摘要：隨著住房制度改革的深入，商品住區的建設正逐步走向成熟，本文選取西安部分典型住區，在對現狀問題深入研究的基礎上，分析了商品住區公共服務設施的發展趨勢，并提出了相應的規劃策略及建議。
　　關鍵詞：商品住區論文，公共服務設施論文
　　一、研究背景
　　黨的十四大確定我國經濟由計劃經濟過度到市場經濟，住宅商品化觀念已經深入人心。城市住宅和其他商品一樣，已真正進入市場，參與流通。商品住宅設計的思路也由福利模式轉變到市場模式。商品住宅不同于福利住宅，在出售商品的同時還需要出售服務，只有設施完善、配套齊全的商品住宅，才是有價值的商品。因此，配套設施的系統化、高效化、人格化是現代化住區設計與開發要求的目標。
　　就西安而言，商品住區的開發建設也由最初的探索，一步步走向成熟（如圖1圖2所示）。從上世紀九十年代初，作為國家第二批試點小區的糜家橋小區在西安建成，標志著商品住宅小區開始在西安出現。在二十年的發展中，經歷了“試點小區”、“小康示范小區”、“康居工程”等特定的時期，逐漸走向成熟，然而不同時期的商品住區也都有著鮮明的自身特征。
　　
　　二、現狀問題
　　1、典型住區的選取論文
　　本文在對西安商品住區廣泛調研的基礎上，選定了糜家橋小區（90年代初、國家第二批試點小區）、明德門小區（95—97年安居工程）、錦園小區（2000年、小康示范小區）、紫薇城市花園（99年、康居示范小區）、楓林綠洲（2005年）作為重點研究小區。首先，這些小區都有明確的界限、有適當的規模，具有普遍性；其次，它們區位不同、建成年代不同，作為不同時期具有代表性的商品住區，又有代表性和典型性的特征。
　　2、現狀問題
　�。�1）配建規模與指標的矛盾
　　房地產市場的商業化導致在住宅小區的開發建設過程中，每個住宅區在城市規劃許可的范圍內獨立規劃設計。盡管在建設過程中，規劃管理部門控制了一些主要的經濟指標，然而由于監管體制的不健全，造成許多住宅區的建設在開發商在追求利益最大化驅使下，未能按規劃指標配建公共服務設施。
　　城市規劃應當是建立在對城市總體認識的基礎上的對城市進行的有關功能分區、公共服務設施配套、城市景觀等方面的設計，而開發商拿到的地塊對于一個城市而言只是很小的部分。因此開發商為了能夠獲得最大的利益，盡量減少在自己的地塊中無利可圖的公共服務設施的建設，也導致了服務設施在地塊中建設的不平衡。例如，在調查中，教育設施，管理用房等往往都在規劃中被忽略，而盡量擴大可銷售的住宅，商業服務設施面積，從而導致居住需求和服務設施不足兩者之間的矛盾。
　　對西安市城市教育配套設施建設的情況調查顯示：未央區：在調查的18個新建住宅小區中，僅有興隆小區、錦園新世紀、白樺林居3處配套建設了中小學。其他15個住宅小區中，幼兒園配套率為20%，小學和普通中學配套率為零。建成的3所學校產權屬開發者，其中兩所學校按民辦機制運作；雁塔區：在調查的15個新建居民小區中，有11個小區未建小學，12個未建幼兒園，13個未建初中，所建的3所幼兒園、4所小學、2所初中全部為民辦運營模式。曲江新區范圍內的幾十個大型住宅項目，目前均未規劃建設教育配套設施；灞橋區：共抽查了28個小區，只有西港花園有幼兒園。
　　（2）公共服務設施重復建設嚴重
　　開發商在追求個體利益最大化的基礎上不惜進行惡性競爭，各個地塊的獨立開發使得開發內容有可能產生不必要的重復，而導致資源浪費。由于住宅區的用地屬于不同的開發商，而導致平均商業利潤的減少，有些住區商業的經營比較慘淡，甚至有些店鋪一直閑置，這不僅僅是商業投資者的損失，更重要的是社會資源的很大浪費。
　�。�3）公共服務設施的配建缺乏預見性
　　以糜家橋小區為例，小區位于西安高新區與老城區的交界處，是高新區的入口。由于糜家橋小區在建設之初高新區只是在剛剛規劃建設階段，周邊各種商業活動較少，而隨著高新區的不斷發展，糜家橋小區所在地段的區位優勢逐漸明顯，各類大型商業設施、金融機構在此匯集，占據了主要道路兩側的商鋪，而那些小型商業設施、各類培訓機構以及為周邊企事業單位職工服務的小型餐飲設施逐漸深入糜家橋小區內部，小區主要道路兩側的樓房底層甚至整棟樓都被這些商業活動所占據，使得小區內部變得比較雜亂。
　�。�4）服務功能與居住功能的矛盾
　　一般而言，居民對居住環境有以下幾個方面的需求；生理需求、行為需求、安全需求、社會交往需求、審美需求等，城市居住小區公共設施的布局要從滿足人們對居住環境的各種需求出發。
　　公共服務設施的布局的合理與否很大程度上影響居住功能。例如糜家橋小區將大量的商業活動引入住區，導致住區內人流混雜，嚴重影響了居民的居住生活。
　　三、趨勢分析
　　1、“人”的需求發展趨勢論文
　�。�1）生活方式休閑化
