摘要：通過評估確定補償價格，科學合理，便于被拆遷人理解，有利于減少拆遷人與被拆遷人之間的矛盾，有利于簡化拆遷補償安置程序。通過評估確定被拆遷房屋價格，是利用市場手段確保被拆遷人實際損失能夠準確、合理得到補償的最好辦法。估價在拆遷補償中起到至關重要的作用,它直接影響被拆遷人的利益。補償標準不低于估價價格是保護被拆遷人利益的基本原則。
　　關鍵詞：房屋拆遷;估價;定位；問題
　　前言
　　通過評估應當能夠準確地確定被拆遷房屋的市場價格。對被拆遷人的補償應當按照被拆遷房屋價值的120%進行，進行等價補償是保護私權利的最低要求。充分保護私有財產已經寫入憲法。補償安置是城市房屋拆遷中的核心內容，拆遷活動所涉及的民事法律關系主要表現為補償安置，補償安置的基礎和依據是被拆遷房屋價格的評估，評估價是貨幣補償標準的依據，是作出裁決的依據。拆遷當事人對裁決不服可以依法提起行政訴訟，在訴訟中，有些法院將估價報告作為證據進行司法審查；有些法院將估價報告作為裁判的依據，出現估價決定裁決、決定裁判的結果的現象，使被拆遷人感到茫然，使法官也感到不公。《城市房屋拆遷管理條例》（以下簡稱《條例》）第二十四條規定：“貨幣補償的金額，根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定。具體辦法由省、自治區、直轄市人民政府制定。”這一規定確定了等價有償的拆遷貨幣補償標準的基本原則，估價機構根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估的辦法確定。通過評估確定補償價格，既科學、合理，也便于被拆遷人理解，有利于減少拆遷人與被拆遷人之間的矛盾，也有利于簡化拆遷補償安置程序。
　　一、估價的定位——被拆遷房屋的自然屬性
　　評估價值還應當包含被拆遷房屋成新程度、權益狀況、建筑結構形式、使用率、樓層、朝向等。對于區位、用途、建筑面積、成新程度、權益狀況、建筑結構形式、使用率等都應在估價時考慮，對樓層、朝向可以采用房改中的系數，或者確定統一的系數。對于房屋內部裝修，在估價時應當充分考慮，至于是否補償，應當根據該裝修是在拆遷公告發布之后還是在之前裝修的，如果在拆遷公告發布之后裝修，可視為惡意行為；如果在拆遷公告發布之前裝修，應當視為善意行為，應當給予補償，新《條例》對裝修是否補償問題沒有進行明確規定。有關方面認為對裝修的評估會大大加大評估成本，延長評估時間，不利于拆遷工作的進行。筆者認為《條例》對待這一問題的處理是存在瑕疵的，理論上也站不住腳。充分考慮裝修的補償才是對私權利保護的具體表現。
　　補償標準從過去的“人頭”轉向“磚頭”，更能充分體現等價有償這一民事法律關系的一般原則。1991年《條例》過多地考慮了“人”的因素，造成拆除同一房屋，因居住人口不一，導致補償標準不一，實際上是要求拆遷人這一民事主體，承擔了本應由社會和政府承擔的責任，是政府搭配給拆遷人的額外義務，違背了民事法律關系的基本原則。從理論上講，社會保障屬于政府的責任，社會保障資金的支付應當通過公共財政來解決。在公共財政解決有困難的地區，拆遷中考慮“人”的因素，作為暫時性的措施，應當是允許的。此外，拆遷中考慮“人”的因素，導致被拆遷人在拆遷公告之前大量遷入戶口，加重了拆遷人的負擔，也加重了投資成本，增加了舊城改造的難度，從一定意義上理解，它阻礙了城市建設的速度。例如，北京市的南城由于人口密度高，1991年《條例》考慮“人”的因素，致使拆遷成本增加，開發商開發南城的利潤不高，所以，長期以來就限制了南城的發展。而2001年《條例》把補償安置與戶口分離，淡化人口因素，以房屋價值作為補償安置的標準，既有理論上的邏輯性，又有實際上的可操作性。應當說，被拆遷房屋的補償標準是考慮被拆遷房屋的基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基礎，參照當地市場價格進行評估。主要體現被拆遷房屋的自然屬性。
