銀行業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)緊密相關(guān)，銀行的房貸業(yè)務(wù)也一直緊隨房地產(chǎn)的發(fā)展做出適時(shí)調(diào)整，本文就重點(diǎn)討論了銀行房貸業(yè)務(wù)的現(xiàn)狀，以及對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的影響。

　　《中國(guó)銀行業(yè)》China Banking(月刊)2013年創(chuàng)刊，是銀行業(yè)雜志。主要刊發(fā)中國(guó)銀行業(yè)政策解讀、權(quán)威發(fā)布、創(chuàng)新研究、前沿問(wèn)題研究成果;雜志以權(quán)威的解讀、全新的視角、全面的分析、全力推動(dòng)銀行業(yè)大發(fā)展;雜志立足銀行業(yè)，反映經(jīng)濟(jì)金融生活，以敏銳的筆觸，捕捉銀行業(yè)發(fā)展的每一個(gè)瞬間。

　　市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)開放式改革趨勢(shì)下，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與金融經(jīng)濟(jì)之間的關(guān)聯(lián)性越來(lái)越緊密，兩大行業(yè)之間跨業(yè)經(jīng)營(yíng)取得了優(yōu)異的成就，雙方共同創(chuàng)造了新的經(jīng)濟(jì)收益額度。近年來(lái)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)采取了宏觀調(diào)控措施，嚴(yán)格控制房?jī)r(jià)走勢(shì)而對(duì)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)造成了強(qiáng)烈的沖擊。銀行作為房地產(chǎn)銷售的資金鏈支撐，其也在重新調(diào)整房貸業(yè)務(wù)以降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)造成的經(jīng)濟(jì)損失。本文分析了銀行房貸業(yè)務(wù)調(diào)控帶來(lái)的諸多影響，對(duì)新一輪房?jī)r(jià)調(diào)控政策下銀行經(jīng)營(yíng)改革提出了科學(xué)性意見(jiàn)。

　　房地產(chǎn)是我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中最為典型的產(chǎn)業(yè)模式之一，因其早期創(chuàng)造了巨額的經(jīng)濟(jì)收益而被經(jīng)濟(jì)學(xué)家多次探討，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)格局進(jìn)行了全面性地分析探討，成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)里最具特色的行業(yè)之一。伴隨著經(jīng)濟(jì)理論體系的日趨成熟，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)改革認(rèn)知水平有了全面提升，擺脫“泡沫經(jīng)濟(jì)”局勢(shì)是房地產(chǎn)業(yè)未來(lái)調(diào)控的必然決策。由于房產(chǎn)銷售與銀行房貸業(yè)務(wù)是密切相關(guān)的，基于宏觀調(diào)控政策下，銀行需綜合考察房地產(chǎn)調(diào)控帶來(lái)的影響，并且及時(shí)調(diào)整房貸業(yè)務(wù)模式。

　　一、我國(guó)購(gòu)房調(diào)控背景

　　房地產(chǎn)一直是國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的主導(dǎo)行業(yè)，憑借其巨大的市場(chǎng)銷售利潤(rùn)而受到了普遍關(guān)注，同時(shí)也成為了市場(chǎng)“炒作”的商業(yè)對(duì)象。由于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制整改對(duì)策調(diào)整，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)買賣交易實(shí)施了嚴(yán)格的調(diào)控措施。2013年2月20日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究部署繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作。會(huì)議指出，這些年來(lái)，各地區(qū)、各部門認(rèn)真落實(shí)中央關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的決策部署，取得積極成效，投機(jī)投資性購(gòu)房得到有效抑制，房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)逐步平穩(wěn)。從一定意義上講，銀行收緊房貸對(duì)抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲會(huì)起到積極作用，進(jìn)行利率優(yōu)惠政策調(diào)整有利于合理引導(dǎo)住房消費(fèi)，抑制投資、投機(jī)性購(gòu)房需求。

