,監督,管理

　　一、房地產項目質量管理的特點

　　房地產項目質量具有廣義性、時效性和相對性。廣義性指在質量管理體系所涉及的范疇內，組織的相關方對組織的產品、過程或體系都可能提出要求，而產品、過程和體系又都必須具有其固有特性。時效性：由于組織工作的顧客群體和其他相關方對組織工作及其產品、過程和體系的需求和期望是不斷出現變化的，例如，原先被顧客認可認為質量好的產品會因為顧客滿意度的提高而不再受到顧客的認可。因此，組織應定期對質量進行評定，不斷地調整對質量的要求，相應地改進產品、體系或過程的質量，才能確保持續地滿足顧客和其他相關方的要求。相對性：組織工作的顧客和其他相關方可能對同一產品的功能提出來不同的需求;也可能對同一產品的同一功能提出不同觀

　　點的需求。需求不同，功能也就不同，只有滿足不同功能要求的產品才會被認為是質量好的產品。

　　二、房地產項目開發質量監督管理存在問題

　　(一)重事后整改輕事前控制

　　一些房地產企業沒有正確樹立事先質量控制的意識和概念，在工程施工質量管理過程中，只是在施工單位施工過程中或者施工完成后才針對發現問題進行補救，不僅影響了工程質量和工期，同時也增大了建筑成本。例如，在對主體施工單位的管道井蓋的標高定位問題方面，由于事先沒有充分考慮綠化景觀覆土對室外標高的影響，導致建設的所有管道進口偏低的問題。導致在后期景觀施工的覆土過程中，一些井口被埋沒。由于管道井的設計變更過多，而相關資料記錄整理工作跟不上，變更的和增加的管道井標識重復、不統一、數據混亂，導致工程驗收不能順利進行，只有進行二次施工調整，這不僅影響了工程的質量和進度，同時也增加了不必要的工程施工和管理成本。

　　(二)規劃、設計階段存在問題

　　現今的建設項目在初步設計過程中往往存在各專業協調不到位、設計深度不夠的現象，導致各專業在施工圖設計過程中遇到相互矛盾沖突的現象;施工圖設計是對初步設計的進一步細化，是施工過程的指導性文件，施工圖設計深度須嚴格執行國家及省市現行的有關主要法律法規等規程及工程建設強制性標準。個別建設項目在工程沒有地質勘察之前就進行施工圖設計，嚴重違反相關法律法規的規定;某些建設項目在規劃設計方案、初步設計和施工圖設計各個階段為追求速度，不能嚴格把控設計質量，不能保障設計與工程實際情況完美融合，使得后期施工過程中變更圖紙多于原設計圖紙的怪現象。另外在規劃、設計階段，目前，我國的建設監理參與的極少，主要是對項目施工階段的監理，如果建設監理能在規劃、設計階段就參與到設計中去，對提高房地產項目的產品質量及合理利用有效成本會具有極大的幫助和推動作用。

　　(三)實施階段存在的主要問題

　　重視驗收質量，輕視成品保護。一些房地產企業雖然重視對工程質量的管理，但只是對施工產品進行程序化的驗收，沒有樹立對產品的保護意識。這樣容易造成一個階段產品出現質量問題后，難以確認責任方，維修費用由后續施工單位承擔，影響后續施工單位的情緒，導致管理難度和協調成本的增加。

　　三、房地產項目開發質量監督管理措施

　　(一)建立開發項目質量管理責任制。

　　項目負責人是開發項目質量的全權負責人，必須親自抓質量工作。其職責是：根據投資人項目開發戰略，市場定位目標，負責編制開發項目進度計劃，并組織實施;按進度計劃規定，跟蹤、督促、檢查項目進度計劃執行情況，特別是主要質量控制點的驗證、檢查和評審活動;對發現重大的管理方面或技術方面的質量問題，組織研究解決，向項目團隊負責人報告;編制項目質量報告，報上級質檢部門和項目經理。

　　(二)做好設計階段監督管理

　　1、向不同的咨詢公司進行方案設計方面的咨詢，在咨詢公司得出較為科學的項目開發產品定位后，綜合考慮各方案的優缺點，最終選定一個最優方案。

　　2、正確編制設計任務書。設計任務書應以項目前期的策劃定位、批準的規劃設計方案、以往工程設計的歷史記錄和編寫人的經驗為依據進行編寫。

　　3、為了有效地控制設計質量，就必須對設計進行質量跟蹤，定期對設計檔進行審核。在設計過程中和階段設計完成時，審核人員應以設計招標檔(含設計任務書、地質勘察報告等)、設計合同、政府有關批文、各項技術規范、氣象、地區等自然條件及相關資料為依據，對設計檔進行深入細致的審核。在審查過程中，特別要注意過分設計和不足設計兩種極端情況。過分設計，導致經濟性差;不足設計，存在隱患或功能降低。

　　4、建立設計經理質量責任制。開發商設計主管人員在項目經理的領導下，對設計過程進行管理，監督檢查建設方各專業工程師對專業設計中執行公司的質量體系檔情況，確保設計產品和服務滿足合同規定的質量要求。

