【摘要】本文旨在以構建和諧社會，追求以人為本的方針指導下，對作為社會重要組成部分的售后公房的現(xiàn)狀進行分析，找到可行性解決方案，嘗試破解住宅小區(qū)物業(yè)管理的瓶頸。

　　【關鍵詞】中級工程師職稱論文要求,破解,物業(yè)管理,管理瓶頸,對策

　　物業(yè)管理行業(yè)是在改革開放的背景下逐步形成的，從上世紀90年代初開始實行住房制度改革而派生出來的現(xiàn)代服務行業(yè)。綜觀虹口區(qū)歐陽路街道有關社區(qū)物業(yè)管理方面(諸如房屋滲水、亂停車等)的信訪投訴，有70%來自于售后公房小區(qū)，但由于歷史原因售后公房物業(yè)管理一直是“老大難”問題。為構建和諧社會，追求以人為本，作為社會重要組成部分的售后公房，認真嚴謹分析現(xiàn)狀，找到可行性解決方案是十分迫切的，為此街道決定以本次售后公房物業(yè)管理創(chuàng)優(yōu)獎勵活動為抓手，重新厘清發(fā)展方向，嘗試破解住宅小區(qū)物業(yè)管理的瓶頸。

　　以物業(yè)服務收費而言，對售后公房目前依然執(zhí)行1996年物價部門規(guī)定的收費標準。其收費項目主要為：管理費(4.5-7.5元/月・戶)、保潔費(3-6元/月・戶)、保安費(3-6元/月・戶)，合稱“三項費用”，合計10.5-19.5元/月・戶。

　　與此同時，上海市職工最低工資標準從1995年270元調整至2010年的1120元，年平均增幅達到21%，且《勞動合同法》施行后另增加了8.5%的離職補償金。與居民生活密切相關的水、電、煤氣等公用事業(yè)收費，已形成周期性調整態(tài)勢，且調整幅度較大。水費由1992年的每立方0.18元調至2010年的每立方2.3元，漲幅達到12.7倍：電費由每千瓦時0.21元調至每千瓦時0.617元，漲幅達到2.9倍：煤氣費由每立方0.20元調至每立方1.25元，漲幅達到6.2倍。

　　隨著人們日益增長的生活水平，對物業(yè)管理服務的要求不斷提高，售后公房的基礎物業(yè)管理，必須滿足相應的運轉機制，如人員配備、物料損耗、辦公費用等，這就在收支平衡上形成了明顯的缺口，就售后公房創(chuàng)優(yōu)補貼試點小區(qū)蔣家橋小區(qū)為例，一個近 5萬Ⅱr的小區(qū)，只設一個出入口，按照正常人員配置，起碼在16人，僅目前而言，每年虧損達16.6萬元。

　　企業(yè)為了提升競爭能力，適應越來越激烈的市場競爭，必然要摔“包袱”，要調整產業(yè)結構，進行資源整合。這種長期處于虧損經營的小區(qū)，遲早要被調整，企業(yè)必將退出小區(qū)的管理服務。一旦企業(yè)退出小區(qū)的管理服務，使小區(qū)處于“真空”狀態(tài)，不但使小區(qū)的住戶和業(yè)主受損，還將影響到我們的社會穩(wěn)定與和諧發(fā)展。

　　物業(yè)管理往往從社會公共服務的角度，強調其公益性，忽略了其經營性的本質，并且沒有有效的政策作為公益性服務的補償。

　　在物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的短短20多年里，隨著房產業(yè)的發(fā)展日趨市場化、社會化，而政策法規(guī)的不完善，影響了物業(yè)服務企業(yè)的規(guī)范發(fā)展。現(xiàn)行的售后公房物業(yè)收費標準為14年前所制定，多年來一成不變，相悖市場規(guī)律。盡管政府有關部門對此也作過多次醞釀，但懸而未決已使過低的售后公房收費標準成為突現(xiàn)的瓶頸問題，這一問題的長年沉積，不僅對我們的經濟發(fā)展不利，而且對我們的社會穩(wěn)定與和諧發(fā)展帶來隱患。售后公房管理費低，而物業(yè)人員的收入、辦公費用等則在提高，加上物業(yè)行風建設、實事工程、舊住房綜合整治等額外項目的增多，物業(yè)公司管理費入不敷出的矛盾十分突出，只能通過多種經營所得的利潤，來彌補管理費的不足。不少物業(yè)公司幾年前還能靠收取停車費、出租非居住房屋等多種經營收入來彌補經費不足，而從《物業(yè)管理條例》實施后，單靠打“擦邊球”獲取的收入已很難抵充虧損，售后公房小區(qū)普遍出現(xiàn)了收不抵支，而且缺口越來越大。

