摘要：城市近郊土地資源豐富、單個樓盤用地規模較大且自然環境優良，這是近郊樓盤自身優點，然而交通路程較遠、公交系統不發達且周邊生活配套設施不完善等因素也會直接制約人們對近郊樓盤的購買欲望。如何成功開發近郊大盤已經成為目前我們必須要面對的重要課題。
　　關鍵詞：
　　近郊樓盤；自然、生態；便捷的交通體系；配套完善；特征明顯；
　　
　　正文
　　隨著城市化進程的發展，城市的邊界正在不斷的擴展，原舊有城區用地有限，要創造良好的人居環境只能通過局部細節精致刻畫的處理方式來實現，有點類似于中國江南的庭園，要在較小的用地內創造別有洞天的空間感受；近年來城市近郊樓盤的蓬勃發展改變了這一現狀。城市近郊土地資源豐富、單個樓盤用地規模較大且自然環境優良，這是近郊樓盤自身優點，然而交通路程較遠、公交系統不發達且周邊生活配套設施不完善等因素也會直接制約人們對近郊樓盤的購買欲望。如何成功開發近郊大盤已經成為目前我們必須要面對的重要課題。
　　萬科房產可以說是中國較早進行城市擴容后的近郊大規模樓盤的排頭兵并且取得了驕人的成果，萬科房產的開發已經形成了一套萬科模式，其模式可以歸納如下：首先，以較低價格近郊拿下的大規模土地近郊土地具有價格低廉、拆遷方便且拆遷代價較低、區域具有較大升值空間的特點；第二，選擇其中一塊區域現行將一本分具有建筑特點的配套公建開發出來，通過高檔次公建區域的開發提升整個小區的品質形象且為一期住宅開發提供了便利的必要生活配套設施；第三，圍繞配套公建先期開發小規模住宅并制定合理的銷售價格，這樣顯示小規模、大配套及良好環境的住宅本身就比較能夠吸引購房者的眼球，然后再分期逐步開發整個樓盤，在樓盤的分期開發過程中在分區增設其它配套公建設施，在每一部分的開發過程中都給人們以新的驚喜，樓盤的價格也會隨著分期的開發不斷提升，實現樓盤開發的利益最大化，同時每一個大型樓盤的成功開發反過來又可以提升房地產開發公司的自身品牌價值，品牌價值的提升反過來又可以促進銷售，這是一個良性循環的過程。
　　
　　總平面圖
　　
　　下面我們要以杭州西溪山莊為例剖析一下近郊大型樓盤的設計與商業開發，西溪山莊樓盤位于浙江省杭州市天目山路延伸段余杭區境內，用地面積2000畝，這是一個70萬平方米的大規模樓盤，開發商是華安房地產開發有限公司。
　　這是一個典型的近郊大型樓盤，它兼具了近郊樓盤的所有特征，同時也必須解決近郊樓盤所要面對的所有現實制約因素，開發成功與否設計很重要，設計的理念尤其重要，一念之差往往決定成敗。
　　首先對場地位置及現狀進行分析，該區塊在地理位置上出于杭州的大城西板塊，自從2000年左右杭州城西板塊由一片荒地建設成為杭州中產階級聚居的場所，杭州的城西已經成為杭人心理上的高尚居住區域，及使有人只是居住在城西的幾棟沒有什么環境可言的破舊小區內，但只要言及自己住在城西似乎自己也就跟著高尚起來了，這是一種集群效應的結果，西溪山莊位于杭城城西的西部，在一定程度上也可以借城西提升自己的市場定位。在城西的西部、該樓盤的東部是國家級的自然保護濕地——西溪濕地，西溪濕地是杭州近年主推的第二大自然旅游資源，這里驅車東區西溪濕地只需不到十分鐘的車程，有養的天然公園就在自己的家門口，這樣的地理位置可以說是得天獨厚。另外該樓盤場地內地形高低起伏卻不陡峭，局部山體又可以提供部分山景資源，這是一個純生態的環境，所以生態的主題也是該樓盤得天獨厚的自然資源，如何打好生態這張牌是非常重要的。
