[摘要]：當前存在著三種類型和三個層次的農村房地產市場,培育和發展農村房地產市場具有重要意義，需要政府、農民和房地產商共同參與，不斷完善法律制度和政策措施，解放思想，走出特色。
[關鍵詞]：農村房地產 ， 探索與思考

隨著社會主義新農村建設的深入開展和統籌城鄉戰略思想的逐步實施，農村經濟社會得到前所未有的發展，農村城鎮化進程加快，農村人口的大量流動以及向城鎮聚集，使得農村土地流轉與農民房產轉讓成為當前農民的迫切需要，這為農村房地產市場提供了一個無限廣闊的市場空間。培育和發展農村房地產市場正是為了滿足農民需要，從而拉動農村經濟發展，提升農村產業結構升級。
一、當前農村房地產市場狀況
當前農村房地產市場整體來說還處于初級階段，多處于自發狀態，缺乏政府引導和規范，市場秩序混亂，存在著資源浪費、資本不足、資質不高等問題以及違規違法矛盾糾紛時有發生的現象，農村房地產市場開發政策尚不明確，發展速度非常緩慢。
與城市房地產市場的規范性、開放性和完善程度相比，從農村房地產市場的發展來看，當前存在著三種類型和三個層次的農村房地產市場。
三種類型的農村房地產市場分別是：隱性農村房地產市場、限制性農村房地產市場和空白農村房地產市場。所謂隱性農村房地產市場，即超出現行法律和政策的限制，以各種手段而進行房地產交易的市場。如“小產權房”的開發與銷售，以買賣房屋為名買賣宅基地，農民用承包土地入股農業企業等。隱性農村房地產市場的存在反映了農民的實際需要，但其危害也是顯而易見的。所謂限制性農村房地產市場，即符合現行法律和政策的規定，滿足某些限制條件而進行房地產交易的市場。如十七屆三中全會通過的《中共中央關于推進農村改革發展若干重大問題的決定》中有關土地流轉和宅基地用益物權的政策指向，實際上承認了土地流轉市場和宅基地轉讓市場的存在，但土地流轉和宅基地轉讓是有條件限制的，并不是完全開放的，不像其他商品那樣在市場上自由流通。限制性農村房地產市場的存在有利于進一步解放農村勞動力，提高農業生產力，但它不利于農村房地產市場的充分發展和長遠發展，限制性農村房地產市場還不能算是完整意義上的房地產市場，還有待逐步地放開與放活。所謂空白農村房地產市場，即潛在的農村房地產市場。如城市房地產市場上運作比較成熟而在農村房地產市場上尚未開發的那些產品和項目。農村房地產市場在很大程度上來講還是一個空白市場，蘊藏著巨大的市場價值。隨著城鄉差距的不斷縮小，城市房地產業必定會逐漸向農村擴展轉移。
三個層次的農村房地產市場分別是：城中村及城郊房地產市場、縣鄉集鎮房地產市場和偏遠農村房地產市場。這三個層次的農村房地產市場是依據經濟發達程度、距離城市遠近而劃分的。農村房地產市場的發展離不開城市房地產業的帶動與輻射作用，距離城市越近，其發展程度越高，距離城市越遠，其發展程度越低。就當前發展程度而言，城中村及城郊房地產市場發展程度最高，基本融入到城市房地產市場當中，縣鄉集鎮房地產市場已進入開發成熟期，是今后農村房地產市場開發的重點和亮點，也是拉動農村經濟發展的重要增長點。偏遠農村由于經濟落后，房地產市場開發的時機和條件尚不成熟，但它并不表明農村房地產市場就沒有開發的必要和可能。
二、培育和發展農村房地產市場的意義
(一)、有利于推動社會主義新農村建設，促進農村發展。
建設社會主義新農村是中央發展農村建設農村的重大戰略部署，即按照“生產發展、生活富裕、鄉風文明、村容整潔、管理民主”的“二十字”方針推進社會主義新農村的建設。建設社會主義新農村的提出為發展農村房地產市場提供了歷史機遇，同時房地產業是一個關聯度極大的產業，它能帶動建筑建材、交通運輸、餐飲百貨、裝潢家飾等多個行業的發展，并能提供大量的就業崗位，就近安排剩余勞動力，借此能夠增加農民收入，提高農民的生活水平，培養農民的現代生活理念。從培育和發展農村房地產市場的角度推進農村的城鎮化發展，充分發揮房地產所特有的綜合關聯帶動效應，農村現狀將會有很多方面的改觀，更好地推動社會主義新農村建設。
（二）、有利于滿足農民需要，維護社會和諧穩定。
隨著城市化不斷推進，有越來越多的農民落戶城鎮，他們在農村的房地產需要處置，以便節約合理利用資源，又能使他們盤活資產，實現資產套現，提高經濟力量。各地農村逐步由改造自然存的意識，很多農民也具備改造舊居的能力，有些地區正實驗推進“中心村”和小城鎮建設，既能保證人口的合理流動，又能促進農村的城鎮化建設。培育和發展農村房地產市場，讓農民的房地產權在市場上公平、合法、自由地交易，也有利于農民的利益得到維護和保障，減少在征地拆遷中損害農民利益現象的發生，從而也有利于社會和諧穩定。
