對于房地產市場，例行而重要的市場調查就是公開的個案現場做調查，并收集資料進行銷售及售后情況的總結和分析，本文是一篇房地產市場研究論文，對當下對房地產市場展開研究分析。

　　論文摘要：房地產市場統計調查，就是以房地產為特定的商品對象，對相關的市場信息進行系統的統計收集、整理、記錄和分析，進而對房地產市場進行研究與預測。由于土地和房屋位置的固定性(不動產)，房地產市場統計調查也烙有很深的地域特征。我們對房地產市場的切入，也習慣依據地域形態，由單個樓盤到區域市場。再由區域市場到宏觀環境，然后再從宏觀環境回到單個樓盤、區域市場。不斷的循環往復，融會貫通，才可真正把握市場的脈搏。

　　一、市場統計調查的意義

　　1、狹義的統計調查

　　狹義的市場統計調查就是指以商品本身的消費者為對象，用科學方法收集消費者購買以及使用商品的事實、意見、動機等有關資料，并予以分析研究的手段。

　　所謂“消費者購買以及使用商品的事實”是指調查房屋的銷售率，購買客戶的來源分布、購買時間、規劃偏好以及面積偏好等事實資料。

　　所謂“消費者購買商品的動機以及使用商品的意見”是指調查、了解購房者購買該房屋的原因是居住、還是投資，對該房屋的滿意程度如何，包括價格、建材、格局、地點以及環境等的反應資料。

　　2、廣義的市場調查

　　廣義的市場調查，其調查對象，除了消費者，還包括所有一切市場上的營銷活動。即以科學的方法收集商品從生產者轉移到消費者間的一切與市場營銷有關的問題資料，并予以分析研究的方法。

　　對于房地產市場，除了進行公開個案市場的調查、研究之外，還包括公司營銷手段的具體執行情況，目標市場狀況，消費者購買動機、傾向、決策等心理過程的分析，以及廣告策略在目標市場中的反應和收效如何。

　　收集并充分研究所收集到的資料，就能夠知道公司營銷計劃的執行情況，以及公司的經營業績。這樣，就能夠隨時糾正營銷過程中的偏差，保證公司在正常的市場軌道中順利地運轉下去。

　　二.市場統計調查在房地產行業中的應用

　　1、前期

　　這一階段的統計調查結果主要應用于公司的投資方向決策。此階段涉及的統計調查方向相對比較宏觀，主要有：

　　(1)宏觀經濟信息——包括政策法規、房地產經濟指數、城市規劃、區域人口特征、基礎設施等基本狀況等。通過對宏觀市場信息的分析，了解房地產市場的現狀及動態。

　　相關市場信息——包括金融市場、業界動態等與房地產有直接與潛在關系的信息，以推論房地產市場發展前景。

　　(2)房地產產品統計調查

　　在售樓盤資料統計——包括本地所有的房地產項目數據庫資料，可進行市場供應量、價格、戶型特點、裝修情況、新技術、新工藝、新材料的使用情況等各方面的統計分析。

　　區域市場統計分析——根據數據庫資料對特定區域市場進行定量分析，研究典型個案，對區域市場特點進行分析。樓盤匯總分析——階段性對樓盤進行統計分析，追蹤市場發展方向。

　　(3)消費需求趨勢統計調查

　　主要針對消費者對某類房地產的總需求量以及房地產需求的發展趨勢研究。主要包括需求動機、購買行為以及需求影響因素的統計調查，這些調查結果將作為開發商把握需求動態的依據，并以此開發出新的產品，并不針對于某一個特定樓盤項目。

　　2、中期

　　開發商在購置土地之后，需要進行相應的項目開發。此階段開發商的主要工作環節包括：具體的項目定位、項目規劃與設計、項目的建設、項目的推廣與銷售。

　　(1)項目定位統計調查

　　考慮具體樓盤項目所處的區域，通過對消費者置業消費需求的統計調查，結合周邊競爭項目和區位特征的調查，對特定區域內的將建樓盤進行準確的定位。

　　(2)消費需求統計調查

　　通過統計調查了解消費者對特定區域樓盤的需求細節、消費動機、消費行為與習慣、決策過程、媒體消費習慣，結合其家庭背景資料、置業階段與用途、家庭的生活形態以及事業發展形態進行市場細分，并確定各細分市場的規模。

　　(3)競爭樓盤統計調查

　　了解特定區域內競爭樓盤，尤其是明星樓盤的銷售狀況、主要賣點、吸引消費者的主要因素，為特定將建樓盤的定位提供參考依據。

　　(4)產品測試統計調查

　　在項目定位之后，目標消費人群趨于明朗，該階段的市場統計調查應當側重于項目細節方面的研究，針對特定將建樓盤，依據設計結果對樓盤的各指標分別進行。具體的調查內容主要包括：1社區配套設施與功能需求測試;2、建筑類型與容積率之間的匹配關系;3、房屋格局/面積與各功能區的使用習慣;4、對裝修的意見與個性化實施;5、朝向/采光與居室功能之間的關系;6、特定需求的價格定位研究等等。

　　3、后期

　　(1)樓盤媒體宣傳統計分析

　　對本地在售項目進行主要媒體的廣告投放量統計，可進行樓盤賣點、營銷策劃活動等市場營銷方面的資料收集，可根據資料進行媒體投放及營銷方式分析，同時作為競爭研究的有力補充。

　　(2)銷售現場統計調查

　　主要實現市場推廣手段效果的評價研究。在樓盤的預售與公開發售階段，將會有數量眾多的、不同性質的消費者到銷售現場關注開發商的產品。通過對現場的了解、意向購房人群的調查、對銷售階段的媒體策略、銷售策略調整提供參考依據。其中主要涉及的研究方向主要有：1、特定樓盤信息的來源以及最主要的影響渠道;2、看房者所處購房的階段，以及看房行為與習慣;3、樓盤評價以及與競爭產品對比;4、對銷售中心以及人員的評價;5、看房滿意度調查等等。

　　(3)銷售監測統計調查

　　隨時對銷售現場的潛在消費者，以及來電咨詢的消費者收集相關的信息，并定期進行必要的回訪，同時進行有效的統計分析，開發商將能準確地掌握客戶的反饋信息，銷售成功狀況、銷售周期等重要數據，通過糾正不理想的工作內容，減少客戶的流失。

　　(4)業主滿意度統計調查

　　現實業主的居住狀況，在一定程度上將會影響到具體樓盤以及開發商的聲譽，因此，提高現實業主的居住滿意程度，將會為開發商良好的品牌形象、提升消費者美譽度與忠誠度，并帶來有效的銷售業績。該項目方向主要是了解消費者對開發商、特定樓盤以及物業等方面的滿意程度。

　　統計調查是統計工作的基礎環節，在房地產市場調研中起著相當重要的作用，市場統計調查的前期、中期、后期各階段成果對房地產企業市場營銷業績的提升有促進和推動作用，統計調查工作方法應當被廣泛的應用于房地產行業的市場調研工作。

　　《中國房地產金融》由中國房地產業協會金融專業建設銀行委員會主辦，是我國目前唯一一份經國家新聞出版署批準向國內外公開發行的房地產金融專業期刊，在社會享有一定信譽，其社會影響也較大。本刊編委會由國務院研究室、中國社會科學院、財政部、建設部、國土資源部、人民銀行、建設銀行、工商銀行、農業銀行等部門的專家組成。