　　另外，本樓盤位于天目山路延伸段，緊鄰杭州繞城高速出入口，距離城市中心武林門22公里，路網暢通但是目前公交線路較少且公交運營時段較短，目前的交通體系對于開車一族來說要從家里到周邊配套比較完善的區域進行消費和辦事只需不到二十分鐘車程，交通還算便捷，但對于那些以城市公共交通系統為主要交通工具的群體來說同樣的距離卻至少需要四十分鐘以上的時間，生活中時間成本所占比例過高，目前交通仍不便捷，這些交通現狀決定了前期開發的項目面對的業主必須是以具有私家車為主體的客戶群體，中長期開城市化進程完善以后會有更多選擇以城市公共交通為主體的客戶成為該樓盤的潛在業主，所以分期開發所面對的客戶群體需有一定的目標性。
　　該樓盤周邊樓盤林立，多年以后當入住一定比例時人口密度較高，但是每個樓盤都只是在做自身小區內部配套，市政大的配套較少，可供公用的配套資源不多，這些因素也決定了首期收房的業主必須更多的依靠較遠處的成熟城市配套，小區內部的公共配套只有隨著整個區塊的開發進行逐步完善，這些客觀因素也就很清晰的界定了首期客戶的市場定位，該客戶群體應該是具有一定經濟實力、以家用汽車為主要交通工具、希望在喧囂的城市之外獨享一份生活的寧靜的社會群體。
　　
　　一期會所
　　因此該樓盤分幾期進行分階段開發，首先開發的的距離城市主干道較近的場地北區，以排屋及獨立別墅為主體，區塊內部以機動車交通體系為主，私家車可以直接開至自家車庫，交通便捷，緊鄰城市道路處通過沿城市道路設置帶型水體及在主入口處設置四萬平方米大型綠化景觀主體，這樣即避免了城市道路對一期排屋住戶的噪音及視線影響又營造了氣勢磅礴的樓盤入口景觀，凸顯了樓盤品質，另外在一期區域內部（西側）設置大面積水體，寧靜中見清幽，創造舒適生活自然環境。在主入口處設置一大型鄰水會所，前期可以作為售樓的場所，交付使用后為一些日常小型的商務會談或家庭聚會提供了場所，會所在水一方的意境深遠悠長。
　　
　　
　　二期高層公寓
　　
　　
　　二期緊鄰一期南側，以高層為主，在相對不是特別大的用地范圍內建造了較多的住宅面積，產品類型主要為公寓，在公寓中央設置大型商業及休閑廣場并設置大型體育會所。這一區塊人口密度較高，且所售產品單價較低，主要客戶群體以剛創業的年輕白領為主，這部分群體家庭私家車的擁有比例會相對較低、對區域內部配套會要求較高，日常簡單的消費及休閑都會在小區內部解決，他們看重的是性價比較高的戶型、良好的配套及舒適的小區自然環境，所以該樓盤把所有的小區其他配套公建都集中建設在二期中心區域，有了中心的配套設施，整個樓盤就會充滿了生機和活力，同時良好的配套對二期高層價值的提升起到了很大的幫助作用。二期客戶以年青白領為主，一對年輕夫婦加一個年幼小孩將是該區塊的主要家庭結構模式，該樓盤在二期采取了人車分流的主要交通模式，機動車又小區主干道到達二期區域邊界時即就近又機動車出入口進入地下車庫，為居住業主提供了較多的進行戶外步行交往的可能，同時又為未成年的小孩子提供了較為安全的室外活動場所。　　
　　四期排屋
　　
　　南側三期、四期的開發均以排屋為主體，由于銷售價格的提升，三、四期的排屋將比一期排屋有所升級，一期排屋以多戶聯排為主，三、四期排屋則以雙聯排屋為主，在形體設計上將雙聯進行類別墅的一體化外觀設計；在戶型上進行進一步優化設計、提高性價比；在造型設計上選取北美典型別墅特征進行設計，盡量做到原汁原味的北美風情的實現，另外由于排屋數量較多，為了避免雷同，該樓盤又將該區塊化分成許多不同的小區塊進行不同風格設計，這樣即增加了建筑形態的多樣性又界定了不同的區域空間，提高了可識別性。