在高速城市化過程中,受土地產(chǎn)權限制及拆遷補償?shù)纫蛩氐挠绊?原農(nóng)村居民點開發(fā)成本提高,急于擴展的城市首先傾向于開發(fā)成本較低的周邊地塊,使原農(nóng)村居民點逐漸成為都市海洋中的“孤島”。
　　東營市的中心城---我國第二大油田勝利油田和中國石油大學駐地,規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)主要有6個街道辦事處,村居18個,總占地面積840.1公頃，總建筑面積187.2萬平方米，總人口為2.82萬人。城中村居布局分散,土地利用粗放。為節(jié)約利用土地,改善城市居民生活條件,近年來,東營市通過政策拉動,典型帶動,依法運作,扎實開展村居改造工作,節(jié)約集約用地,城市面貌大有改觀,城中村集體經(jīng)濟不斷壯大,人民生活水平有了顯著提高。
　　1城中村改造基本情況
　　自2004年以來，中心城村居改造涉及6個辦事處的17個居（村）委會。現(xiàn)已建成的有沙營、辛鎮(zhèn)、南王屋、耿井、萬泉、中王屋、東營、瑪瑯、劉家、哨頭、茶坡、孫路、北田等13個村居，占地2687畝，總建筑面積1310636平方米，涉及8080戶。在建的有耿井商品房、中王屋二期、哨頭二期、茶坡三期及勝園街道合村并點工程5處，總面積173074.05平方米。擬建的有7處，分別是耿井二期，擬建規(guī)模為200000平方米；南李三期，占地174畝；東營村二期，建設規(guī)模為60000平方米；北王屋一期，占地73.5畝；西營一期，占地141畝，建筑面積100000平方米；辛店二期，占地367畝，建筑面積200000平方米；姜家二期，占地10畝，建筑面積15000平方米。
　　城中村的改造工作已列入東營市十一五規(guī)劃，根據(jù)《規(guī)劃》到2010年，東營市將完成300人以上村莊規(guī)劃編制。規(guī)劃實施后，中心城區(qū)的城中村改造取得明顯效果。
　　2政府為村居改造提供堅強保證
　　東營市是在石油礦區(qū)基礎上發(fā)展起來的新興城市,受過去“隨礦建鎮(zhèn)”模式的影響,中心城建設布局分散,土地利用粗放,特別是有18個村居散落在城區(qū)之內(nèi),環(huán)境質量差,基礎設施不配套,浪費了土地資源,影響了城市化進程。為充分發(fā)揮土地資源效益,促進城市和諧發(fā)展,2003年4月組建了東營區(qū)中心城村居改造辦公室,具體負責中心城村居改造的組織、指導、監(jiān)督和管理等工作,各街道也分別成立了領導小組和工作機構,明確目標責任,實行重點調(diào)度,在人力、物力、財力等方面給予充分保障。在認真調(diào)查和廣泛論證的基礎上,研究確定了“分類指導、一村一策,成熟一個改造一個”的工作思路,對領導班子強、改造難度小的村居,采取以村居為主的改造方式;對情況復雜、改造難度較大的村居,采取政府主導的改造方式,做到因村制宜,穩(wěn)步推進。對工作中遇到的重大問題,區(qū)委、區(qū)政府主要領導親自調(diào)度,分管領導靠到一線,有關部門和街道密切配合,及時采取有效措施,避免引發(fā)矛盾和不穩(wěn)定因素,確保了城區(qū)村居改造工作的順利進行。
　　3充分調(diào)動村居改造的積極性
　　城區(qū)村居改造情況復雜,資金投入大,部分居民顧慮較多,加之受傳統(tǒng)觀念的影響,參與改造的積極性不高。區(qū)委、區(qū)政府通過組織街道、村居干部和群眾召開座談會、外出參觀考察、算賬對比等形式,讓干部群眾充分看清了村居改造的當前利益和長遠利益。市政府對村居改造工作高度重視,從政策上給予最大優(yōu)惠,及時研究出臺了《東營市中心城村居改造建設管理暫行辦法》。辦法規(guī)定:用于村居改造建設的土地,政府優(yōu)先規(guī)劃;村居現(xiàn)狀用地優(yōu)先保障用于本村居民住宅和必要的生產(chǎn)經(jīng)營用地,按協(xié)議出讓方式辦理用地手續(xù),土地收益全部用于村居改造建設,本村居民住宅免交城市基礎設施配套補助費;其余土地公開處置,土地收益及收取的城市基礎設施配套補助費主要用于村居改造的城市基礎設施建設。這些政策充分體現(xiàn)了讓利于民的原則,最大限度地保障了群眾利益,減輕了村居改造的資金壓力,調(diào)動了村居和群眾參與改造的積極性。
　　4消除居民后顧之憂
