摘要：城市規劃與房地產開發是城市建設的不同階段，兩者是計劃與實施的關系，只有協調發展、和諧發展，才能更好地為城市建設保駕護航。首先是長期的滯后，隨后出現了短期的過熱，即使在經過調整后的今天，仍存在一些不協調的問題。其中，城市規劃與房地產業的不協調性問題是比較突出的一個方面。如何采取措施，才能促使形成房地產業這一地域性很強的產業的發展與城市規劃發展的良性互動，使房地產業這一基礎性、先導性產業更好地在城市發展中發揮作用。
　　關鍵詞：城市規劃，房地產開發，協調發展
　　
　　在市場經濟多元化體制下，城市經濟飛速發展，城市不斷向外擴展，城市人口、用地迅速增加，我國城市已進入快速發展時期。如何有效引導城市健康有序的發展，如何加強并逐步完善規劃控制，值得我們深入思考。上世紀80年代末，為適應我國城市用地管理和開發建設方式的一系列變化與要求，作為對總體規劃（分區規劃）和修建性詳細規劃銜接與補充的控制性詳細規劃應運而生。控制性詳細規劃是借鑒國外的土地分區管制（區劃）的原理，根據中國城市的實際情況，對城市建設項目具體的定位、定量、定性、定環境的控制和引導。它的特點是文本、圖則及法則三者構成控制體系，相互關聯，共同約束著城市的開發和建設。
　　科學合理的城市規劃是有效規劃控制和引導城市建設和發展的關鍵。在我國規劃管理體系中，由于總體規劃是對城市的總體布局，規劃過于原則，該層次的規劃不能對每個地塊提出明確詳細的規劃要求；另外，詳細規劃對規劃范圍內建筑、道路、綠化等設計十分詳盡，如果作為規劃管理的依據缺乏靈活和彈性，因此，這二個層次的規劃在執行規劃管理的過程中，規劃的可操作性不夠，自由裁量權受人為因素的影響較大，為追求經濟利益而放棄規劃的基本原則的現象不斷發生，城市亂拆，亂建，無序發展現象嚴重，使城市建設和發展受到影響。
　　我國的房地產業在實際運作中，由于起步晚、基礎差，因此與城市的發展存在著不協調之處。首先是長期的滯后，隨后出現了短期的過熱，即使在經過調整后的今天，仍存在一些不協調的問題。其中，城市規劃與房地產業的不協調性問題是比較突出的一個方面。如何采取措施，才能促使形成房地產業這一地域性很強的產業的發展與城市規劃發展的良性互動，使房地產業這一基礎性、先導性產業更好地在城市發展中發揮作用。本文試圖就這一問題，從幾個方面進行分析研究。
　　一城市規劃與房地產開發的特點
　　城市規劃是一種政府干預行為，規劃方案多由政府部門組織編制，具有很強的計劃性和政策性，考慮整體利益和長遠利益；而房地產開發多是企業或個人的經濟行為，以謀求最大利潤為目的，受市場經濟規律的制約。這決定了城市規劃與房地產開發的不同特點。
　　1. 城市規劃的整體最優和房地產開發的個體最優
　　城市規劃考慮整個城市甚至更大區域范圍內用地的合理組織，以求達到經濟效益、社會效益和生態效益的統一，具有全局性的特點。房地產開發是個體經濟行為,開發商從自身利益出發，總是選擇區位條件最好的地段，采用收益最大的開發方式，要求更高的容積率。
　　2.城市規劃的長遠利益和房地產開發的短期行為
　　我國城市規劃年限比較長，約5—20年，甚至更長，長期發展利益為其重要依據；而對城市房地產開發最為重要的是如何使投入資金在最短時間內獲得最大利潤，短期行為目標成為衡量項目可行性的重要依據。城市開發建設要協調長遠利益與短期利益的關系，使城市規劃的宏偉藍圖通過一個又一個的房地產開發的短期活動來實現，城市得到穩步、協調的發展。
　　3.城市規劃的相對穩定性和房地產開發的突發性
　　我國城市規劃編制工作需較長時間，完成后具有法律效應，實施若干年后，才加以修訂，它的內容和表達形式具有相對穩定性。在具備競爭機制的市場體制下，房地產開發要抓住時機和注重開發后的收益，往往會出現出乎規劃管理人員預想的突發行為。
　　二城市規劃與房地產開發的關系
　　首先城市規劃對房地產開發起到必要的管制作用。我國《城鄉規劃法》規定“城鄉土地利用和各項建設必須符合城鄉規劃，服從規劃管理。”具體來說，就是城市建設用地的性質、位置、面積、建設工程的外觀、高度、建筑密度、容積率等都必須接受規劃管理。由于房地產開發以追求最大利潤為目的，受市場經濟規律影響，若沒有規劃干預容易產生過度開發，隨意開發和忽視公眾利益等問題，通過規劃手段對其進行管制是十分必要的。