　　新《條例》確定的對“物”的補償原則與原《條例》相比發生了很大變化，原《條例》對“物”的補償是以重置價結合成新原則確定原房屋的價值量，這就導致房屋拆遷評估有別于一般的房屋市場交易評估，所以被拆遷人得到的僅僅是房屋的殘存價值。因按重置價結合成新進行補償未能真實地反映原房屋的價值量，導致被拆遷人與拆遷人常常處于對立狀態。而新《條例》以原房屋的房地產市場評估價確定其價值量，符合市場經濟的客觀要求，從法律制度上體現了保護被拆遷人的財產權。“區位”是指某一房屋的地理位置，主要包括在城市或區域中的地位，與其他地方往來的便捷性，與重要場所（如市中心、機場、港口、車站、政府機關、同業等）的距離，周圍環境、景觀等。由于房地產的位置不可移動性，區位對房地產價值的決定作用是極其重要的。兩宗實物和權益狀況相同的房地產，如果區位不同，其價值可能有很大的不同。對“用途”的理解有兩種觀點，一是被拆遷房屋所有權證書上標明的用途，所有權證未標明用途的，以產權檔案中記錄的用途為準，這是典型的行政管理的思維；二是根據被拆遷房屋的自然屬性進行判斷，因為產權證只是對抗善意第三人的法定依據，產權證中標明的用途不能對抗實際用途，房屋所有人對該房屋的所有權表現在對該房屋的占有、使用、收益和處分，所有人當然可以改變對該房屋用途，這是一種尊重私有財產權利的思維，是尊重房屋自然屬性的思維，作者同意第二種觀點。進行房屋估價時應當考慮被拆遷房屋的實際用途而不是閉門只看產權證上記載的用途。
　　二、房屋拆遷估價的問題
　　1.1確定估價機構的不公正性
　　目前我國主要有3種確定拆遷估價機構的做法，但都很難從制度上保證拆遷估價機構的確定具有公正性。
　　（1）由拆遷人和被拆遷人共同確定。這種方式是由拆遷人和被拆遷人協商一致，共同確定估價機構。對拆遷評估人的委托，如果拆遷人和被拆遷人能夠達成一致，是最好不過的事情。但是在拆遷工作實際中，拆遷人和眾多的被拆遷人很難達成一致意見，所以，這種方式往往在實際工作中操作起來很難，是一種理想化的方式。這種方式也只能適用于被拆遷人數少，較易形成共識的情況。
　　（2）由拆遷人確定，且反對的被拆遷人在50%以下。這種方式是將多數被拆遷人的意志和拆遷人的意志作為確定估價機構的依據，采取這種方式的邏輯性在于只要50%以下的被拆遷人反對就推定50%以上的被拆遷人同意。其實在實際工作當中，被拆遷人大多是分散的群體，很難形成共同的意志。在被拆遷人群體中部分人對評估人的確定是不愿公開表態的，通常采取默示的態度，應當說默示不能等于承認。
　　一般拆遷人非常愿意采取這種方式，它是拆遷人最容易操縱評估的方式。
　　（3）抽簽決定。表面上看這是非常公平的一種方式，也是國際慣例，但是在實際操作中如果解決不好，還是難以體現確定估價機構的公平性。例如，究竟由誰代表被拆遷人來抽簽、誰在被選的抽簽范圍之內、被選的評估機構由誰來確定和采取什么方式確定。
　　1.2土地使用權補償的非量化性
　　《土地管理法》規定，城市的土地屬于國家所有；國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行征用；任何組織或個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地，土地的使用權可以依照法律的規定轉讓。在實踐中因公共利益需要征用土地和城市房屋拆遷的界定容易模糊，征用土地和城市房屋拆遷的核心區別在于是否存在合法的地上建筑物和拆遷。對被拆遷房屋的估價應當包括被拆遷房屋區域內的土地使用權的價值。根據《土地管理法》的規定，住宅類土地使用權的年限為70年，商業類土地使用權的年限為40年，拆遷許可證頒發時，不同的被拆遷房屋區域內土地使用權的剩余年限是不同的。但是在評估時基本沒有考慮這一因素，這對被拆遷人是不公平的，而且還可能損害國家對土地的所有權。
　　1.3估價機構缺乏中立性
　　建設部2000年《關于房地產價格評估機構脫鉤改制的通知》要求，評估機構應當按照《公司法》和
　　《合伙企業法》的規定改制為估價師出資的有限責任公司、合伙企業。由于以前房地產價格評估機構都是房地產管理部門內設機構，改制后房地產價格評估機構仍然與房地產管理部門有著千絲萬縷的聯系。而作為拆遷人的開發公司也大多與房地產管理部門具有種種密切關系，特別是一些國有的開發公司更是如此。這種房地產管理部門、評估機構和拆遷公司之間的復雜關系，使得評估機構很難保持中立性。
　　拆遷評估委托比較普遍的是拆遷人委托。在眾多評估機構激烈競爭的情況下，一些估價機構為了與拆遷人建立長期的合作關系，一旦獲得拆遷人的委托，便會屈從于拆遷人，甚至用過低估價的方法來迎合拆遷人的要求，以求下一個拆遷項目評估的委托。造成這種狀況的原因并不在于估價機構本身，而在于缺乏科學的相應制度和機制。
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