摘要：如何解決中低收入家庭的住房問題，已成為從中央到地方政府都格外關(guān)注的一個重大的民生問題。經(jīng)過幾十年的探索，一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家已經(jīng)建立起了相對成熟的公共住房制度，他們在公共住房建設(shè)、分配以及管理方面積累了一些優(yōu)秀的經(jīng)驗。本文通過對新加坡組屋政策的發(fā)展過程及實施經(jīng)驗的介紹，旨在為我國建立住房保障體系提供的一些可供參考的經(jīng)驗。
　　關(guān)鍵字：組屋政策；低收入住房；新加坡
　　在新加坡，住宅市場主要分為公有住宅市場（即政府組屋）和私有住宅市場，這兩者的比例，相對于目前中國的住宅市場，正好是截然相反的。私有住宅市場在新加坡僅僅占到不足15％的比例，超過85％以上的新加坡人都住在政府組屋里面。了解新加坡政府組屋的起源和發(fā)展歷程，對于我國目前大力提倡發(fā)展的住房保障體系，是有許多借鑒意義的。
　　1、新加坡組屋政策的推行起因與發(fā)展
　　新加坡最初的公屋政策主要是為災(zāi)民、貧困居民提供緊急庇護(hù)與廉價租房。其長遠(yuǎn)目標(biāo)是，到2000年，90%的新加坡人居住在公房中，其中90%的人擁有產(chǎn)權(quán)。最終目標(biāo)是建設(shè)高效、舒適的居住環(huán)境，融洽、和睦的社會環(huán)境，并通過公房開發(fā)促進(jìn)城市發(fā)展、社會穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)繁榮。在具體政策上，新加坡推行法定機構(gòu)開發(fā)經(jīng)營公房，實施“居者有其屋計劃”。建住房開發(fā)委員會（HDB）并給予雄厚的財政支持和較大的法定權(quán)力。
　　2、新加坡組屋政策下的成功要素
　　2.1強硬的征地政策
　　新加坡1960年出臺的《土地征用法》,開始授予HDB等下屬部門以強制征地的權(quán)力,以確保城市更新、土地開發(fā)及相關(guān)的計劃能以遠(yuǎn)低于私人開發(fā)商購地的價位獲取所需的私有用地。在操作上,一旦某處地產(chǎn)被HDB相中,其擁有者就將按規(guī)定的“市場價值”獲取相應(yīng)的補償。后來這一法規(guī)又經(jīng)歷了深度調(diào)整,而征地補償時所參照的“市場價值”也再次下調(diào)；當(dāng)然,土地?fù)碛姓呷绻�不滿意現(xiàn)有的補償,還可以在得到補償?shù)膬芍軆?nèi)向申訴委員會甚至能受理上述的法院遞交申訴。雖然客觀地說,HDB依照“市場價值”所提供的征地賠償金確實要遠(yuǎn)遠(yuǎn)地低于市場價(約為市場價的20%),但很長一段時間以來這已被政府視作了財產(chǎn)和資源實現(xiàn)再配置和推動組屋發(fā)展的一項重要工具,因此在低價征地的合法化和強制化問題上,新加坡通過強硬有力的貫徹執(zhí)行，以適應(yīng)公屋大幅度降低建設(shè)成本和租售價位的現(xiàn)實需要。
　　2.2有效的財政手段
　　新加坡通過依靠政府征收高達(dá)個人收入33%的所得稅和23%的中央遠(yuǎn)大基金(CPF)來提供財政上的支持。其中,前者主要通過貸款和補貼的方式對出售型公屋和小面積的低收入家庭套型進(jìn)行了重點扶持；后者則通過1968年的《中央遠(yuǎn)大基金法》規(guī)定,國民可以抽調(diào)他們在CPF儲備中的80%用于購房,但前提是他們必須按月將規(guī)定的金額存入個人的CPF帳戶。幾十年來,這一規(guī)定同樣經(jīng)歷了多次調(diào)整和修正:先是入存的金額由當(dāng)初雇員薪金的10%上翻至1984年的50%(由雇主和雇員各承擔(dān)一半),然后又由于經(jīng)濟(jì)的不景氣而降至1989年的38%(23%來自于雇員,15%來自于雇主)；隨后CPF成員購房時可抽調(diào)的儲金也由當(dāng)初的80%提到了100%；而且每一帳戶都按照特定的用途劃分為了不同的帳目以備�？顚Ｓ�。可以看出,新加坡不但為公屋的規(guī)劃建設(shè)和經(jīng)營管理提供了必要的資金,還通過CPF這種強制性的全民存儲機構(gòu)為公屋的購買提供了經(jīng)濟(jì)保障。
　　2.3強力的政治支持
　　公屋在新加坡是一項旨在改善國民整體生活標(biāo)準(zhǔn)并最終達(dá)到社會充分擁有房產(chǎn)目標(biāo)的龐大計劃。為了穩(wěn)定社會并在人多地廣的鄰邦夾縫中謀求生存和發(fā)展,人民行動黨希望通過公共住宅及其配套服務(wù)的供需調(diào)控,來維系地區(qū)經(jīng)濟(jì)成功增長的可行性和可能性,進(jìn)而保障其在政治上的合法性和統(tǒng)治地位。因此HDB在政策的實施過程中,始終獲得了上層強有力的政治支持和制度承諾,而這又是通過HDB法律權(quán)力的外延和資金土地及人力資源的配給而得以呈現(xiàn)的。
　　2.4完善的公積金制度