　　其次，城市規劃指導和促進房地產開發。建立在詳細調查和科學論證基礎上的城市規劃，為開發商提供了大量信息和開發依據，房地產開發的地段選擇，開發方案選取，價格評估等都能從城市規劃中獲得指導。
　　再次，城市規劃設計也是房地產成片開發的必經階段和必要手段。房地產成片開發必須經過規劃設計才能進行工程建設，合理的規劃設計能夠節省投資、降低成本，在較高層次規劃許可的范圍內，獲得數量更多、用途更廣的物業，從而使開發者達到最高的經濟效益，也有利于多快好省地滿足人們生產生活的需要。
　　總之，地產開發必須接受城市規劃的統一管理，同時也能從城市規劃中得到指導和促進。
　　三我國房地產開發與城市規劃不協調發展的表現
　　目前，我國一些城市仍存在著房地產開發背離城市規劃的現象。如過度開發、隨意性開發等行為，導致開發部門為提高出房率，對住宅間距一壓再壓，盡可能增大建筑密度，壓縮基礎設施、綠化、道路等公用設施的開發，往往導致居住區面貌單調，公用設施配套不完善，日照不足，居住環境質量下降等。
　　四我國城市規劃與房地產開發協調發展采取的措施
　　城市規劃對房地產業發展調控的作用最直接、最具體，也最有影響，是房地產業發展的基本依據。而房地產開發又是城市規劃的落腳點和得以實施的執行者。因此，只有制定符合市場經濟規律的城市規劃才能有效控制房地產發展。同時，由于房地產開發具有短期行為和突發性等特點，也給現有城市規劃體制帶來很大沖擊，要求城市規劃在新形勢下作必要的調整。
　　1.市規劃應加強對房地產開發的管理
　　首先，必須增強規劃的超前意識。城市規劃超前不僅能使房地產開發部門有一定的時間和思想、物質準備按照規劃進行開發建設，而且能影響房地產開發的投資方向、策略，促進房地產業健康發展。其次，必須增強全民法制意識。各城市應根據各地的實際情況，以市場經濟為前提，以《城鄉規劃法》為依據，制定《城鄉規劃法》實施細則、城鄉規劃管理技術規范等地方法規，使城鄉規劃的法律效力對房地產開發的全過程起到重要的宏觀制約作用。第三，必須增強規劃行政主管部門的職能意識。許多城市的實踐證明，新形勢下規劃管理權必須高度集中，不宜下放。規劃行政主管部門還應加強對開發區的規劃管理。
　　2.規劃要充分考慮開發者的利益，增強規劃的彈性和應變能力。
　　在市場經濟中，城市規劃在城市發展過程中始終不具有開發的決定權，而只具有否決權，因此城市規劃要加強對房地產經濟的研究，做到以規劃為“龍頭”，帶動房地產開發和城市建設的發展，促使使規劃設想付諸實施。另外，我國現有的城市規劃體制仍以終極式理想規劃方式占主導地位，難以面對現實中的沖突。今后應增強城市規劃的彈性和應變能力，針對城市建設和房地產開發中出現的新的情況和問題，要對規劃作出調整和補充，逐步實現“滾動規劃”。
　　3、加強城市控制性詳細規劃覆蓋范圍。對用地界線、建筑性質、容積率、建筑高度、出入口等作出控制，劃定地塊的用地性質、開發強度和建筑形態。為了吸引投資，讓投資者在選址方面有更大的自由度，同時又符合規劃要求，控制性詳規的各項控制指標應有一定的彈性和靈活性，甚至可以使用獎勵容積率等手段。
　　目前，中國的金融市場機制不夠規范和成熟，體制也不夠完善。房地產金融的創新離不開法律的保障，特別是在證券市場乃至整個金融市場、房地產市場發育并不成熟的情況下，房地產公司對法制建設的重視具有更為重要的意義。房地產公司加強金融法律研究應從兩方面入手：一是盡快了解新出臺的相關法律法規；二是加強對現有的法律、法規的理解和靈活運用，例如：房地產證券化在國際上是房地產非常重要的融資手段之一，現在中國證券法對于房地產證券化的問題又沒有明確的規定，這就要求企業提前介入法規研究，以備在法規出臺時及時運用。此外，我國的《證券法》、《擔保法》、《保險法》等都存在不適應房地產金融發展與創新的條款，企業要研究這些法規可能發生的變化。
　　結論
　　城市規劃與房地產開發可以理解為城市建設的不同階段，計劃與實施的關系，兩者共同為建設城市服務，從這一點看，它們的目標是一致的。低一個層次來看，開發投資者和規劃管理者追求的目標又是不一致的，導致城市規劃和房地產開發之間產生沖突。房地產開發要服從城市規劃，同時將開發過程中遇到的新問題、新情況及時反饋給城市規劃部門；城市規劃要加強對房地產開發的管理，適應房地產開發的發展，使規劃易于實施。總之，城市規劃與房地產開發要相互了解，協調互動，以實現城市開發建設的良性循環。