本文選自國(guó)家級(jí)期刊《房地產(chǎn)導(dǎo)刊》，《房地產(chǎn)導(dǎo)刊》由廣州市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)主管，中國(guó)市長(zhǎng)協(xié)會(huì)；中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)；廣州市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)；廣州招商服務(wù)推廣中心主辦。國(guó)內(nèi)刊號(hào)：CN44-1486/F；國(guó)際刊號(hào)：ISSN1009-4563。

《房地產(chǎn)導(dǎo)刊》北京版是一本主流產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)雜志，保持客觀、獨(dú)立立場(chǎng)；具有權(quán)威性、主流性、跨地域性、建設(shè)性，讀者群定位于房地產(chǎn)商、專家學(xué)者、政府官員、社會(huì)名流等高端讀者。

　　摘要：本文以南京某大型商業(yè)綜合體項(xiàng)目為案例，探討了項(xiàng)目合同總體策劃的重要性，并針對(duì)項(xiàng)目合同總體策劃應(yīng)考慮的因素，提出如何進(jìn)行項(xiàng)目合同總體策劃。

　　關(guān)鍵詞：大型商業(yè)綜合體項(xiàng)目,業(yè)主,合同總體策劃

　　合同策劃是對(duì)項(xiàng)目各合同的總體把握，并在此基礎(chǔ)上初步確定合同內(nèi)容、權(quán)利義務(wù)關(guān)系。合同策劃分為合同總體策劃與合同詳細(xì)策劃。所謂合同總體策劃，就是在項(xiàng)目分解發(fā)包之前，依據(jù)業(yè)主情況、承包商情況、工程特點(diǎn)、環(huán)境特點(diǎn)，對(duì)項(xiàng)目相關(guān)的合同進(jìn)行總體策劃，以明確對(duì)合同的簽訂與實(shí)施有重大影響的決策事項(xiàng)。合同總體策劃階段，主要解決的是從項(xiàng)目整體把握項(xiàng)目分解包和存在的界面問(wèn)題。而合同詳細(xì)策劃則是對(duì)合同內(nèi)容詳細(xì)的分析，包括詳細(xì)的合同結(jié)構(gòu)關(guān)系、明確的界面工作內(nèi)容，以及合同當(dāng)事人與其他參與方可能存在的銜接問(wèn)題、責(zé)任、義務(wù)、權(quán)利。

　　考慮到合同詳細(xì)策劃涉及到單個(gè)合同的合同條件、具體合同條款設(shè)置以及與其他相關(guān)聯(lián)的合同之間詳細(xì)具體的界面劃分，本文對(duì)此不作研究，僅僅站在項(xiàng)目整體和全局的角度進(jìn)行合同總體策劃研究。當(dāng)然對(duì)于業(yè)主而言，如何確保合同總體策劃的各項(xiàng)工作內(nèi)容完整、界面明確，避免遺漏和增項(xiàng)，這是一個(gè)非常重要但也具有一定難度的課題。本文就是基于業(yè)主方的視角，以某大型商業(yè)綜合體項(xiàng)目為研究對(duì)象，分析業(yè)主如何根據(jù)項(xiàng)目的具體情況，從全局角度做好項(xiàng)目的合同總體策劃，以便為項(xiàng)目后續(xù)順利實(shí)施創(chuàng)造有利的條件。

　　一、案例背景介紹

　　南京某廣場(chǎng)項(xiàng)目是一座綜合性、多功能，達(dá)到國(guó)際水準(zhǔn)的超大超高層公共建筑，是集國(guó)際高端購(gòu)物中心、五星級(jí)酒店、甲級(jí)寫(xiě)字樓、頂級(jí)豪宅和景觀公寓于一體的大型商業(yè)綜合體項(xiàng)目。該項(xiàng)目一期工程總建筑面積227,055M2，設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)高度約160m，項(xiàng)目業(yè)態(tài)由國(guó)際購(gòu)物中心（位于裙樓1-8層）、寫(xiě)字樓（位于南塔11-22層）、住宅式公寓（位于北塔11-39層）、豪宅（位于北塔11-39層）、五星級(jí)酒店（位于南塔23-36層）五部分內(nèi)容及二層地下室組成。