　　二、新形勢(shì)下銀行房貸業(yè)務(wù)現(xiàn)狀

　　我國(guó)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)政策調(diào)控階段，也廣泛關(guān)注著市場(chǎng)房?jī)r(jià)的變動(dòng)趨勢(shì)，為了解決房?jī)r(jià)過(guò)高造成的“泡沫經(jīng)濟(jì)”，采取房?jī)r(jià)調(diào)控是必然的經(jīng)濟(jì)決策。但是，作為房地產(chǎn)銷售鏈的核心支撐，銀行房貸業(yè)務(wù)在國(guó)家調(diào)控下也遭受了一系列的沖擊，銀行本身也開始執(zhí)行多種調(diào)控應(yīng)對(duì)措施。如今，銀行房貸業(yè)務(wù)與購(gòu)房交易形成了密切的關(guān)聯(lián)，兩者之間共同促進(jìn)了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。

　　(一)購(gòu)房交易形式

　　從商品房買賣交易情況分析，國(guó)內(nèi)現(xiàn)有房屋買賣資金形式分為兩種，一是全額支付，由買房者一次性向開發(fā)商支付全款房?jī)r(jià)，這類購(gòu)買群體約占20%-30%;二是貸款支付，由購(gòu)買者、銀行、開發(fā)商之間構(gòu)成交易關(guān)系，銀行借貸給買房者，由其代替購(gòu)房者一次性支付全款給開發(fā)商，而購(gòu)房者分期向銀行支付本金和利息，這類購(gòu)買群體約占70%-80%。從房地產(chǎn)買賣交易情況看，房貸業(yè)務(wù)在整個(gè)房地產(chǎn)銷售過(guò)程中發(fā)揮了重要作用，銀行向購(gòu)房者提供貸款業(yè)務(wù)不僅解決了購(gòu)房者、開發(fā)商之間的資金問(wèn)題，也為本身業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)了諸多的經(jīng)濟(jì)收益。

　　(二)銀行房貸業(yè)務(wù)

　　房貸是由購(gòu)房者向銀行填報(bào)房屋抵押貸款的申請(qǐng)，并提供合法文件如身份證、收入證明、房屋買賣合同、擔(dān)保書等所規(guī)定必須提交的證明文件，銀行經(jīng)過(guò)審查合格，向購(gòu)房者承諾發(fā)放貸款，并根據(jù)購(gòu)房者提供的房屋買賣合同和銀行與購(gòu)房者所訂立的抵押貸款合同，辦理房地產(chǎn)抵押登記和公證，銀行在合同規(guī)定的期限內(nèi)把所貸出的資金直接劃入售房單位在該行的帳戶上。無(wú)論是過(guò)去或限制，銀行貸款都是房地產(chǎn)行業(yè)交易的主要支撐體，借助銀行貸款方便了購(gòu)房者與開發(fā)商之間的交易活動(dòng)，維持了雙方之間資金供輸?shù)挠行蜻M(jìn)行，促進(jìn)了商品房交易活動(dòng)的有序進(jìn)行。

　　三、房?jī)r(jià)調(diào)控對(duì)房貸業(yè)務(wù)的影響研究

　　房屋交易買賣不僅是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的一部分，也是關(guān)系著社會(huì)群體生活質(zhì)量水平的重要因素，解決住房問(wèn)題是我國(guó)社會(huì)主義調(diào)控的主要內(nèi)容。近年來(lái)由于市場(chǎng)反饋房?jī)r(jià)過(guò)高等問(wèn)題，群眾生活壓力過(guò)大而降低了幸福指數(shù)，尤其是一線城市買房壓力過(guò)大，極大地減弱了社會(huì)群體參與社會(huì)勞動(dòng)的積極性。從經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃角度考慮，我國(guó)近年來(lái)增強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控力度，旨在將房?jī)r(jià)控制在合理價(jià)格范圍內(nèi)。由于廣泛實(shí)施房?jī)r(jià)調(diào)控措施，對(duì)銀行房貸業(yè)務(wù)早了很大的影響力。