摘要：隨著人們生活水平的提高，對“住”的要求也越來越高，傳統住宅工程質量驗收模式已滿足不了人們日益增長的需求。建筑業深化改革之后，推出了住宅工程質量分戶驗收的方案，很好地降低了用戶的質量投訴問題，提高了工程質量管理水平，影響深遠。本文從住宅分戶驗收方案的內容特點和實施方法入手，提出一些做好分戶驗收的基礎性建議。
　　關鍵詞：分戶驗收，住宅工程，質量驗收
　　一、分戶驗收方案分析
　　近年來住房制度發生了重大變革，住宅逐步走上了商品化的道路。住宅質量問題一直是廣大群眾切實關心的一些重要問題，一旦出現住房質量問題，其后果就不堪設想，保證住宅工程質量以及驗收的真實性、有效性就顯得尤為重要。
　　以下將從分戶驗收的定義及特點以及分戶驗收方案的優勢幾個方面對分戶驗收方案作詳細的介紹和說明。
　　1.分戶驗收方案的定義及特點
　　分戶驗收，即指住宅工程按國家規范要求竣工后，由建設單位組織，建設施工和監理單位專業技術人員，分戶分門對室內和公共部分進行功能質量和觀感質量驗收，同時填寫質量驗收記錄，并各自簽章。
　　分戶驗收的時間介于建設單位提交竣工報告與單位竣工驗收之間，盡量將出現的質量問題控制在竣工驗收之前。分戶驗收與竣工驗收是不同的兩個概念，也處在不同的階段。首先，分戶驗收主要針對的是住房工程，而竣工驗收是面向所有建設的工程；其次，分戶驗收是逐戶逐門全數檢查，而竣工驗收采取的是抽樣檢查；最后，竣工驗收還對分戶驗收的結果進行復查。鑒于二者的檢查主體不盡相同，因此不能混淆二者的概念。
　　2.分戶驗收方案的優勢
　　在推行分戶驗收之前，我國住宅工程質量驗收主要采用的是單體驗收制。單體驗收制，是在住宅工程按照國家規范竣工后，主要采用整體驗收和抽樣驗收的方式進行工程質量的檢查，基本是以“一幢樓”為單位，或者抽簽戶。這種驗收方式，不進入具體的“戶”，難以保證每戶的功能質量與觀感質量都合格過關。住戶搬入后，種種不滿意，產生了大量的質量投訴與糾紛。
　　而分戶驗收正是誕生在這種弊端的基礎之上，有效地改善了上述出現的問題。消費者對住宅質量的要求日趨提高，很多單體驗收下來的住宅，出現部分房屋滲水、日照過多甚至面積縮水的現象，導致了開發商與用戶糾紛不斷，更有甚者對簿公堂，嚴重影響了和諧社會理念的開拓。實施分戶驗收，可切實保障用戶的住宅質量問題。
　　二、分戶驗收所涉及的內容
　　住宅質量工程的分戶驗收主要依據國家和當地的工程質量監督標準與規定，以及經審查合格批準的施工圖設計文件等。其中國家規范主要包括《混凝土結構工程施工質量驗收規范》、《建筑裝飾裝修工程質量驗收規范》、《建筑地面工程施工質量驗收規范》等。
　　其中分戶驗收主要涉及的內容如下：①檢查結構外觀及尺寸是否存在偏差；②要充分保障地面、墻面和房屋頂棚的面層質量；③要確保門窗安裝的質量；④做好防水工程質量的各項檢查工作；⑤要實現通風、采暖系統的規范化安裝；⑥保證給水、排水系統的安裝質量；⑦確保室內電氣工程安裝質量和建筑節能工程安裝質量。
　　需要說明的是要把所有住房的采光度、室內清潔度、外窗臺高度、防水地板等都納入驗收的內容當中，并填寫驗收記錄，以保證產權人的知情權。發現不符合驗收的記錄，責令重新驗收。
　　三、分戶驗收的實施方法
　　目前，由于住宅質量工程分戶驗收是一項新進推行的質量管理模式和規定，因此還沒有一套完整規范的實施方法。但是依據“統一標準、完善方案、責任到人、逐項驗收”的指導思想，分戶驗收的實施程序還是有體系可循的。
　　筆者認為分戶驗收的具體實施方法應該按一下步驟來嚴格執行：
　　第一、建設單位組織監理單位、施工單位共同成立負責驗收的工程質量監督領導小組，召開前期準備會議，并確定成立專項質量檢查小組，如給、排水系統安裝質量檢查組、防水工程系統安裝質量檢查組、結構外觀及尺寸偏差檢查組、門窗安裝質量檢查組等等。
　　第二、分戶驗收工程監督領導小組制定驗收方案。方案內容包含確定具體驗收工程、驗收數量統計、制定相應分戶驗收記錄表、準備檢查工具、安排日程等。
　　第三、根據計劃對接受驗收的工程進行分戶驗收，進度安排妥帖。
　　第四、填寫分戶驗收記錄，并各自蓋章，審核最終驗收記錄，對不符合建設規范要求和違背設計要求的要進行整改和修復。
　　需要明確的是，確定成立的受檢工程質量監督領導小組的成員必須穩定，不可出現個別人離職而耽誤整體進度的現象。專項質量檢查小組也必須對其負責的職責有一定了解和研究，對施工圖紙設計有一定認識基礎，確保驗收保質完成。
　　四、分戶驗收的推行策略
　　筆者結合一些成功的實踐，認為分戶驗收方案的推行應該從如下幾個方面著手：
　　第一、由于住宅質量工程分戶驗收的主體是建設單位、施工單位和監理單位，利益為一體，往往因為工作量繁瑣而只進行膚淺的驗收，并且有時并不能做到完全的客觀公正。因此，委托第三方檢測機構進行檢測是一個十分行之有效的方法。既可以提高質量驗收的效率，還能切實保護到用戶的利益，實現分戶驗收的真實、有效、公平和公正。
　　第二、住宅工程分戶驗收包含的范圍較廣，基本能做到功能質量和觀感質量的全面檢查。但是，在快速工業化發展的城市中，還存在噪聲污染、空氣質量污染等問題。將這些納入分戶驗收的內容中，更能滿足用戶對住宅質量的要求。
　　第三、竣工合格的住宅到達用戶手上后，基本上建設單位已經能功成身退了，這個時候物管公司將擔負住宅日后的物業管理工作，與業主打交道。為了減少日后雙方的沖突、糾紛與矛盾，物管公司也應介入到分戶驗收的過程中。建設單位預先選好物管公司，與其一起進行住宅的分戶驗收工作。由于物管公司日后將直接面對業主的投訴與交涉，因此將格外認真做好前期的檢查驗收工作，以減少日后不必要的麻煩。
　　第四、嚴格按照規范執行，完善督查檢查制度。保障住宅質量分戶驗收的真實性、規范性和檢查人員的責任可追性。
　　
　　結束語
　　住宅工程質量的分戶驗收方案是建設部依據當前形勢深入改革下的產物，對解決住宅工程質量方面存在的問題，保障消費者的利益，提高工程質量管理水平，發揚國家利民益民的宗旨，促進和諧社會都有一定的積極意義。推行住宅分戶驗收制度，須結合本地的實際，從實際情況出發，以百姓利益為先，以私人利益為后，明確各項責任，完善制度體系的建立，不斷推動住宅質量的提高。
　　
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