　　調查資料顯示：我國大城市居民全年休閑時間總量大約為2095小時左右，而工作時間大約為1548小時左右，年休閑時間比工作時間多550個小時。居民生活的休閑化的變化趨勢要求在社區中有更多的休閑類公共設施，居民對這些設施所提供的服務的水平也有較高的要求。休閑類的居住區公共設施的增多對于促進住區居民之間的交往、增強歸屬感和凝聚力具有十分積極的意義。具有一定規模的綜合型休閑活動場所的設置，有助于建立住區歸屬感這也是彌補住區間差異、促進住區融和的重要手段。
　�。�2）學習終身化
　　伴隨著市場經濟的發展和經濟類型的多元化以及人口的老齡化，游離于單位以外的居民增多，客觀上要求基層社區進一步發揮管理、服務乃至教育、培訓功能。提高居民素質是社區發展的智力保障，社區教育的對象是社區的全體居民。就當前的情況來看社區教育主要針對的人群是：下崗失業人員、離退休人員和城市流動人口。
　　針對西安市商業住區的調研情況也驗證了這一點，越來越多的培訓機構出現在住區及其周邊，社區老年大學在西安的住區中也已經出現。
　�。�3）老齡化
　　隨著生活水平的提高生育率的繼續下降人均壽命的延長我國居民人口結構中呈現老齡化現象。我國現階段的養老服務還停留在傳統家庭養老為主與一部分的社區照顧相結合的階段。從社會發展來看，將來進一步發展到以社會養老為主是一個必然趨勢。這也要求將來的城市住區能提供更多的老年服務，住區中老年設施的增多也是不可避免的。
　　2、教育設施“區域化”
　　隨著土地價格的攀升，許多房地產開發商為了減少投資，開發的地塊規模逐漸變小，有些很難配建中小學，即使配建了小學，其規模也會很小，就教育設施本身而言，規模小了也就會導致提供的服務較少，辦學質量難以保證。因此，過分要求開發商按照標準配建教育設施已不大現實，這就要求政府出面，對區域乃至全市的教育設施進行統一規劃，出資建設一些規模較大、實力較強的公立中小學。這樣既可以解決住區教育設施的不足，又可以保證學校的教學質量。以西安高新區為例，全區的中小學基本上能做到統一、均衡的布局，很多小區都已不再單獨配置中小學，糜家橋小區、紫薇城市花園都是依靠周邊的教育設施滿足居民的需求，楓林綠洲建設時雖配建了高新三小，但高新三小已不僅僅為楓林綠洲服務。
　　3、商業設施的新發展
　　將商業設施按照其提供服務的內容和方式分為綜合商業設施，專項商業設施，餐飲商業設施和服務商業設施。對西安部分住區商業設施的統計情況如圖所示：
　　從上圖可以看出，隨著時代的發展，商品住區商業服務設施的數量不斷增多，尤其是與居民密切相關的服務性商業更多的進入到了住區。
　　在商業領域，傳統的購物方式受到電子商務的影響將可能導致商業設施面積的減少以及其功能的泛化。以日本為例，70年代末，日本公司從美國引入了便利店的概念。在日本，便利店更像小型的生活站，人們可以在任何一家連鎖的便利店取到在網上定購的貨品，這使得人們購買生活用品的出行率降低，相應商業設施的面積減小。
　　四、對策探討
　　1、優化公共服務設施空間布局
　�。�1）商業街規劃模式
　　這種住宅區公共服務設施的配置模式是把住宅區的服務設施，集中于住宅區的某個地段，公共服務設施形成的商業街與住宅的關系相對獨立，但是又有較強的聯系。公共服務設施的對外服務功能增強，由豐富的建筑形態形成的街道空間也能成為有趣味的活動場所。這種公共服務設施是結合市場的需要來建設的，加之建筑整體和住宅相對脫離，形式更加的豐富多樣，內部公共服務設施的劃分也可以根據經營的內容和規模進行多樣的劃分，滿足不同經營者的需求。
　　建成于2005年的西安高新區風林綠洲就體現了商業街的規劃理念，在各組團間形成了四條不同的商業街，而且每條街都結合了廣場、綠化等居民休閑活動場地，無形中也增加了居民的消費機會。
　�。�2）公共服務設施帶規劃模式
　　將圍在“圍墻”內的住宅區公共設施用地集中形成的開放的帶狀用地，使住宅區公共設施不再歸屬于某個住宅區，公共設施帶與城市互動的方式進一步加強。沿街底層商業的開發難以擺脫各個住宅區各自為政的局面，難以做到多個住宅區之間的統籌與協調。公共設施帶作為住宅區的公共空間骨架，融人城市的公共空間系統，實現地區配套設施與城市共享，優化城市資源的配置。
　　2、政策建議
　�。�1）建立適應市場經濟的思維方式
　　更新規劃管理思路首先應當建立起一套適應市場經濟的思維方式，隨著市場經濟的不斷發展，越來越多的服務設施已交由市場來配置，規范是用于指導建設行為的綱領，不應是一成不變、束縛發展的準繩。規范無論在制定還是在實施時都應留有適當的彈性，并對不同的設施采取不同的手段。
　�。�2）加強前期分析工作
　　以商業服務設施為例，市場經濟條件下，地區之間和地區內的消費差異逐漸拉大，設施的內容和規模的確定涉及面廣，影響因素多，僅按人口和面積比重進行分級配套是遠遠不夠的，還必須對居住區的規模，建設地段和環境條件，以及居民生活水平、消費能力以及商業本身的經營要求等因素進行綜合考慮。
　　參考文獻：
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