　　由于該項(xiàng)目屬于大型綜合體項(xiàng)目，功能業(yè)態(tài)復(fù)雜，項(xiàng)目建設(shè)周期長(zhǎng)達(dá)10來(lái)年。而且該項(xiàng)目涉及的參與方眾多，包括投資商摩根、國(guó)外和香港設(shè)計(jì)所、國(guó)內(nèi)設(shè)計(jì)院、各類設(shè)計(jì)專業(yè)顧問(wèn)等，承包商和供貨商數(shù)量也是非常之多。眾多的項(xiàng)目參與方無(wú)疑導(dǎo)致業(yè)主項(xiàng)目管理的跨度和層次都很大，合同管理的難度也隨之大大增加。

　　因此，筆者深感于對(duì)于大型商業(yè)綜合體這種復(fù)雜項(xiàng)目而言，前期做好充分的合同總體策劃，嚴(yán)格劃分各合同之間界面，避免日后扯皮、推諉等現(xiàn)象的出現(xiàn)。界面清晰、層次合理的合同總體策劃，不僅能夠保證圓滿地履行合同，促使各合同達(dá)到完善與協(xié)調(diào)，而且對(duì)整個(gè)項(xiàng)目總目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)也起著決定性的作用。

　　二、項(xiàng)目合同總體策劃的影響因素

　　業(yè)主在實(shí)施項(xiàng)目合同總體策劃的過(guò)程中，應(yīng)思慮周全，盡可能地把與工程項(xiàng)目相關(guān)的各種因素都予以充分考慮。由于業(yè)主在合同類型的選擇中通常起著決定性的作用，因此就要求業(yè)主在工程項(xiàng)目建設(shè)初期就要根據(jù)工程項(xiàng)目的具體情況及所處環(huán)境，考慮各種不同因素（譬如業(yè)主自身資金能力、專業(yè)管理能力，以及合同對(duì)方的能力、經(jīng)驗(yàn)等）的作用，選擇適當(dāng)?shù)暮贤�類型模式，從而避免日后由于合同缺陷等原因造成雙方的糾紛和索賠的發(fā)生，并減少由此產(chǎn)生的費(fèi)用。

　　由于該項(xiàng)目投資商是摩根士丹利，項(xiàng)目性質(zhì)屬于外資項(xiàng)目，所以不受國(guó)內(nèi)各類招標(biāo)法律、法規(guī)、政策文件的約束。因此，業(yè)主在選擇設(shè)計(jì)單位、承包商、供應(yīng)商等項(xiàng)目參與方時(shí)有充分自由的裁量權(quán)。所以，基本上該項(xiàng)目的所有設(shè)計(jì)、專業(yè)顧問(wèn)、技術(shù)服務(wù)等單位都是業(yè)主直接委托的。而承包商的選擇，則由于該項(xiàng)目歷史遺留原因，項(xiàng)目前期由于業(yè)主資金不夠充裕，所以承包商的選擇是通過(guò)議標(biāo)來(lái)確定的。后期由于業(yè)主成功引進(jìn)摩根來(lái)投資，業(yè)主資金能力好，因此為了體現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)性以便更好地選擇到適合的承包商，業(yè)主都是通過(guò)邀請(qǐng)招標(biāo)方式來(lái)確定中標(biāo)單位的。至于供應(yīng)商的選擇，可以分為兩種方式，一種是業(yè)主甲供，另外一種是甲控乙供（業(yè)主采用加簽合同付款方式）。

