摘　要：房產交易是一種極具專業(yè)性的交易，但購房時絕大多數(shù)的人都不是房產交易的專業(yè)人士，尤其是在二手房交易中，買賣雙方都是非專業(yè)人士，在交易中存在的一些危險性信息，一旦發(fā)生糾紛就很有可能導致自身權益受到傷害，本文即以二手房交易為例研究房產交易中的法律風險以及防范措施，以期能為相關人員提供參考借鑒之處。

　　關鍵詞：論文,房產交易,購房合同,防范策略

　　隨著社會市場經濟的不斷發(fā)展，我國的房地產市場也得到了快速的發(fā)展，同時市場交易的形式逐漸向著多元化發(fā)展，法律關系也是變得更加復雜化。房產交易的形式、種類有很多，不同的交易需要具備的條件、遵守的程序及所需相關手續(xù)也有所不同，交易較為復雜。我國的房產交易主要有商品房和二手房兩類，其中由于二手房交易權屬的多樣性及交易方多為個人之間等因素的影響，使得二手房交易比新商品房交易更為復雜，其法律風險發(fā)生的可能性也更大，本文即主要以二手房交易為主對房產交易中的風險進行分析。

　　1、夫妻房產共有糾紛

　　在處理這類法律問題中需要遵循兩個原則，如果房產是夫妻雙方共有財產，一方在出賣房屋時若是沒有經過另一方的同意，所簽訂的買房合同就是無效的。如果房產僅僅登記在夫妻一方名義下，沒有經過另外一方同意而簽訂買賣合同，若果第三方不是惡意獲得不動產，所簽訂的合同就是有效的。

　　依照我國《物權法》規(guī)定，不動產所有人有權利追回無處分權人所簽訂的買賣合同。在法律中還規(guī)定除了，如果受讓人受讓不動產屬于善意，價格合理，同時轉讓不動產的過程中依照法律程序簽訂了相關意見書，受讓人有權獲得不動產。在此條令中明確指出了即使夫妻雙方在不經另外一方甲同意下將夫妻共有房產賣給第三方，只要第三方是善意購買該房屋，那么所簽訂的合同就是有效的。依照我國不動產物權公示公信原則，法律上認可的不動產權利人是指登記的不動產權利人，購買方在登記處的信賴下完成了房屋交易，因此購買方就認為甲是該房屋的權利人，如果在簽訂協(xié)議前，購買方并沒有查詢甲方是否結婚，此時如果在法律上認定所簽訂的購房合同無效顯然對購買方來說不公平。如果購買方在明知房產屬于夫妻雙方共有的情況，也是到簽訂購房合同可能會損害到乙方的權利下，此時簽訂的購房合同就認為是無效的。因此在購房期間為避免發(fā)生不必要的糾紛，需要提前調查房主的婚姻關系，若是發(fā)現(xiàn)賣方已婚，可以要求簽訂夫妻雙方同意書。

　　2、為減稅而簽訂的“陰陽合同”糾紛

　　在房產交易中，部分購買當事人為了少繳納順款，往往會說服另一方當事人降低在交房產交易中心備案的合同中約定的房價，同時雙方已正常市場價格另行簽訂合同，這是簽訂的合同視具體情況看作為無效或者部分無效。

　　在我國的《合同法》中規(guī)定除，針對惡意串通造成國家或者是第三人利益受損的合同視作無效，也規(guī)定除，無效的合同沒有法律約束力，合同部分無效，不影響其他部分的有效。在現(xiàn)實中的司法實踐中，針對雙方所簽訂的陰陽合同，認為是部分無效合同，所簽訂的價格無效，但是其他條款有效。買賣雙方所簽訂的合同是買賣房產，目的不是躲避稅收，因此在合同中簽訂的有關逃避國家稅收的內容是無效的，在法院中不會得到支持。在進行購房中，建議以實際房產交易交割蘭簽訂合同，避免后期引起的糾紛。

　　3、貸款導致的過戶糾紛

　　在房屋購買過程中，需要大量資金，針對資金不足的情況會選擇貸款的方式購買房屋，在購房中可能出現(xiàn)購買方未通過銀行貸款審核，而導致賣方不愿意過戶的情況，這種情況在現(xiàn)實中經常遇到，針對這種情況需要根據簽訂的合同來做出正確的選擇。在合同中一般存在三種約定方式，若果銀行貸款未獲取，在過戶當日以現(xiàn)金補足;單款沒有得到審批，任意一方有權解除合同，需要指出的是，這個條約對于購房方來說比較有利，不會損害到購買方的權益，還有一種情況就是沒有作出約定，這是需要根據合同的其他條款來確定雙方的責任。

