所謂調控，本身就是一個短期行為。調控往往不是針對某一具體行業，而是宏觀經濟的總量平衡。房地產業以其在我國宏觀經濟和產業經濟中的特殊地位，政府也經常針對這一行業采取調控手段。然而，從經濟學原理上說，對于某個行業或者產業所制定的政策叫做產業政策，它的著眼點應該是產業的健康可持續發展，所以產業政策應當是長期的。
　　因此，作為國民經濟重要組成部分并處于發展期的我國房地產業，其對長期性產業政策的要求和調控政策的短期性是存在一定矛盾的。
　　一、房地產調控短期政策與長期政策之間的關系
　　1房地產調控政策長期與短期之間的三種關系
　　第一，短期與長期一致。在這種情況下，雖然房地產調控政策是針對某一特定時期的情況而采取的調整手段，但也的確符合房地產業長遠健康發展所必需的制度設計，這類短期調控政策實質上就是長期的產業政策。
　　第二，短期與長期存在一定差異。這類政策與前一類相似，但在短期內和長期范圍內執行的力度會有不同，或者說政策的著力點存在差異。因此，對這類政策而言，當它的短期任務基本完成后，應當進行必要的調整。
　　第三，短期與長期相悖。這類政策屬于單純的調控政策，即只能在短期內應用，解決問題后，應當立即停止執行。
　　在第二和第三種情況中，如果短期調控政策不能及時調整或中止，將對房地產業乃至宏觀經濟產生嚴重的負面影響。
　　2對調控政策長期性定性的基本原則
　　需遵循以下幾點原則：維護以市場的住房資源配置基礎方式地位；制度設計符合我國基本國情；加強和完善住房保障制度；增加住房的有效供給；支持脫困和改善型需求，抑制不合理的投資、投機需求。
　　二、短期與長期一致的調控政策
　　1加大住房用地供給
　　土地供給短缺以及土地供應制度的缺陷已經成為影響我國房地產市場建設的重要掣肘，也是導致房價水平快速上漲的因素之一。根據《國土資源公報》數據，近5年來，全國實際國有建設用地供給中，住宅建設用地供給所占比例不到30％。《國務院辦公廳關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》(國辦發[2010]4號，以下簡稱“4號文件”)和《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(國發[2010]10號，以下簡稱“10號文件”)都要求增加住房建設用地有效供應。國土資源部隨后要求各地在制定2010年度土地供應計劃時，切實加大住房建設用地供應，并提出2010年全國住房建設用地供應量為18萬公頃，同比增長超過130％。在土地供給制度改革無法一蹴而就的情況下，加大住房建設用地的供給量和供應比例，成為促進房地產市場長期健康發展的有效手段，而這種政策也應當成為行政手段管理房地產市場的長期制度設計，同時應當研究如何通過提高存量土地的利用效率來增加住房的有效供給。
　　2完善住房保障制度
　　住房保障制度不健全、覆蓋面小一直是我國房地產市場發展的重要矛盾。近期政策在加大保障性住房建設力度的同時，住房保障制度也得到進一步完善，特別針對“夾心層”家庭的公共租賃住房制度，住房和城鄉建設部等七部委出臺了“指導意見”，許多地方也都制定了相應的“保障辦法”并編制了“十二五”時期公共租賃住房建設計劃。此外，公共租賃住房的保障范圍同樣涉及部分進城務工農民。因此，這也是要在長期內不斷執行和完善的政策。
　　3研究住房持有環節稅收