　　另一方面，業(yè)主考慮到該項(xiàng)目規(guī)模大、功能多、業(yè)態(tài)復(fù)雜，還聘請(qǐng)了專業(yè)的項(xiàng)目管理顧問(wèn)公司，業(yè)主和顧問(wèn)公司一起組成項(xiàng)目管理部（包括合約部、工程部、設(shè)計(jì)部、綜合部）來(lái)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行管理。同時(shí)業(yè)主還委托了測(cè)量師事務(wù)所來(lái)對(duì)項(xiàng)目的合同、造價(jià)進(jìn)行管理，委托某知名監(jiān)理公司來(lái)對(duì)項(xiàng)目的質(zhì)量、進(jìn)度、安全等進(jìn)行管理。這種業(yè)主管理+項(xiàng)目管理公司管理+監(jiān)理管理+（測(cè)量師事務(wù)所管理造價(jià)、合同）的模式，集合了各公司的資源優(yōu)勢(shì)和專業(yè)優(yōu)勢(shì)，因此該項(xiàng)目業(yè)主的綜合管理能力很強(qiáng)，從而可以使得合同包細(xì)分程度很高，合同界面清晰，對(duì)后續(xù)工作的順利實(shí)施產(chǎn)生了重要影響。

　　當(dāng)然，在合同總體策劃的時(shí)候，也要嚴(yán)格按照項(xiàng)目的具體特點(diǎn)來(lái)確定具體的合同包數(shù)量及范圍。譬如本項(xiàng)目購(gòu)物中心、寫(xiě)字樓、酒店、豪宅、公寓的裝修風(fēng)格由于大不相同，所以各個(gè)業(yè)態(tài)的精裝修設(shè)計(jì)單位都是不同的。而考慮到商業(yè)綜合體項(xiàng)目早竣工早投入使用，就能盡早創(chuàng)收、回收投資，所以業(yè)主劃分合同包的時(shí)候必須充分考慮劃分標(biāo)段的合理數(shù)量，以及各標(biāo)段之間的合理界面，使各承包商之間既能各自獨(dú)立施工、追趕工期，又能使各界面之間責(zé)任、義務(wù)清晰，避免推諉、扯皮現(xiàn)象的出現(xiàn)。

　　三、合同總體策劃中合同架構(gòu)圖的重要性

　　眾所周知，合同總體策劃的首要內(nèi)容是構(gòu)建合同結(jié)構(gòu)圖，它是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目采購(gòu)和合同管理的有效手段。合同結(jié)構(gòu)圖是反映業(yè)主方和項(xiàng)目各參與方之問(wèn)，以及項(xiàng)目各參與方之間的合同關(guān)系。通過(guò)合同結(jié)構(gòu)圖可以非常清晰地了解一個(gè)項(xiàng)目有哪些，或?qū)⒂心男┖贤�，以及了解�?xiàng)目各參與方的合同組織關(guān)系。我們將從大型商業(yè)綜合體項(xiàng)目出發(fā)，探討作為業(yè)主方如何在建設(shè)工程的管理中有效建立合同網(wǎng)絡(luò)，從而充分發(fā)揮合同架構(gòu)圖在項(xiàng)目建設(shè)中的作用。

　　（1）合同架構(gòu)圖的涵義

　　筆者認(rèn)為，合同架構(gòu)本質(zhì)上是一種組織分析結(jié)構(gòu)（OBS），用以展示工作要素已經(jīng)分配給了具體的組織單位。在工程項(xiàng)目中，參與工程建設(shè)的各方，包括設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、材料供應(yīng)單位是具體的組織單位。這些單位根據(jù)不同的情況，分別與業(yè)主簽訂合同，其中最重要的合同是設(shè)計(jì)合同、顧問(wèn)合同、監(jiān)理合同以及施工總包合同；各分包單位與總包單位簽訂分包合同；業(yè)主、施工單位與供貨單位簽訂設(shè)備、材料供應(yīng)合同。對(duì)于業(yè)主，合同架構(gòu)圖就是合同的關(guān)系圖。

