隨著社會經濟發展日趨活躍,農業人口的流動、集體土地的流轉以及農村房屋的交易等問題的頻繁發生,迫切需要加強農村集體土地的地籍管理,尤其是宅基地的地籍管理。本文結合本地農村集體土地宅登記的基本情況和在具體工作中遇到的實際問題，從農村集體土地宅基地登記發證存在的問題、農村宅基地登記發證的要求、農村宅基地管理的探討等幾方面對農村集體土地宅基地登記工作進行了分析并提出了個人意見。

　　《中國土地》在辦刊指導思想上和定位上，重點抓好當前土地管理中的熱點、難點問題的策劃、報道。加大基層報道面，服務基層、服務讀者，拉近讀者與編者的距離，增強編讀互動。實行開門辦刊，讓基層的讀者、作者參與進來，及時把基層的實踐與創新反映出來、報道出來。在刊物出版時間上要更加快捷，提高時效性。在欄目設置上，對現有欄目進行整合，優勝劣汰，在保持現有名牌欄目外，增加密切聯系實際的欄目。經營好深度閱讀、土地利用規劃、兩整治一改革、土地登記、土地整治、法律探討、節約集約用地、工作研究、宅基地管理、土地評估、土地市場、調查報告、政策解讀等讀者喜愛的欄目。

　　一、農村宅基地登記發證存在的問題

　　從實施的情況看,在一些環節上少數土地登記人員對該項政策與技術要求還有認識不到位的地方,如對宅基地的宗地圖的要求,宅基地登記面積的認定,超面積的處理,各類表格調查、審核意見的填寫,公告的安排以及未形成標準的統一登記發證。

　　農村宅基地由于形成階段的政策和規定不同,管理主體的變更,管理手段的落后,而確權登記時卻要面對多年來歷史遺留問題，據了解就我地區情況，原農村宅基地基本沒有進行土地登記，更談不上標準基準點。農民建設宅基地時的批準面積(房照面積)不符合村委會上報的宅基地面積,或當事人申請的宅基地與實際批準的宅基地的面積(房照面積)有誤差,造成實際核實的占地與村民手中的房照面積或者審批手續面積不一致。宅基地的登記發證必須有明確的可操作性的規范程序,否則將會帶來嚴重的后果。

　　二、農村宅基地登記發證的要求

　　1.宅基地宗地圖的要求

　　宅基地宗地圖上的地物、界址點(線)及與地物的關系等,均應與地籍圖相一致;宗地圖與地籍調查表界址點位置、編號應相一致,界址線與地物關系的表示應與地籍調查表的界址說明相一致,界址邊長數據相一致;界址點(線)與地物的關系及地物間的關系,同實地一致。

　　2.宅基地面積的認定

　　由于我國目前農村宅基地政策在不同的階段、不同的地區各有不同,必須依據各地不同時期的宅基地政策的變化情況,公平、公開和實事求是地確定宅基地面積。對實際使用的宅基地宗地中允許登記的面積,參考原始材料在相應時間段的規定限額面積內認定。如;可以將年限分成幾個時間段，每一個時間段按相應階段的政策規定限定宅基地面積。原使用的宅基地凡經擴建、翻建、拆遷過的,應按擴建、翻建、拆遷的時間認定限額面積的時間段。

　　農村宅基地登記發證工作結合各地農村的具體情況,體現以圖管地和以證管地的思想,強調操作上的規范化,程序上的合法化,要重視地籍調查和登記工作的質量。尤其對宅基地超面積的處理,要能體現不同時期政策變化的實際,解決好歷史遺留問題。

　　三、農村宅基地管理的探討

　　農村集體土地宅基地的確權登記,必須符合城鄉一體化土地管理的發展趨勢,以節約土地、優化資源配置為目的,實現土地資源的有償使用和土地管理信息化。從我市農村集體土地的具體情況看，做好農村集體土地登記及宅基地發證登記工作迫切需要進一步做好以下幾項工作:

　　1. 開展農村宅基地登記的公告制度。按照《土地登記規則》規定，是為避免今后產生不必要矛盾的措施，必須開展 以組或村為單位的初始土地登記公告。公告內容包括：(1)按村莊列出每宗地的基本情況,即地籍號、使用者、宗地面積、批準面積(包括批準文件類型、使用年代、變化過程)、可認定面積、超標面積、可補辦面積等。(2)對需補充手續的,由鄉(鎮)土地辦通知使用者辦理補充手續。(3)依據上述兩項材料,初步確定每一宗地登記發證面積,實施公告。(4)公告無異議的，可實施初審意見的填寫、審核、批準、注冊登記、發證。

　　2、如何處理不同歷史階段的宅基地面積超標問題。農村集體土地確權登記不僅要實事求是,體現不同時期的地區政策變化,還要兼顧土地管理的未來要求。完善農村土地地籍管理工作程序,明晰農村土地所有權和使用權,使土地管理部門管理起來有據可依。

　　如何處理不同歷史階段的宅基地面積超標問題,是此項工作的難點,大多數城市迄今尚無嚴格的具體處理規定。有少數地區嘗試用超面積收費遞增的辦法遏制宅基地超標的行為;也有一些地區要求宅基地超標部分可在村委會內部上繳、村委會收回并給予一定補償的處理辦法。但就我們目前掌握的實際情況，按照當地村委會的經濟實力及農民的實際經濟情況看，超面積宅基地收費是否可行，還需要進一步探討，聽取農民及村委會意見。在實際操作過程中，要首先制定具體的實施方案，實行農村宅基地登記聽證制度，要對于宅基地超面積的現象等一系列歷史遺留問題作出正確處理,規范農村宅基地的使用,只有明確農村集體土地及宅基地確權的合法性,才能有效遏制多占土地的行為，才能夠使得農村集體土地宅基地登記發證工作順利開展。

　　3. 宅基地登記界限的確定。核發土地使用證時對宅基地四至界限做明確的標注，同時也要考慮相互鄰居的通行，減少村民宅基地的糾紛。

　　4. 加強農村宅基地的房屋建設規劃,科學指導農村的房屋建設。現代的科學技術和農村經濟發展已經具備和需要運用各種科學方法進行農房建設的規劃, 對房屋層高、布局和生態環境等方面進行更科學更合理的規劃管理,為土地集約化利用創造條件。　　隨著社會經濟發展日趨活躍,農業人口的流動、集體土地的流轉以及農村房屋的交易等問題的頻繁發生,迫切需要加強農村集體土地的地籍管理,尤其是宅基地的地籍管理。本文結合本地農村集體土地宅登記的基本情況和在具體工作中遇到的實際問題，從農村集體土地宅基地登記發證存在的問題、農村宅基地登記發證的要求、農村宅基地管理的探討等幾方面對農村集體土地宅基地登記工作進行了分析并提出了個人意見。

　　一、農村宅基地登記發證存在的問題

　　從實施的情況看,在一些環節上少數土地登記人員對該項政策與技術要求還有認識不到位的地方,如對宅基地的宗地圖的要求,宅基地登記面積的認定,超面積的處理,各類表格調查、審核意見的填寫,公告的安排以及未形成標準的統一登記發證。

　　農村宅基地由于形成階段的政策和規定不同,管理主體的變更,管理手段的落后,而確權登記時卻要面對多年來歷史遺留問題，據了解就我地區情況，原農村宅基地基本沒有進行土地登記，更談不上標準基準點。農民建設宅基地時的批準面積(房照面積)不符合村委會上報的宅基地面積,或當事人申請的宅基地與實際批準的宅基地的面積(房照面積)有誤差,造成實際核實的占地與村民手中的房照面積或者審批手續面積不一致。宅基地的登記發證必須有明確的可操作性的規范程序,否則將會帶來嚴重的后果。

