中小城市城鎮化改造相比大城市的改造更容易出現一些問題，比如城中村頑疾、房地產過度開發等問題，都比大城市要嚴重，本文主要研究中小城市舊城改造的可持續發展問題。

　　《城市》City(月刊)1988年創刊，是目前城市科學研究領域內辦刊歷史最久的刊物之一，在天津市期刊質量評估中被評為一級期刊，并獲多項獎勵。本刊物致力于探索城市發展規律和趨勢，研究城市發展、城市規劃、城市管理和城市建設的理論、成果和成功實踐的范例，同時還介紹國外一些國家關于城市建設的先進理論知識，使其為我們的城市建設服務。

　　本文從舊城改造與房地產開發的關系，揭示了我國中小城市舊城改造面臨的問題和矛盾，通過分析現階段我國中小城市舊城改造的本質內涵，提出符合中小城市實際的可持續發展舊城改造之路。

　　當今的中國正處在高速發展的時期,城市建設的規模更是與日俱增。城市建設的可持續發展越來越受到全社會的關注。隨著我國城市化進程的加快,在城市發展建設中舊城改造是一個十分復雜的問題，既有共同性的矛盾又有各個城市的特點。舊城區既是城市歷史文脈的根，也是傳統與現代功能共存和矛盾焦點所在。同時，在中小城市進行整體結構轉變過程和原有城市土地進行大規模轉換的過程中，又出現了新情況和新問題。

　　1中小城市舊城改造面臨的主要問題和矛盾

　　1.1超強度的房地產開發帶來環境的惡化。

　　在市場經濟中，房地產開發只有在房地產出售或出租所得的收入超過土地征用、土地出讓金、拆遷費用和安置補償費、建造成本才有可能。基于這一利益動機，目前我國的舊城改造都趨向超強度開發，這樣才能使房地產開發公司在建設并出售商品房中獲取利潤。在我國中小城市舊城改造中這種現象是十分普遍，也是十分嚴重的。為了維護開發收支平衡，適當增加建筑密度是+分必要的，但如片面追求經濟效益，人口密度、建筑密度和容積率過高，就會導致城市環境的惡化。

　　1.2超強度的房地產開發帶來基礎設施的超負荷運轉。

　　城市中心取得土地利用轉換，勢必帶來土地使用性質改變和使用強度提高，這已成為我國城市舊城改造的現實必然。與之相伴隨的是要加強和提高基礎設施的負荷能力，供電、供水、排水、供氣、供暖、通訊等都要徹底改造，交通也將進行根本改善。由于房地產開發商盲目地追求經濟效益，政府管理失調，片面提高容積率和建筑密度，導致現有基礎設施容量和交通容量難以適應高強度的開發，使基礎設施超負荷運轉產生了負效應。

　　1.3中小城市舊城改造的歷史保護意識淡薄，造成“建設性”破壞，導致城市歷史風貌和特色的喪失。

　　在經濟發展的高速起步階段，由于仍有一部分人片面認為保護歷史文化妨礙城市經濟發展，常常急于改變物質生活條件和發展經濟，無視歷史文化遺產的保護，以至由此演化成破壞性建設行為。

　　1.4中小城市中的“城中村”是舊城改造的重要難題。

　　在目前市場經濟條件下，中小城市的房地產開發商為追求企業利益最大化，他們不愿選擇“城中村”這樣的土地進行開發，因為存在著“城中村”的土地比較成本高，比較利益低，花費精力多，建設周期長，工程量大，投資巨大等諸多問題。政府在編制城市規劃時“城中村”的改造也是十分棘手的事情。

　　2走符合中小城市特點的可持續發展舊城改造之路

　　舊城改造與房地產開發相互促進，舊城改造為房地產開發提供土地，房地產開發為舊城改造提供資金和動力。以舊城改造促進房地產開發，以房地產開發加快舊城改造，堅持舊城改造與房地產開發相結合的舉措，既有效地改善了群眾居住條件，又實現了擴大內需，刺激消費，帶動房地產業發展，拉動經濟增長的目的。

　　2.1堅持走舊城改造與房地產開發相結合之路，是中小城市的必然選擇。確定實施舊城改造與房地產開發相結合思路，主要基于以下三個因素：一是資金因素。完成舊城舊村改造任務，搞好基礎設施配套，投資巨大。這樣大的投入，只能適應市場經濟需求，實行土地置換，以地生財，以地聚財，走綜合開發、滾動發展的路子。二是需求因素。搞好舊城改造拆遷安置，需要大批安置房源。此外，住房潛在需求和實際需求也都很大。這樣大的拆遷安置需求和住房需求，只有加大開發步伐，才有可能加以解決。三是實力因素。房地產開發實力明顯增強。開發內容已由簡單的住宅建設發展到融住宅、非住宅、道路、重要基礎設施為一體的綜合開發。實踐證明，堅持舊城改造與房地產開發相結合，是符合中小城市的實際的，既找到了實現城市面貌大變樣的切入點和突破口，又實現舊城改造與房地產開發互相促進、共同發展的目的。

　　2.2統一規劃、統一管理，努力提高房地產綜合開發水平。一是堅持統一規劃，對核準認定的待改造區片，規劃部門本著優化用地結構和較好地體現“三個效益”的原則，逐一提前編制出詳細規劃，為引進外資和招商開發單位創造條件。二是對舊城改造項目和房地產開發項目實行統一管理。三是建立嚴格的市場約束機制，把好土地供應源頭，防止出現土地非法交易、違法占地現象，保證國有資產不流失。四是實行集中收費制度，規范減免辦法。舊城區改造項目需要減免有關費用的，要統一論證，提出意見，批準后執行。凡屬于土地出讓金和城市配套費等應收費用，房地產開發商必須無條件繳納，確有困難的，可分期繳納或記錄在案，作為政府的股份或投入。

　　2.3采取各種優惠政策，促進舊城改造與房地產開發順利推進。一是政策扶持，按貨幣安置和實物安置相結合的原則對原有拆遷安置法規進行了修政，使各類舊城改造項目分別享受一定的優惠政策，保證開發商有利可圖。二是資金傾斜，資金問題是制約舊城區改造的瓶頸和關鍵。解決資金問題。

　　2.4保護與開發并舉，保護舊城區原有的歷史文化特色。首先需要全面認識舊城的特點和要求，按照分類分區的原則，對所在舊域區及地段實行開發定位;其次調整土地利用與布局和完善功能，解決舊城區人口密度、建筑密度過大的問題，改善環境，增強活力，不能盲目提高建筑的高度和密度;接著要改善交通和市政設施條件，提高環境質量;最后要重視舊城區的傳統風貌和特色，控制舊城區的建筑高度、體量、色彩和風格。

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