　　（2）建立合同架構(gòu)圖的必要性

　　對(duì)于這樣一個(gè)復(fù)雜的大型商業(yè)綜合體項(xiàng)目，功能復(fù)雜，業(yè)態(tài)種類多，針對(duì)不同的業(yè)態(tài)--購(gòu)物中心、寫(xiě)字樓、酒店、豪宅、公寓等有不同的營(yíng)運(yùn)團(tuán)隊(duì)，這就必然導(dǎo)致不同的項(xiàng)目業(yè)態(tài)，它們從設(shè)計(jì)需求、設(shè)計(jì)到施工、供貨等方面都存在著顯著的差異。因此，業(yè)主必須盡可能地考慮周全，制定出詳細(xì)全面的合同包劃分。當(dāng)然，由于業(yè)主自身有著管理能力強(qiáng)、專業(yè)水平高的管理團(tuán)隊(duì)，還聘請(qǐng)了諸多的機(jī)電顧問(wèn)、門(mén)五金顧問(wèn)、燈光設(shè)計(jì)顧問(wèn)、智能化設(shè)計(jì)顧問(wèn)、標(biāo)識(shí)設(shè)計(jì)顧問(wèn)、噪聲設(shè)計(jì)顧問(wèn)等等專業(yè)的顧問(wèn)公司，因此，業(yè)主在劃分合同包的時(shí)候秉承盡可能詳盡的原則，將整個(gè)項(xiàng)目劃分為相對(duì)獨(dú)立的、易于管理的較小單元，譬如把一些專業(yè)性較強(qiáng)（如幕墻、消防、弱電、電梯等）的分部分項(xiàng)工程分包，對(duì)于影響工程質(zhì)量、影響工程造價(jià)的特別重要的設(shè)備與材料實(shí)行業(yè)主直接供貨等等。

　　業(yè)主必須重視合同架構(gòu)圖的建立，因?yàn)椋�合同網(wǎng)絡(luò)架構(gòu)是合同關(guān)系建立的基礎(chǔ)。通過(guò)合同網(wǎng)絡(luò)架構(gòu)圖的編制，可以理清項(xiàng)目管理的思路，設(shè)計(jì)一個(gè)符合實(shí)際的切實(shí)可行的合同網(wǎng)絡(luò)。這樣有助于我們把握工程管理的主線，起到提綱摯領(lǐng)的作用。只有整個(gè)項(xiàng)目的所有合同關(guān)系都井然有序，單個(gè)合同中對(duì)雙方的責(zé)、權(quán)、利規(guī)定得很明確，雙方的配合工作也比較好，合同執(zhí)行得也很順利；各個(gè)合同之間界面清晰，涵蓋內(nèi)容全面，整個(gè)項(xiàng)目實(shí)施下來(lái)非常順利，沒(méi)有內(nèi)容被遺漏，都在所有合同中得到反映，這才是我們的目標(biāo)。

　　四、項(xiàng)目合同架構(gòu)的建立分析

　　（1）設(shè)計(jì)合同架構(gòu)

　　該項(xiàng)目由于功能和業(yè)態(tài)相對(duì)復(fù)雜，所以設(shè)計(jì)內(nèi)容也多，因此需劃分成的合同包相對(duì)也詳細(xì)得多。因此，業(yè)主必須明確設(shè)計(jì)總體院，由總體院承擔(dān)該項(xiàng)目設(shè)計(jì)總體管理的責(zé)任，對(duì)業(yè)主委托的其他專業(yè)設(shè)計(jì)單位、設(shè)計(jì)顧問(wèn)以及施工承包商的二次深化設(shè)計(jì)進(jìn)行審核、協(xié)調(diào)、配合和管理，必須確保各專業(yè)之間設(shè)計(jì)范圍和設(shè)計(jì)內(nèi)容的有效銜接。本項(xiàng)目的設(shè)計(jì)合同架構(gòu)如下：

　　（2）施工合同架構(gòu)

　　考慮到項(xiàng)目規(guī)模大、內(nèi)容復(fù)雜，業(yè)主確定采用總包負(fù)責(zé)制。總包選擇的是土建、機(jī)電及景觀工程單位，他們?cè)诠こ淌┕ぶ杏兄鲗?dǎo)權(quán)，對(duì)于臨時(shí)用水、臨時(shí)用電、垂直運(yùn)輸、垃圾清運(yùn)、安全與環(huán)境管理、現(xiàn)場(chǎng)保安等的協(xié)調(diào)方面有利。總包單位通過(guò)收取一定比例的總包服務(wù)費(fèi)，向分包單位提供服務(wù)，可以很大程度的減少施工中的矛盾和問(wèn)題。至于指定分包商的選擇，一般由業(yè)主進(jìn)行邀請(qǐng)招標(biāo)確定中標(biāo)分包商后，由總包和指定分包商簽訂合同，業(yè)主加簽蓋章，形成三方協(xié)議。具體的施工合同架構(gòu)圖如下：

