摘要：“房屋乃人安身立命之本[1],2011年8月《中華人民共和國婚姻法司法解釋三》[2]實施后，按揭房屋在離婚訴訟中的處理成了人們爭議的焦點，其中以涉及夫妻房產的第十條[3]最受矚目。對于夫妻婚前或婚后按揭房產的權屬界定及房屋增值部分的分割問題，全國各地方法院的判決結果亦相同。為此，本文擬就此類案件中有爭議的部分進行分析,重點探究此類房屋的性質認定與增值部分的分割，并提出立法建議，以期對我國的司法實踐有所助益。

　　關鍵詞:按揭,增值財產,性質認定,財產分割

　　一、按揭房屋概述

　　“按揭”來源于英文“mortgage”，是早期從香港傳入中國大陸的，原指“壓住”，后指對他物的擔保[4]。

　　按揭房屋是指將尚未投入使用的或在建的商品房對外出售，由購房人以此房作抵押，交付部分首付款后，再向銀行借貸另外不足的款項購買房屋的方式。

　　在我國，按揭房屋涉及到三個法律主體[5]，即按揭房屋的購買人、房地產開發商或其他賣房人和提供貸款的銀行。在三個法律主體之間中存在四種法律關系，其一，按揭房屋購買人與開發商之間房屋買賣合同關系;其二，按揭房屋購買人與銀行之間的借貸合同關系;其三，按揭購房人以房屋為抵押標的與按揭銀行之間的抵押擔保關系;其四，房地產開發商與按揭銀行之間的因保證發生的法律關系。

　　二、英美法系國家處理離婚訴訟中按揭房屋的學說

　　(一)初始所有權理論。

　　即劃定財產所有權取得的第一時間來進行分類。一個典型的案例是丈夫在婚前購買不動產財產，并且交付了定金，同時簽訂了分期付款合同并以抵押物作擔保，夫妻雙方結婚后，用夫妻在婚姻關系存續期間所得的財產支付房款并贖回了抵押物。后來雙方離婚時，妻子要求對該不動產物權予以分割。法院根據初始所有權理論，對妻子的請求不予支持。

　　(二)基金來源理論。

　　在美國的馬里蘭州所采取的就是資金來源理論，他們對財產所有權的取得不是以時間來確定的，而是根據該財產所產生的基金來源來確定的。美國的哈珀(harper)[6]婚前購買了一塊空地，用婚后夫妻財產在該土地上建筑了婚姻住所。在離婚時，雙方發生爭議。法院財產分為婚姻財產和非婚姻財產兩類分割，并根據資金的投入情況按比例劃分財產份額，從而使雙方的投入得到公平的回報。

　　(三)質變理論。即夫妻之間的共同財產在特定的情況下也可以轉化為一方的個人財產，在一方將婚前或婚后的個人財產與夫妻間的財產混合而無法分離時，則說明該方愿意將其個人財產與夫妻財產混合而公平分割[7]。

　　(四)關于個人財產增值的理論

　　美國有些州適用資金來源的理論對另一方配偶所做貢獻而增值的財產視為婚姻財產，而有的州則不視為夫妻婚姻財產，如從事家務勞動等非直接的貢獻。但是到80年代末期，一些州一般認定增值部分財產為夫妻婚姻財產;英國1970年《英國婚姻訴訟和婚姻財產法》規定，如果夫妻中的男方女方雙方以貨幣等的價值對財產的增值做出了貢獻，并且此方對該不動產或者動產的收益有使用權，無論貢獻大小都可以根據自己的貢獻取得一定份額財產，除非雙方有協議。

　　三、我國離婚訴訟中處理按揭房屋的法律規定

　　上海市高級人民法院認為對于按揭房屋，如果當事人雙方均有出資，但出資比例懸殊，且婚后雙方并未共同生活，或雖然共同生活時間較短的，且有雙方的出資，可認定共同財產，否則為個人財產。江蘇省高院一般認定為夫妻共同財產如一方婚前已經取得產權證，并登記在該方名下，認定房屋個人財產;河南省高院認為，一方婚前出資購買按揭房屋的，用婚后家庭共同財產償還的，購房所欠的債務，應視為夫妻共同債務。

　　四、按揭房屋在離婚訴訟中的處理方法之探討

　　(一)離婚訴訟中處理按揭房屋不同情形的細化

　　在現有的研究和學者文獻中，有的討論房屋的歸屬問題，有的涉及到房屋的增值部分的分割問題，作者認為應參考多種情況：

　　1.按房屋產權證取得時間確定房屋的產權歸屬

　　婚前取得房產證，登記在一方名下，婚后用夫妻共同財產進行還貸，如果夫妻關系存續時間較短，共同還款數額較少時，根據我國《婚姻法》和司法解釋的規定[8]，應當歸婚前購買一方所有，增值部分給另一方相應的補償;如登記在一方名下，用夫妻共同財產償還貸款時間較短的，應認定為取得房產證一方的個人財產;若署雙方名字的，結婚后共同償還銀行貸款的，應認定為共同財產。