　　二、農村宅基地登記發證的要求

　　1.宅基地宗地圖的要求

　　宅基地宗地圖上的地物、界址點(線)及與地物的關系等,均應與地籍圖相一致;宗地圖與地籍調查表界址點位置、編號應相一致,界址線與地物關系的表示應與地籍調查表的界址說明相一致,界址邊長數據相一致;界址點(線)與地物的關系及地物間的關系,同實地一致。

　　2.宅基地面積的認定

　　由于我國目前農村宅基地政策在不同的階段、不同的地區各有不同,必須依據各地不同時期的宅基地政策的變化情況,公平、公開和實事求是地確定宅基地面積。對實際使用的宅基地宗地中允許登記的面積,參考原始材料在相應時間段的規定限額面積內認定。如;可以將年限分成幾個時間段，每一個時間段按相應階段的政策規定限定宅基地面積。原使用的宅基地凡經擴建、翻建、拆遷過的,應按擴建、翻建、拆遷的時間認定限額面積的時間段。

　　農村宅基地登記發證工作結合各地農村的具體情況,體現以圖管地和以證管地的思想,強調操作上的規范化,程序上的合法化,要重視地籍調查和登記工作的質量。尤其對宅基地超面積的處理,要能體現不同時期政策變化的實際,解決好歷史遺留問題。

　　三、農村宅基地管理的探討

　　農村集體土地宅基地的確權登記,必須符合城鄉一體化土地管理的發展趨勢,以節約土地、優化資源配置為目的,實現土地資源的有償使用和土地管理信息化。從我市農村集體土地的具體情況看，做好農村集體土地登記及宅基地發證登記工作迫切需要進一步做好以下幾項工作:

　　1. 開展農村宅基地登記的公告制度。按照《土地登記規則》規定，是為避免今后產生不必要矛盾的措施，必須開展 以組或村為單位的初始土地登記公告。公告內容包括：(1)按村莊列出每宗地的基本情況,即地籍號、使用者、宗地面積、批準面積(包括批準文件類型、使用年代、變化過程)、可認定面積、超標面積、可補辦面積等。(2)對需補充手續的,由鄉(鎮)土地辦通知使用者辦理補充手續。(3)依據上述兩項材料,初步確定每一宗地登記發證面積,實施公告。(4)公告無異議的，可實施初審意見的填寫、審核、批準、注冊登記、發證。

　　2、如何處理不同歷史階段的宅基地面積超標問題。農村集體土地確權登記不僅要實事求是,體現不同時期的地區政策變化,還要兼顧土地管理的未來要求。完善農村土地地籍管理工作程序,明晰農村土地所有權和使用權,使土地管理部門管理起來有據可依。

　　如何處理不同歷史階段的宅基地面積超標問題,是此項工作的難點,大多數城市迄今尚無嚴格的具體處理規定。有少數地區嘗試用超面積收費遞增的辦法遏制宅基地超標的行為;也有一些地區要求宅基地超標部分可在村委會內部上繳、村委會收回并給予一定補償的處理辦法。但就我們目前掌握的實際情況，按照當地村委會的經濟實力及農民的實際經濟情況看，超面積宅基地收費是否可行，還需要進一步探討，聽取農民及村委會意見。在實際操作過程中，要首先制定具體的實施方案，實行農村宅基地登記聽證制度，要對于宅基地超面積的現象等一系列歷史遺留問題作出正確處理,規范農村宅基地的使用,只有明確農村集體土地及宅基地確權的合法性,才能有效遏制多占土地的行為，才能夠使得農村集體土地宅基地登記發證工作順利開展。

　　3. 宅基地登記界限的確定。核發土地使用證時對宅基地四至界限做明確的標注，同時也要考慮相互鄰居的通行，減少村民宅基地的糾紛。

　　4. 加強農村宅基地的房屋建設規劃,科學指導農村的房屋建設。現代的科學技術和農村經濟發展已經具備和需要運用各種科學方法進行農房建設的規劃, 對房屋層高、布局和生態環境等方面進行更科學更合理的規劃管理,為土地集約化利用創造條件。