　　長期以來，住房持有環節稅收制度缺失成為房地產稅收方面的主要缺陷。2010年以來，上海、重慶和北京等城市已經開始著手研究房產稅(物業稅)的實施方案，全國范圍內房產稅的征收模式也在研究中。對住房持有環節征稅，既是抑制過度的消費性需求、遏制不合理的投資和投機性需求、穩定房價的應急性手段，同樣也是在長期范圍內促進住房資源占有平衡、維護房地產市場健康發展的制度設計，房產稅的出臺體現了短期政策和長期政策的有機結合。
　　三、短期與長期存在一定差異
　　1保障性住房建設冒進
　　根據國務院截至2012年解決1540萬戶城鎮低收入家庭住房困難問題的要求，各地都加大了廉租住房建設和棚戶區改造力度，部分城市已經開始大規模建設公共租賃住房。加大保障性住房建設力度是刺激投資、拉動內需的有效手段，當然也是進一步提高住房保障水平、完善住房保障制度的重要抓手，在現階段十分必要。然而，部分地區保障性住房建設超出了真實需求，而且對部分地區而言，采取諸如貨幣補貼的方式反而能夠更有效地實現保障功能。過于冒進的住房建設將在后續的運營、投資收回、維護管理等方面暴露出一系列問題。
　　2差別化住房信貸政策
　　政策層面的差別化信貸政策早已有之，“4號文件”和“10號文件”所強調的差別化住房信貸更大的作用是規范商業銀行的經營行為，特別是在房價上漲速度過快、投資、投機性需求過度膨脹的階段，強調差別化住房信貸十分必要。而且，為支持脫困和改善型需求、抑制不合理的投資和投機行為，差別化的信貸政策應當在長期內發揮作用。但是，對目前所采取的差別化政策而言，其過分強調了短期性，具體表現在：第一，將改善型需習之“一棒打死”，第二套住房貸款成本無條件的提高；第二，對第三套住房貸款限制過死，而未來獨生子女組成家庭將成為主流，考慮到雙方父母養老的需求，購買第三套住房的需求在一定程度上也是合理的；第三，對商業銀行來說，對風險最高的初次購房人采取高貸款成數和利息優惠等政策，反而對風險較低的擁有多套住房的家庭實行高成本的信貸政策。因此，在長期內這種差別化信貸政策需要逐漸調整和完善。
　　3住房流轉環節稅收政策
　　加大住房流轉環節的稅負，相當于增加住房流通的交易成本，這無疑將有效抑制過度投機炒房等行為。2005年至今，國家曾多次調整營業稅和契稅的征繳比例，也多次清查土地增值稅和個人所得稅，這項政策在遏制部分城市房價過快上漲的背景下切實可行，而長期內我們仍應抑制投機炒房行為。然而，過高的稅收不利于存量住房市場的長期發展。因此，為進一步提高住房的有效供給能力，住房流通的交易成本應當限定在較低水平，特別在住房持有環節稅收體系建立后，我們應當適當降低住房流轉環節的稅負。
　　四、短期與長期相悖
　　1“限購令”
　　根據“10號文件”以及后續國務院相關部門系列調控政策，一些城市在制定相關實施細則中加入了購房套數的限制。部分城市(如北京)限購令體現為限制購房人一次性購買商品住房的套數，部分城市(如南京)則是限制購房人同時擁有的住房套數。不論是哪種限購，“限購令”本身都是針對房地產市場的一劑猛藥，對過度投機行為應該起到明顯的抑制作用。限購令在一定時期后應當立即退出，否則將遺害無窮，當然，大多數城市出臺細則時也都規定了限購令的執行期限。
　　2對房地產企業融資的限制
　　在一系列調控政策的作用下，特別是國家貨幣政策的逐漸緊縮，房地產企業融資渠道較大程度上受到了限制，不但獲得銀行開發貸款的難度增加，而且據相關媒體透露，房地產企業IPO和增資擴股等行為將再次暫停。這類政策的階段性意義主要在于抑制房地產企業過度投資，以及作為一些違規行為的處罰手段。然而，最近幾年，學術界和政府層面一直在研究如何拓寬房地產企業融資渠道的問題，特別是使房地產業擺脫過度依賴銀行資金的現狀。實際上，為促進房地產業長期健康發展，我們應當加大對其他融資渠道的開發。因此，這類政策屬于單純的短期政策，長期內應當退出。