摘要：本文從保障性住房與住宅產業化的內涵以及關系入手，認為保障性住房建設給住宅產業化一個絕佳的發展機會同時保障性住房建設需要住宅產業化。結合我國保障性住房提供方面存在的主要問題分析住宅產業化發展對保障性住房供給的推動機制，提出了相應的措施與建議。
　　關鍵詞：住宅產業化 保障性住房 供應
　　國內保障性住房的提供模式與住宅產業化研究現狀。李忠富提出了住宅產業化的概念[1]，鄧大偉,諸大建基于住房屬性提出保障性住房提供的強制性指標配建模式[2]，徐姍姍分析了建立保障性住房與住宅產業化的互促機制[3]，方壯志討論了經濟適用房的外部性與房地產市場的效率問題[4]，馮念一，陸建忠，朱嬿分析考慮了保障性住房建設模式[5]。國際方面，英國、德國、新加坡等國家不僅利用需求方補貼的方式來進行住房保障，而且政府都曾經通過興建大量公共住房來解決低收入家庭的住房問題。本文將在這些研究的基礎上，分析保障性住房與住宅產業化的內涵以及關系，我國保障性住房提供方面存在的主要問題以及住宅產業化發展對保障性住房供給的推動機制，提出以住宅產業化方式提供保障性住房的措施建議。
　　一、保障性住房與住宅產業化的內涵以及關系
　　（一）住宅產業化的內涵
　　住宅產業是以住宅為最終產品的產業日本學者谷重雄將住宅產業定義為“將縱向的日本標準產業分類的各個領域中與住宅有關部分橫向聯結起來作為一個產業領域”，而住宅產業化就是“各關聯企業的活動系統化”、“生產銷售的現代化”和“企業體系化”[6]。
　　關于住宅產業化的內在含義，我國學者一般認為其主要體現在五個方面:一是住宅體系標準化;二是住宅部品化;三是住宅生產工業化;四是住宅生產經營一體化;五是住宅協作服務社會化。住宅產業化以節能、節地、節水、節材和環保五個方面為著眼點，以低級生產方式向高級生產方式轉變為方向，以科技進步推動住宅技術原始性創新、集成創新和消化、吸收再創新為動力的住宅產業化是轉變住宅產業高投入、高消耗、低產出、低效益粗放式發展模式、實現科技引領和支撐住宅產業可持續發展，提高住宅質量和性能、降低能耗和污染的根本途徑。本文認為住宅產業化是指用工業化生產的方式來建造住宅，用制造業的精細質量管理模式來管理住宅建造的整個過程，以達到提高住宅的整體質量、提高住宅生產的勞動生產率、減少資源浪費的目標。
　　（二）保障性住房概念
　　保障性住房是國家為解決中低收入者的居住問題而提出的，指政府在對中低收入家庭實行分類保障過程中所提供的限定供應對象、建設標準、銷售價格或租金標準，具有社會保障性質的住房。
　　保障性住房與一般住宅最大的不同在于它的“保障性”特質。其建設的目的不是獲利，而在于“保障”。使用上，保障性住房有“三個限定”：限定供給對象，限定設計標準，限定租金和售價。保障性住房針對特定的供給對象;作為必需品，保障性住房不應也不會建造得很豪華，因此需要限定建設標準;租金和售價的限制是保障性住房社會保障作用的直接體現，實際上是對租戶和購買者進行補貼。正是通過這三個限定，保障性住房才能真正起到保障的作用。
　　保障性住房的特點決定了政府會通過某種形式參與到它的建設過程當中。政府、開發商、承建商等干系人共同建成保障性住房的過程以及過程中各方之間的關系，就是我們所說的建設模式。合理的建設模式能夠一定程度上預防保障性住房的建設中出現問題，但建設模式也只是一方而，保障性住房要充分發揮作用，分配方式等其他因素也起著重要的作用，此處不進行過多討論。
　　（三）住宅產業化、保障性住房二者關系
　　1.產業化、標準化是保障性住房發展方向
　　保障性住房的購買人群多數是實現住房的從無到有，不是側重于改善型居住需求。這也就決定了保障性住宅的基本特點是經濟、實用。當然，基本的設計標準不能夠降低。要控制成本就要進一步實現產業化和標準化，這也是保障性住房的未來發展方向。對于這類住宅產品，標準化是達到控制成本的最有效途徑：戶型類型盡量少，建筑節點盡量簡潔，各種部件包括檐口、門窗、臺階等盡量大規模工廠定制、集約化生產。而不是像現在都是現場施工，靠缺乏專業技術培訓的農民工來完成。如果改由工廠化生產，甚至買來獨立住宅自行購買統一的部件進行組裝，先進的生產經驗和標準的部件配套對產品品質也將是有效的保證。這樣，保障性住房才能真正實現近年來我們國家提倡的建設節約型社會的理念。