　　新加坡公積金制度是全球公認(rèn)的一項解決住房問題等諸多實際問題的好制度。公積金制度是1955年7月開始建立的，并設(shè)立了中央公積金局，統(tǒng)一管理和使用公積金儲蓄，制定了《中央公積金法》，規(guī)定任何雇員或受薪者必須按工資的一定比例統(tǒng)一存人中央公積金局。公積金的80%用于購買住房和付保險費，12%作為醫(yī)療費用，8%作為特別費用，即年老退休后享用。公積金在解決住房問題上起到?jīng)Q定性的籌資作用，在435萬人口中，已有87%以上人住進(jìn)了政府興建的公共組屋,84%的人擁有屬于自己的住房，高于許多發(fā)達(dá)國家。
　　3、新加坡組屋政策對我國住房保障體系建設(shè)的相關(guān)啟示
　　近幾年，商品房價格一再飚升，對部分中低收人的住房困難戶和無房戶來說，想通過購買商品房來解決住房問題是有難度的，同時對城市引進(jìn)人才、留住人才也產(chǎn)生較大不利影響，因此，加快建立完善中低收人家庭和人才的住房保障體系迫在眉睫。政府除了運用金融、土地、財稅等政策對房地產(chǎn)市場實施宏觀調(diào)控、控制土地過量開發(fā)、遏制商品房價過快增長外，更重要的是建立和完善多層次多渠道的住房保障體系，直接為中低收入家庭和高級人才提供社會保障性住房和住房補貼，將住房市場化與政策性住房供給有效區(qū)分開來，走雙軌制發(fā)展道路。
　　3.1建立健全多渠道、多層次的住房保障供應(yīng)體系
　　實行按收入分類的住房保障政策。向最低收入的住房困難家庭提供廉租房；向低收入家庭又不符合廉租條件的，但又買不起保障性商品住房的提供普通租賃房；向中低收入又有一定經(jīng)濟(jì)能力的家庭提供保障性商品住房(經(jīng)濟(jì)適用房、統(tǒng)建房)；向一些剛剛就業(yè)的暫時買不起商品住房的畢業(yè)生，提供過渡性的普通租賃房；對經(jīng)濟(jì)能力比較強的家庭，鼓勵其購買高檔商品房，以改善居住條件，以此建立起不同收入家庭多層次的住房保障供應(yīng)體系。
　　3.2嚴(yán)格限制保障性商品房的轉(zhuǎn)讓
　　應(yīng)嚴(yán)格規(guī)定購買社會保障性商品房的轉(zhuǎn)讓條件，對按成本價購買經(jīng)濟(jì)適用房的必須規(guī)定在一定年限后方可上市轉(zhuǎn)讓；對購買低于成本價的廉價房的，原則上不得轉(zhuǎn)讓，但也可申請由政府回購，回購價格按購買價格重新確定；對廉租房規(guī)定不得轉(zhuǎn)租，杜絕以投資投機為目的的房屋轉(zhuǎn)租和房屋出讓。除購房按揭外，社會保障性商品房不得進(jìn)行商業(yè)性抵押。
　　3.3加快建立、健全公積金管理制度
　　3.3.1應(yīng)當(dāng)盡快出臺住房公積金管理辦法，并要有強制性的法律約束效力，這是新加坡推行公積金制度的重要經(jīng)驗。雖然1994年12月財政部、國務(wù)院房改領(lǐng)導(dǎo)小組和中國人民銀行聯(lián)合下發(fā)了《建立住房公積金制度暫行規(guī)定》，對住房公積金的歸集、管理、使用、償還等做出了規(guī)定，但政策約束性差，住房公積金的強制性特點得不到法律保障。
　　3.3.2成立獨立的住房公積金管理機構(gòu)，統(tǒng)一管理各類住房公積金，住房公積金存款數(shù)額巨大，但住房公積金是職工個人住房基金，政府不能直接管理。應(yīng)借鑒新加坡的經(jīng)驗，成立由政府嚴(yán)格監(jiān)督、經(jīng)營相對獨立的法定機構(gòu)，負(fù)責(zé)住房公積金的歸集、管理、使用和償還。
　　3.3.3應(yīng)考慮按土地轉(zhuǎn)讓收入的一定比例提取建立住房公積基金，用于向中低收入群體提供廉租房租金補助和投資建設(shè)廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房。新加坡政府通過將出售土地收入的一部分集中為中低收入群體提供住房福利，這是對房地產(chǎn)市場不平衡發(fā)展的一種矯正。
　　3.4合理有度推進(jìn)保障性住房建設(shè)
　　從新加坡歷時44年的政府組屋安居工程供給情況看，我國的保障性住房建設(shè)也應(yīng)該是一個長期規(guī)劃、循序漸進(jìn)、不斷完善的過程。保障性住房應(yīng)該合理有度，不做或過少會影響社會和諧發(fā)展；過度的投入于建設(shè)和維護(hù)保障性用房，勢必削弱財政在經(jīng)濟(jì)建設(shè)和醫(yī)療保險等社會保障方面的投人，導(dǎo)致財政支出單向傾斜保障性住房。過多保障性住房的推出，會讓部分原本有能力購買商品房的人轉(zhuǎn)向保障性住房，或處于等待觀望的態(tài)勢，從而制約商品房市場、租賃市場和二手房市場的發(fā)展，導(dǎo)致商品房交易量下降，租賃、二手房源空置率上升。
　　參考文獻(xiàn):
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　　2.宋培軍，張秋霞.試論新加坡住房市場的體制特點及其成因.亞太經(jīng)濟(jì).2004.08