　　針對在購房中出現(xiàn)的這種情況，建議購買方密切關注貸款的進程，并注意簽訂合同中的相關事項，若是沒有可以做出明確的規(guī)定，在買賣合同的簽訂中最好增加賣方有責任幫助購買方獲得貸款。

　　4、房屋帶租約出售糾紛

　　二手房市場是房地產市場的主要組成部分，從國內現(xiàn)實情況來過，大量的二手房在出讓前處于租賃狀態(tài)，這就使得二手房交易與商品房交易相比，多出了買賣雙方與承租人的關系，賣方在未經租客同意情況下而簽訂的買賣合同是無效的，這個情況在現(xiàn)實中存在很多。在我國的《合同法》中規(guī)定除，針對房主在租賃期間所簽訂的賣房合同，需要在出賣之前的合理期限內通知承租人，而且承租人擁有優(yōu)先購買權，若是沒有通知租客，所簽訂的買賣合同視作有效，在法律中做出了詳細的解釋，如果房主在簽訂買賣合同中損害到了承租人的利益，承租人有權獲得賠償。因此，在二手房交易中，賣方必須以書面形式在房屋出出售前告知承租人，所告知的內容包括成交價格、付款時間、方式、交房時間等主要的交易條件，由承租方簽字確認后，方可出售房屋;在簽訂買賣合同中，可要求承租人出具書面意見，或是將其作為合同的一方，在保證承租人放棄了優(yōu)先購買權的情況下，方可簽訂房屋合同，以避免后期的糾紛。同時買方也應謹慎從事，需詳細了解承租人租期、租金等租約的具體情況，判斷租期是否會影響房屋交付、裝修、租金是否合理等，并對承租人優(yōu)先購買權進行核實，確保賣方盡到通知義務、承租人放棄優(yōu)先購買權后，再簽訂合同。

　　5、定金支付后一方違約糾紛

　　在我國的《合同法》中規(guī)定除，當事人可以采用現(xiàn)金來作為擔保，在債務人履行債務后，可以收回現(xiàn)金，若是付定金的一方沒有履行自己的責任，那么所支付的定金是沒有權利收回的，如果違約方是另外一方，就需要以雙倍的定金返還給付給付定金的一方。

　　雖然在《合同法》中有著非常明確的規(guī)定，但是在實際生活中，還存在賣方支付定金，但那時沒有簽訂訂房產居間協(xié)議的情況，無論是在房屋面積、價格，還是在是支付形式上都沒有做出約定，在這種情況下一方出現(xiàn)違約情況，從法律上就很難認證出誰是違約方。因此購買方在支付定金中，需要簽訂合同，在合同中還需要明確標識房屋信息，避免后期的引起的法律糾紛。此外，需要注意的是，在支付定金的合同條款中有時會出現(xiàn)使用“訂金”的不規(guī)范現(xiàn)象，但法律上并沒有“訂金”的概念，因此起草合同時需注意這一點，以保證合同的有效性。

　　除了以上幾種法律糾紛之外，還存在賣方在出售房屋時沒有房產證的情況，依照我國法律規(guī)定，針對沒有房產證的房屋是禁止轉讓的，也規(guī)定出了商品房的轉讓問題，賣方雖然沒有獲得房產證，但是有權利處置房屋，因此所簽訂的合同是有效的，法院在進行判決時是很難講合同判為無效。建立購買方在簽訂合同之前要求賣方出示房產證明，避免后期引起的糾紛。

　　結束語：

　　購房對于中國人來說是頭等大事，我國的房地產行業(yè)可以使用瘋狂進行表示，房價節(jié)節(jié)攀升，在房產交易中可能存在各種各樣的情況，本文主要以二手房交易中存在的常見風險為例，論述房產交易中常出現(xiàn)的法律風險以及防范措施，除了本文所論述的房產交易的風險之外，還有其他的風險需要謹慎對待，在簽訂房產合同中，建議買賣雙方請專業(yè)律師參與合同的簽訂，避免糾紛的發(fā)生。

　　參考文獻：

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