　　2.按資金的來源確定房屋產權的歸屬

　　婚前一方用個人財產交付首付款，房屋登記在一方名下的，應認定為個人財產;婚前雙方共同出資交首付款的，房產證登記在雙方名下的，應認定該房屋為共同財產;由一方父母出資交付首付款，房屋產權證登記在另一方名下的，按照婚姻法司法解釋的規定，一般應認定為一方個人財產;房屋產權證登記在另一方名下的，按照婚姻法司法解釋[9]的規定，應認定為夫妻共同財產。

　　3.按購房目的劃分房屋產權的歸屬

　　對于投資性住房，一般是在夫妻滿足了生活居住用房后購買的住房，如一方屬于婚前投資，已經交付了首付款，且已經取得登記在一方名下的房屋產權證，應當認定為一方個人財產;一方婚后用個人財產投資購買的按揭房屋，如果登記在一方名下，在婚后用的依然是個人財產償還銀行還貸款的，應當認定為一方個人財產;一方婚后用個人財產購買按揭房屋，用夫妻共同財產還貸，即使登記在一方名下的，應認定為夫妻共同財產。

　　(二)按揭房屋的增值部分的分割

　　婚姻法司法解釋(三)》規定，對按揭房增值部分只給另一方相應的補償有失公允，且我國婚姻法立法中沒有界定家務勞動的價值，那么對于全職太太在家庭照顧子女的一方必然對房屋的增值部分沒有任何權利，只給相應的補償不利于中國家庭的穩定和青少年的成長。在此，筆者認為，對于夫妻雙方在婚前按揭購買房屋的增值部分處理，應考慮以下幾點：

　　第一，如果房屋被認定為個人財產的，另一方承擔了房屋的管理、修繕或主要家務勞動的，應認定做出貢獻的另一方對增值財產享有一定份額或者應認定為共同財產;

　　第二， 我們要立足于中國目前的實際情況，考慮增值部分的分割。近十年來，房價的飆升使得房屋價值翻了一番甚至幾番，如果簡單地把增值部分認定為夫妻一方個人財產，給另一方不確定的補償，就違背了婚姻法的立法精神，難以構建一個居者有其屋的和諧社會，如果一句簡單的“補償”就把多年的努力一筆勾銷， 難免有失公平。

　　因此，筆者認為盡管一方婚前房產被認定歸個人所有，但該房產在婚后的增值部分應屬于共同財產。

　　五、對立法的建議

　　(一)建立按揭房屋取得時效制度

　　《物權法》草案在第65 條至第86 條專門規定了取得時效制度。按照該規定，應建立夫妻按揭房屋的取得時效制度。另外1993年《婚姻法司法解釋》[10]作者認為，在中國的特殊背景下，房產的價值越來越高，建立取得時效制度對于婚后夫妻共同還貸款多年的另一方，更為公共平。因此建議，夫妻雙方對婚前按揭購房、共同還貸且婚姻關系存續達到10年以上(含10年)的，應認定該房產為共同財產，離婚時，扣除一方婚前首付款加算銀行同期利息，其余部分由夫妻雙方共同分割。

　　(二)建立婚前房產約定制度

　　在英美國家，大多數的人都有訂立婚前協議的習慣。英國2009年審理的一個典型案件時承認了卡特琳和前夫尼古拉的婚前協議具有法律效力[11]。在我國，因受封建傳統思想的影響，熱戀中的男女因擔心談財傷情，不好開口約定財產歸屬事宜，一旦婚姻破裂，便埋下了隱患。因此，作者建議，我國應當在《婚姻法》或《婚姻登記條例》中提倡婚前按揭房屋的婚前約定，將其作為結婚的前置程序，并詳細列明協議事項及條款，將爭議解決在萌芽之中，以便減少離婚時的糾紛。

　　參考文獻

　　[1]薛寧蘭，金玉珍合編：《親屬與繼承法》，北京，社會科學文獻出版社，2009年6月.

　　[2]薛寧蘭著：《社會性別與婦女權利》，北京，社會科學文獻出版社，2008年3月.

　　[3]巫昌禎主編：《婚姻家庭法新論》，北京，中國政法大學出版社，2002年7月版.

　　[4]楊大文，馬憶南合編：《婚姻家庭法(一)》，北京，北京大學出版社，2004年5月版.

　　[5]邵杰：“離婚時按揭房屋的分割問題研究”，內蒙古大學碩士學位論文，2010年5月.