　　把住宅產業化的技術和生產管理方式應用于保障性住房不會降低住宅產業化的水平和形象，因為工業化的前提是標準化，和產品的檔次沒有太大關系，而保障性住房恰恰符合標準化的要求，因此可以將保障性住房作為住宅產業化的實驗田推廣應用，體現保障性住房建設的創新思路。要克服對工業化的懷疑、畏懼心理，堅定信心，積極推進。
　　由于保障性住房標準化程度較高而個性化需求較低且規模巨大，一旦實現規模生產，成本也會降到現有生產方式水平。因此，住宅產業化能夠為保障性住房建設提供重要的技術支持，并成為住宅建設領域可持續發展的重要途徑之一。
　　2.保障性住房建設給住宅產業化提供了廣闊發展的舞臺
　　由于保障性住房的建設規模巨大、標準化程度較高，用戶的個性化需求較低，剛好為住宅產業化提供了難得的市場機遇和發展空間。我們可以面向這個產品，把標準化、系列化、工業化的設計和生產方式應用進去，實現保障性住房的標準化、規模化、工業化生產。從歐美和香港的發展看，面向中低收入者的住宅產品很多都是工業化方式生產的，國際經驗業已表明保障性住房是適合工業化、產業化的。
　　二、保障性住房提供方面存在的主要問題
　　我國保障性住房提供方面還處于初級階段，還處于粗放型階段，其表現是高品質質量需求與落后生產方式的矛盾，特點為：“四低二高”：工業化水平低、成套技術集成度低、勞動生產率低、住宅的綜合質量低；資源消耗高、住宅生產造成的污染程度高。粗放型的住宅生產方式，不適合可持續發展、走新型工業化道路的要求，不適應改善居民住宅質量的需要。
　　三、住宅產業化發展對保障性住房供給的推動機制
　　（一）住宅產業化能提高保障性住房建設效率，強制性產業化配建有利于保障對象積極參與和低收人群體的混合聚居。對于保障性住房供給中數量少這一問題，導致其結果的因素較多，比如其中一個重要因素就是缺少對參與保障性住房建設企業的激勵和監督機制，如果采用保障性住房能采取住宅產業化的生產方式，政府對在工廠中生產的住宅產品的數量將更容易控制;此外，如果想通過補貼生產者的手段來刺激產品生產，該項激勵措施也會更容易奏效。解困型保障住房的資金來源主要由居住人、政府和投資權銷售收入幾方面組成，個人承擔部分也可以由政府墊付，日后通過租金方式收取。基本型保障住房的資金來源主要由居住人和投資權銷售收入組成,個人承擔部分按保障等級劃分承擔比例，主要是隨著保障面積的增大，個人承擔的比例也隨之增大，以此體現保障的公平性和政策的導向性。改善型保障住房的資金來源主要由居住人和投資權銷售收入組成。改善型住房加大了居住人的承擔比例，以體現全民性和公平性。
　　（二）.住宅產業化能極大提高保障性住房質量，更好地滿足人們的住房需求。
　　住宅產業化讓住宅在工廠中按照標準進行精密制造成為可能，而且質量極易控制，這對政府監督保障性住房建設企業相當有利，尤其重要的是，這種工廠化生產模式也為中低收入居民參與設計標準的制定和住房質量的監督提供了便利條件，住房質量將有望得到最大程度的提高，政府的保障性住房投資終究還是一項民生工程，其最終目的就是更好地滿足社會弱勢群體的住房需求。
　　（三）建筑企業和建筑咨詢企業可以發揮更多的作用。住宅產業化可以使建筑企業和建筑咨詢企業以及由他們組建的企業集團更好發揮市場主體作用，使保障性住房的建設減少中間環節，同時使政府對于保障性住房的控制力增強。
　　四、以住宅產業化方式提供保障性住房的措施建議
　　從建設保障性住房入手，全面推進住宅產業化。首先應制訂政府主導保障性住房資源制度。由于中低收入人群并非一個固定的群體需要有一個經濟適用房的退出機制。這時候需要實施經濟適用房政府回購制度，即政府擁有經濟適用房資源的主導權。政府也應擁有盡可能的住宅產業化的優勢資源，以此保證保障性住房的價廉物美。同時，應對相關主管部門及其官員建立監督機制，從源頭上杜絕住房分配腐敗。
　　其次，在方式的選擇上，可以有以下幾種情況：在部分出讓的商品住宅用地上按一定比例配套建設保障性住房，在舊城舊區舊村改造中按一定比例配套建設保障性住房，具體實施辦法可以在進一步商討并廣泛征求意見后出臺，各類產業園區建設中集中配套建設公寓、宿舍。
　　最后，籌建保障性住房的渠道創新。為改革和創新保障性住房建設模式，總結出以下籌建保障性住房的渠道：政府直接投資組織建設，鼓勵企業投資建設保障性住房，利用符合規劃調整原則的待建土地建設保障性住房，政府依法沒收的可以用于居住的住房，政府向社會統一購租的住房。

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