　　物價部門應考慮取消有關政府指導價的限制，由物業(yè)公司因適應市場的變化，根據業(yè)主的需要，按照服務質量、數量定價，“多勞多得”。逐步推行售后公房菜單式分等收費管理模式，這是標準化、規(guī)范化的發(fā)展方向。隨著社會經濟發(fā)展和人們生活水平的不斷提高，居民對物業(yè)管理要求也越來越高。我們可遵循“合理、公開以及費用與服務水平相一致”的原則，逐步建立和完善“質價相符”的物業(yè)管理服務收費機制。盡快制訂售后公房服務分等收費辦法。可根據售后公房所處的地段、建造年份、服務等級的不同，實施不同的收費標準。

　　在政府定價尚未調整的情況下，政府應對由于歷史原因形成的售后公房全面虧損的局面，從財政支出中劃撥物業(yè)管理服務專項款項用于建立類似“政府采購服務”的形式補貼售后公房物業(yè)管理公共服務。

　　犯了廣大業(yè)主的利益、享受服務則應履行繳費義務的觀念。房地產開發(fā)的快速發(fā)展為行業(yè)的發(fā)展提供了廣闊的空間，但產業(yè)結構的優(yōu)化問題，法律法規(guī)健全的問題，市場調節(jié)機制尚未完善的問題，制約了行業(yè)的發(fā)展，迫切需要規(guī)范化和市場化。《物業(yè)管理條例》和《物權法》反映了這個趨勢，明確了市場化的發(fā)展方向，也對政府部門進一步轉變職能、提高調控能力等方面提出了新的要求。

　　行業(yè)的發(fā)展面臨嚴峻的形式，從結構上分析，行業(yè)發(fā)展快，主要是兩個的因素推動。一是政策上的倡導、支持與傾斜，使專業(yè)化物業(yè)管理得到普及;二是每年大量的新建物業(yè)拉動了需求的增長。但量的增長沒有帶來質的變化，結構上的問題仍然存在，無序經營、無序競爭的情況沒有明顯改觀，矛盾糾紛依然眾多。企業(yè)的發(fā)展是通過不斷開發(fā)新樓盤獲得的，而不是通過滿足原有客戶新的需求獲得，縱深的發(fā)展少，目前還沒有形成良性循環(huán)。

　　而現(xiàn)行的住宅小區(qū)聯(lián)系會議制度不失為一種行之有效的化解矛盾的途徑，以聯(lián)席會議制度作為謀求共識的思想陣線，以業(yè)委會、物業(yè)公司、居委會聯(lián)合辦公制度的形式，集中研究業(yè)主公益訴求和社區(qū)物業(yè)服務中的熱點、難點、重點問題，化解矛盾與基層，充分發(fā)揮“三位一體”的協(xié)同作戰(zhàn)能力。

　　打造“和諧社區(qū)”涉及眾多層面的因素，包括法規(guī)環(huán)境的完善，經濟水平的提升，民主意識的轉變等。但最為重要的，只有政府主管部門、開發(fā)商、社區(qū)居委會、業(yè)主、物業(yè)公司等多方共同努力，形成一種合力，“和諧社區(qū)”才不會成為一句空話。各部門在社區(qū)建設中應遵循相互配合、優(yōu)勢互補、各有側重、分工協(xié)作的原則，竭誠協(xié)作，齊心協(xié)力把住宅小區(qū)管理好、建設好。居民通過安居，可產生樂業(yè)的激情，可以激發(fā)積極向上的工作熱情和生活情趣，而這正是社區(qū)建設同時也是物業(yè)管理的最終目標。