　　在城區(qū)村居改造工作中,東營區(qū)堅持依法推進、規(guī)范運作、妥善安置,統(tǒng)籌解決群眾關注的熱點難點問題,努力消除居民生產(chǎn)生活上的后顧之憂。一是實施“足額補償安置”。對居民房屋的補償,分別按城市房屋拆遷評估補償辦法和征用土地年產(chǎn)值、地面附著物補償標準2種方法計算補償數(shù)額,按最高數(shù)額給予居民補償。二是實施“優(yōu)惠安置”。居民購買新建住宅,政府或村居給予補貼優(yōu)惠。如勝利街道辛鎮(zhèn)村改造,在無償補貼村民人均20m2住宅面積的基礎上,村民人均還可享受20m2的優(yōu)惠價格面積。三是實施“就業(yè)安置”。將舊村拆遷改造騰出的建設用地范圍內(nèi)的綠化養(yǎng)護、物業(yè)管理等就業(yè)崗位,以及土方、砂石料運輸?shù)扰R時性工作,優(yōu)先安排給居民。對居民進行專業(yè)技術培訓,根據(jù)企業(yè)用工需求,優(yōu)先為居民提供就業(yè)機會。四是實施“保險安置”。制定了《東營區(qū)失地農(nóng)民養(yǎng)老保險暫行辦法》、《關于失地農(nóng)民安置的意見》,將征地安置補助費優(yōu)先用于交納居民養(yǎng)老保險,妥善解決居民生產(chǎn)生活和就業(yè)等實際問題,進一步消除了后顧之憂,推動了城區(qū)村居改造工作的順利開展。
　　5加快村居改造建設步伐（中王屋改造破題）
　　東營區(qū)按照“先行試點、穩(wěn)步推進”的思路,對各街道分別確定1～2個試點村,實行重點突破,以點帶面,取得了良好效果。文匯街道中王屋居委會地處城區(qū)繁華區(qū)域,總人口281人,現(xiàn)狀居住用地12.63hm2,建筑面積4.04萬m2,容積率0.32。隨著城市的建設和發(fā)展,該居委會土地已全部被征用,群眾收入主要靠庭院內(nèi)房屋出租,是典型的“城中村”。東營區(qū)委、區(qū)政府將中王屋改造確定為城區(qū)村居改造的“破題”工程,制定了無償提供每人20m2商業(yè)用房,另按優(yōu)惠價格限購20m2商業(yè)用房等優(yōu)惠政策,切實搞好補償、安置,確保了村居改造的順利進行。中王屋居委會改造后,現(xiàn)自身用地4.3hm2,節(jié)約土地8.33hm2,戶均擁有住宅180m2,商業(yè)用房267m2,僅房屋出租一項,每年每戶收入可達4萬余元。通過實施村居改造,居委會還形成了5800萬元的集體固定資產(chǎn),集體經(jīng)濟實力明顯增強。在試點村居的影響和帶動下,全區(qū)列入改造范圍的城區(qū)村居全部啟動了改造計劃,改造總面積312萬m2,目前已完成改造面積25.7萬m2,正在建設面積37.1萬m2。
　　6促進城市快速協(xié)調(diào)發(fā)展
　　城區(qū)村居改造的全面實施,促進了城市土地的節(jié)約集約利用,深化了城市發(fā)展內(nèi)涵,帶來了巨大的經(jīng)濟效益和社會效益。一是盤活存量土地,騰出了城市發(fā)展空間。目前正在實施改造的9個城區(qū)村居,改造前居住用地面積497.30hm2,總建筑面積105.16萬m2,容積率為0.21;改造建設后居住用地面積101.51hm2,總建筑面積81.21萬m2,容積率為0.8,共騰出土地395.78hm2,為城市建設和發(fā)展創(chuàng)造了空間。如辛鎮(zhèn)村改造,共騰出土地122.93hm2,為東營區(qū)新區(qū)建設提供了用地。二是集約高效利用土地,壯大了村居集體經(jīng)濟。以城區(qū)村居改造為契機,各村居積極探索建立“三位一體”集體經(jīng)濟管理運營模式,以股份公司為載體,對土地征用(收回)后政府給予的安置土地進行開發(fā),加快集體資產(chǎn)經(jīng)營,實現(xiàn)了集體經(jīng)濟的良性發(fā)展。如辛鎮(zhèn)村把原村集體資產(chǎn)轉為公司股份,成立了東營辛昌置業(yè)有限公司,投資2億元與山東藍海集團合資開發(fā)6.13hm2安置用地,建設五星級大酒店,預計年收益2000多萬元,人均收入5000多元。東趙居委會成立了山東鴻冠實業(yè)有限公司,投資2億元建設純產(chǎn)權式5A級商務寫字樓,與香港客商合作建設總投資5.1億元的鴻港醫(yī)院,2個項目投入使用后,居委會集體資產(chǎn)將突破15億元。三是優(yōu)化城市環(huán)境,城市品位迅速提升。通過實施城區(qū)村居改造,從根本上改變了村居的落后面貌,節(jié)約集約利用了土地,實現(xiàn)了城市布局合理、功能完善、環(huán)境優(yōu)美的建設目標,促進了城市經(jīng)濟社會的和諧健康發(fā)展。
　　
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