隨著公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的迅速拓展，每年都有大量的建設(shè)項目需要新建，需要大量的資金投入，如何以最少的投入，獲得最大的經(jīng)濟效益，是我們當前所面臨的重要課題。房地產(chǎn)項目的施工階段對整個項目成本影響的可能性一般在20%左右， 而項目的設(shè)計階段對整個項目成本的影響卻可以達到75%以上，顯而易見，要控制好建設(shè)項目的投資，就必須加強施工前設(shè)計階段的成本控制，必須對現(xiàn)有的設(shè)計控制措施和方法進行完善和創(chuàng)新。

　　摘　要：設(shè)計是房地產(chǎn)項目成本控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。設(shè)計階段的成本控制是從設(shè)計招標到施工圖設(shè)計的各個方面。如何在房地產(chǎn)項目中進行設(shè)計階段的成本控制，對于每個房地產(chǎn)項目的重要性都是不言而喻的。本文闡述了房地產(chǎn)項目設(shè)計階段成本控制的方法，希望有一定的參考價值。

　　關(guān)鍵詞：工業(yè)設(shè)計論文,設(shè)計,招標,變更,管理,成本控制

　　一、實行工程設(shè)計的招投標制度

　　招投標工作可以實現(xiàn)工程造價、質(zhì)量、工期、社會信譽等多方面的競爭，工程設(shè)計采用招投標制度會使業(yè)主增加設(shè)計方案選擇的范圍，同時使設(shè)計人員在競爭中自覺樹立工程經(jīng)濟意識，提高設(shè)計質(zhì)量，從而達到優(yōu)化設(shè)計、降低工程造價的目的。

　　工程設(shè)計招標要貫穿整個三階段設(shè)計，即方案設(shè)計、技術(shù)設(shè)計和施工圖設(shè)計。在方案設(shè)計階段， 影響工程造價的可能性為75%～95%;在技術(shù)設(shè)計階段， 影響工程造價的可能性為35%!75%;在施工圖設(shè)計階段，影響工程造價的可能性則為25%～35%。顯然，在設(shè)計的各個階段，對工程造價的影響都非常大，這就需要業(yè)主不僅注重方案設(shè)計階段的市場招標，也不能忽視技術(shù)設(shè)計和施工圖設(shè)計階段的招標，使設(shè)計的各階段均能通過市場競爭完成，這樣就會在設(shè)計的各階段，促使設(shè)計單位均能在每一個細節(jié)上精益求精，以便獲取設(shè)計業(yè)務(wù)。

　　在設(shè)計招標進行評審定標時，不僅要考慮設(shè)計“單位”“人員”，更要考慮“方案”。“方案”主要是在構(gòu)思的新穎性、投資的經(jīng)濟性、技術(shù)的先進性、功能的適用性、施工的可操作性等方面進行綜合評審，設(shè)計費僅占總投資的1%～2%，可不作為主要評審因素。通過技術(shù)比較，經(jīng)濟分析，進行量化評分，力求選擇經(jīng)濟、適用、美觀、富有創(chuàng)意的方案設(shè)計投標單位作為中標單位。

　　二、有效推行限額設(shè)計工作

　　限額設(shè)計就是設(shè)計人員在限定的投資額度內(nèi)進行設(shè)計，在設(shè)計過程中充分利用價值工程原理，采取多方案比較，使設(shè)計既滿足建筑功能的要求，又經(jīng)濟合理，以防“三超”(即概算超估算、預(yù)算超概算、結(jié)算超預(yù)算)現(xiàn)象的出現(xiàn)。

　　為便于開展限額設(shè)計，就要求做到以下幾個方面。(1)業(yè)主在尊重科學、尊重實際、實事求是的基礎(chǔ)上，明確提出設(shè)計的經(jīng)濟指標，如鋼含量、砼含量、砌體含量、窗地比等，對不能具體確定的指標可給出范圍，經(jīng)濟指標的確定可參考當?shù)氐钠骄退剑屧O(shè)計院經(jīng)過努力可以達到。(2)應(yīng)有獎懲措施，可以在合同中約定扣除一部分設(shè)計費或單獨設(shè)定一部分設(shè)計費作為設(shè)計質(zhì)量獎金，在設(shè)計成果的經(jīng)濟指標達標后發(fā)放。使設(shè)計與工程量價形成有機的整體，避免相互脫節(jié)，從而保證限額設(shè)計工作的順利開展。

　　三、加強設(shè)計變更的管理

　　設(shè)計圖紙本身的缺陷或設(shè)計深度不夠，將會導致在施工階段的設(shè)計變更增加，從而導致工程造價的增加。如何減少設(shè)計變更，這就需要做到以下幾方面。(1)以合理的設(shè)計費用，選擇合適的設(shè)計單位。充分調(diào)動設(shè)計人員的積極性，確保設(shè)計質(zhì)量。(2)在簽訂設(shè)計合同時，要有相應(yīng)的“節(jié)獎超罰”措施條款。(3)給設(shè)計單位足夠的設(shè)計時間，并分階段核查設(shè)計進度，使設(shè)計工作均衡有序開展，避免因設(shè)計時間分配過短，而導致設(shè)計深度不夠，設(shè)計不完善。(4)在設(shè)計階段，必須確定項目的最終圖紙，避免邊設(shè)計邊修改邊施工的“三邊工程”。(5)為防止在施工圖設(shè)計中產(chǎn)生的缺陷，除了在圖紙審核、校核時嚴格把關(guān)外，還應(yīng)在圖紙會審、設(shè)計技術(shù)交底中給予消除。盡可能把設(shè)計變更控制在工程開工前的紙上談兵階段，從而避免或減少設(shè)計變更費用的產(chǎn)生，確保工程造價得以有效控制。

　　四、總結(jié)

　　總之，設(shè)計階段是工程造價控制的重點，通過充分的市場競爭手段，選擇優(yōu)秀的設(shè)計單位，推行限額設(shè)計，控制限額指標，強化設(shè)計變更管理，減少設(shè)計變更費用的產(chǎn)生，就能實現(xiàn)最優(yōu)的設(shè)計，最經(jīng)濟的投資，對工程造價的控制就能起到?jīng)Q定性的作用。