　　（3）材料設(shè)備合同架構(gòu)

　　材料設(shè)備采購(gòu)主要考慮以下三種方式：甲供、乙供、甲控乙供（招標(biāo)時(shí)指定品牌或者暫定價(jià)形式，待中標(biāo)后采用聯(lián)合招標(biāo)的方式或者提供樣品確認(rèn)、定價(jià)的方式）等三種方式。

　　1）甲供合同架構(gòu)

　　甲供方式，主要原因是在招標(biāo)時(shí)未明或者不能夠明確說(shuō)明“唯一”產(chǎn)品的項(xiàng)目。甲供的方式還有如下原因：控制成本要求，保證質(zhì)量（防止施工單位以次充好，降低材料設(shè)備的標(biāo)準(zhǔn)）；另外對(duì)工程周期較長(zhǎng)的項(xiàng)目，對(duì)波動(dòng)性很大的材料也建議采用暫定價(jià)的方式或者甲供（比如電纜等），盡量安排在施工前夕定價(jià)格。綜合考慮以上因素，確定該項(xiàng)目中業(yè)主直接指定供貨的如下架構(gòu)：

　　2）業(yè)主加簽合同（等同于甲控乙供）架構(gòu)

　　另外，由于本項(xiàng)目的指定分包商很多，而各個(gè)承包商合同內(nèi)有不少對(duì)質(zhì)量和造價(jià)影響比較大的材料、設(shè)備，業(yè)主都會(huì)單獨(dú)拉出來(lái)和承包商組織聯(lián)合招標(biāo)，確定中標(biāo)供應(yīng)商后，由施工單位、供應(yīng)商簽訂合同，業(yè)主加簽章，由業(yè)主直接付款給供應(yīng)商（但是發(fā)票由供應(yīng)商開(kāi)給施工單位，再由施工單位開(kāi)發(fā)票給業(yè)主）。在此合同中，業(yè)主不承擔(dān)任何責(zé)任，除了付款責(zé)任。這種通過(guò)招標(biāo)選擇中標(biāo)單位后再由業(yè)主加簽付款合同的方式，不僅使業(yè)主能夠選擇到品質(zhì)好、價(jià)格低的材料和設(shè)備，而且通過(guò)業(yè)主直接付款給供應(yīng)商，能夠確保供應(yīng)商及時(shí)收到貨款并保證質(zhì)量、按時(shí)供應(yīng)，同時(shí)其他一切交貨、安裝過(guò)程中的除付款以外的責(zé)任都由承包商承擔(dān)，業(yè)主不負(fù)任何的責(zé)任。

　　基本后期機(jī)電專業(yè)系統(tǒng)、精裝修過(guò)程中的材料，都是采用的業(yè)主加簽付款合同的方式，合同架構(gòu)如下：

　　（4）外協(xié)/市政合同架構(gòu)

　　一般業(yè)主對(duì)市政工程都是實(shí)行直接委托的，因?yàn)檫@些項(xiàng)目基本都是帶有壟斷性質(zhì)的，如雨污水道路工程、自來(lái)水外線工程、電力外線工程、電信外線工程、有線電視外線工程等。業(yè)主在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，還要接受安監(jiān)、質(zhì)監(jiān)等部門(mén)的監(jiān)督和管理，所以，本項(xiàng)目的外協(xié)/市政合同架構(gòu)如下：

　　五、結(jié)束語(yǔ)

　　對(duì)于本文重點(diǎn)討論的大型商業(yè)綜合體項(xiàng)目合同總體策劃，由于筆者自身實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)有限，難免會(huì)思慮不全、存在不足，希望能夠在以后的工作實(shí)踐中不斷總結(jié)類似經(jīng)驗(yàn)，以便更好地完善自己在合同策劃方面的綜合能力，促使項(xiàng)目的各個(gè)合同達(dá)到完善與協(xié)調(diào)，最終更好地促進(jìn)項(xiàng)目總目標(biāo)的實(shí)施

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