（三）、有利于隱性房地產市場規范化，整頓市場秩序。
隱性房地產市場的存在使得農村房地產市場存在著很多問題，如違章建筑多、土地資源浪費嚴重、房地產交易缺乏法律保護、房地產價格混亂、市場行為不規范等，培育和發展農村房地產市場就有必要把農村房地產交易納入監督管理體系，該取締的堅決取締，該合法化的尊重市場規律和人民意愿將其合法化，從而把“地下”交易放到桌面上來，維護市場主體權益，規范市場交易行為，整頓市場秩序。
三、培育和發展農村房地產市場的對策
（一）、培育和發展農村房地產市場需要三方共同參與。
農村房地產市場尚處于萌芽狀態，其發展需要政府、農民和房地產商三方共同參與。一是政府要發揮主導作用。在培育和發展農村房地產市場的過程中做好組織、規劃和調配工作，制定好產業政策，引導其向正確的方向發展；做好監督管理，嚴格維護土地方面的法律法規，堅決查處違法違規行為，嚴格監督農村房價，嚴格保護耕地，做好產權確認和登記頒證工作；做好市場服務，積極為農戶與房地產商牽線搭橋，尊重市場規律，減少行政干預。二是農民要發揮主體作用。農民是農村房地產的產權所有人，應積極配合政府有關政策和規劃，改變散居傳統和小農耕作方式，充分利用多種資源改善住宅環境，大力發展現代農業，推動農村經濟發展和城鎮化建設。三是房地產商要發揮主要作用。房地產商擁有資金、技術、人才等優勢，要敢于“吃螃蟹”，搶占先機，越早進入農村房地產業，越早獲利，越能立足，尤其是中小房地產商在城市房地產業競爭激烈難以生存的情況下轉戰農村，不失為一個好的選擇。
（二）、培育和發展農村房地產市場需要不斷完善法律制度和政策措施。
我國目前對城市房地產的開發、交易、管理已經形成比較完善的法律法規體系，但對農村房地產問題不僅沒有一部完整系統的法律法規，而有些內容政策規定尚屬空白，培育和發展農村房地產市場，使其健康有序發展，必須不斷完善法律制度和政策措施。一是明確權屬。權屬明確是進入市場交易的前提，是減少矛盾糾紛維護市場基本秩序的必要條件。農村土地為集體所有，要通過法律確保集體農民的所有權人的主體資格，無論是土地承包經營和宅基地的使用，還是集體建設用地，只要涉及集體土地所有權處分的重大問題都須經過本集體村民會議多數通過。要保護農戶的土地承包經營權、宅基地的用益物權和房產私人財產的所有權。二是保障流通。沒有流通便沒有市場，對農用地、建設用地及房產都應該逐步放開市場，通過法律允許并保障其在市場上合理流通，建立統一、開放、競爭、有序的城鄉一體化土地市場，土地承包經營權可以向集體外流轉，建設用地也應該通過集體采取“招拍掛”方式讓投資商公平競爭使用開發，宅基地使用權以及附著其上的房產在一定條件下也應該允許向集體外流通。三是規制主體。對農村房地產開發企業、中介組織、物業管理機構有必要通過法律明確規定其市場主體資格，以授權性規范和禁止性規范規制其主體行為。四是優惠政策。要出臺一些有利于促進農村房地產市場發展的優惠政策和措施，比如建立農村房地產金融體系，解決融資難問題；制定產業優惠政策，鼓勵更多房地產商涉足農村房地產業。
（三）、培育和發展農村房地產市場需要解放思想，走出特色。
由于農村發展的不平衡性和層次性，農村土地的特殊性，城鄉差距的懸殊性以及考慮到廣大農民的生活保障、利益維護，還有社會大局的和諧穩定，對農村房地產市場的開發持慎重態度，這也決定了農村房地產市場不同于城市房地產市場。培育和發展農村房地產市場必須因地制宜、因時制宜解放思想，走出特色。一是探索多種集體所有制的實現形式，促進土地流轉的多樣化。《中共中央關于推進農村改革發展若干重大問題的決定》中指出“允許農民以轉包、出租、互換、轉讓、股份合作等形式流轉土地承包經營權”，對宅基地和集體建設用地的使用權也應該探索新的轉讓模式。二是分區域分層次分步驟發展農村房地產市場。根據地區差異出臺相應政策，成熟地區優先發展，不成熟地區試驗發展。就目前而言，縣鄉集鎮房地產市場是發展重點，應盡快出臺集鎮房地產開發政策。三是鼓勵創新，各種模式都可以探索和嘗試。農村房地產市場基本上還是一個空白市場，其發展絕不會雷同于城市房地產市場，應鼓勵多種力量參與開發，允許多種模式運作，只要有利于農村發展、農民生活和農業生產，就應該支持引導。培育和發展農村房地產市場是必然趨勢，不發展總不如發展，晚發展總不如早發展，限制發展總不如鼓勵發展，漠視存在總不如積極引導，農村房地產業必定成為拉動農村經濟社會發展的重要支撐。