　　5、建設方各專業工程師要編寫專業設計任務書，明確各階段設計的細度和深度以及體現項目特點的設計要求。作為建設方對設計監控一般都按專業監控，實行專業和項目組相結合的矩陣方式管理，要求設計單位的各專業部室和項目組與建設方相關專業人員和項目部形成對應銜接的工作關系，建設方相關人員對設計質量都負有管理和控制的職責。并采取措施對專業的設計過程實施有效的控制。

　　(三)做好施工階段監督管理

　　在施工階段管理員要做好質量監督管理工作，具體驗證是否存在下列質量問題。

　　1、結構質量監督管理

　　(1)模板工程

　　模板軸線偏位、標高不準、支模過程中出現凸肚、縮頸和翹曲，致砼料澆灌振搗時出現漏漿、跑模、模板拆除后出現蜂窩麻面、孔洞、露筋或幾何尺寸超出設計尺寸等。

　　(2)鋼筋工程

　　使用再生鋼材現象，鋼筋抗拉強度達不到設計要求;鋼筋規格，布筋間距尺寸與設計圖紙不符;墻、柱、主筋偏位，樓板及懸挑板上筋下陷;同截面接頭過多，綁扎及焊接不符合規范要求，骨架歪斜和基礎鋼筋倒鉤板底鋼筋墊塊不足;板頂鋼筋馬凳支撐不足;梁內縱筋間距小，不便澆灌。

　　(3)混凝土工程

　　混凝土配合比不規范;混凝土振搗棒插入深度不到位，振搗不密實，對復雜的節點，如遇到鋼筋密集，不采取措施，不增加人工插釬搗實，出現蜂窩麻面、孔洞、混凝土柱爛腳等現象等。

　　(4)砌體工程

　　砌體灰縫砂漿飽滿度不足80%，豎縫內無砂漿，清水墻縮口大于2cm以上，混水墻豎縫相互搭接小于25mm，出現錯縫、留槎不妥、接槎不嚴、拉結筋長度、間距、數量不夠，造成墻體開裂等。

　　2、建筑質量監督

　　(1)伸縮縫、女兒墻、窗臺、飄板、外墻裝飾條，欄桿擋板等是否存在問題，樓梯處梁下、板下凈空高度是否滿足通行要求，門開啟方向是否符合疏散要求，工程消防安全專項是否存在問題。

　　(2)墻面空鼓多出現于面層與結合層之間，或結合層與基層之間，用小錘敲擊有空鼓聲，后期使用過程中會出現脫落，既影響墻面使用功能又影響建筑空間的美感。

　　(3)沿預埋件周邊,或預埋件附件出現滲漏水。管道通水后,衛生器具排水不通暢.

　　(4)暖氣在使用中,管道堵塞或局部堵塞,影響汽或水流量的合理分配,使供熱不正常。

　　3、電氣質量監督

　　(1)管路敷設

　　鋼管和PVC管壁厚不足，鋼管毛刺，鋼管防腐，線管堵塞，預埋線管處的裂縫，線管保護層不夠，金屬管未做跨接接地線或者不論材質一律焊跨接接地線以及鍍鋅管直接采用套管熔焊連接、套管連接不牢。

　　(2)配電箱箱體預埋

　　箱體電焊開孔、開長孔，管直入箱體，箱體壁厚、銹蝕、暗配電箱外殼變形，箱體內設置不全

　　(3)接地防雷

　　接地裝置的材料品種選擇不當;鋼材不是熱浸鍍鋅產品;材料的規格，尺寸(厚度或直徑)小;接地體(極)間距大，連接工藝不符合要求;接地裝置未按設計要求(點數和位置)設置測試點;防雷接地的人工接地裝置在經人行通道處的埋設深度不夠;接地線(PE)的截面積偏小。

　　(4)照明器具安裝

　　個別燈具的型號、規格、安裝位置、安裝高度不符合設計要求; 高度低于2.4m的燈具，其金屬外殼未做保護接地。應有專用接地螺栓，具有標識;當采用螺口燈頭時，相線未接于螺口燈頭中間的端子上，而將零線接在該端子上，極易造成人身安全事故。

　　(5)開關、插座安裝

　　開關不靈活或接觸不良，插座插孔太松或太緊，安全插座安全擋板損壞;插座接線不符合規范要求，①單相兩孔插座，面對插座的右孔或上孔與相線連接，左孔或下孔與零線連接;單相三孔插座，面對插座的右孔與相線連接，左孔與零線連接。②單相三孔、三相四孔及三相五孔插座的接地線接在上孔。插座的接地端子不與零線端子連接。同一場所的三相插座，接線的相序一致。③接地或接零線在插座間不串聯連接。

　　結論：房地產項目開發的質量監督管理是保證工程質量，降低成本投入，實現利益最大化的重要環節。因此，一定要抓住各個環節的質量控制要點，加強預防措施的落實。

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　　本文選自《房地產導刊》。  《房地產導刊》由廣州市房地產協會主管，中國市長協會；中國房地產協會；廣州市房地產協會；廣州招商服務推廣中心主辦。國內刊號：CN44-1486/F；國際刊號：ISSN1009-4563。